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1、关于虹山半半岛别墅墅市场专题调查研研展报告告关于虹山半半岛别墅墅市场专题调查研研展报告告前言背景篇11 别墅的由来来11 别墅的分类类及其特特性分述述11 别墅产品规规划综述述11 别墅市场构构成体系系综述11 相关市场统统计数据据专题篇21 市场调查选选取范围围说明22 虹山半岛（一一期）市市场调查查23 虹山半岛相相关区域域联体别别墅市场场调查24 虹山半岛相相关区域域独立别别墅市场场调查分析篇31 问题与机会会点分析析32 项目建议33 市场定位建建议34 优劣势分析析附：关于虹山半半岛别墅墅市场专题调查研研展报告告前言背景篇11 别墅的由来来12 别墅的分类类及其特特性分述述（一） 别
2、墅按建筑筑形态分分类及特特性分述述独立别墅墅联体别墅墅联排别墅墅（排屋屋）新型别墅墅（二） 别墅按市场场级别档档次分类类及其特特性分述述项级豪宅宅型别墅墅高档型别别墅中档型别别墅经济型别别墅（三） 别墅按单套套总建面面积分类类及其特特性分述述1301600平米1612000平米2012500平米2503000平米300平平米以上上（四） 别墅按建筑筑风格分分类及其其特性分分述（五） 别墅按居住住功能划划分及其其特性分分述休闲度假假型别墅墅经济生活活居家型型别墅 投资保值型型别墅（六） 别墅按密集集性区域域分布分分类及其其特性分分述闵行顾戴戴路板块块及其周周边区域域莘闵高档档别墅区区及沪松松公路
3、沿沿线区域域长宁西郊郊地区松江境内内莘松公公路沿线线地区沪青平公公路（3318国国道）沿沿线地区区浦东板块块区域嘉定南翔翔地区 市中心城区区13 别墅产品规规划综述述（一） 别墅产品功功能特点点（二） 别墅建造用用材等特特点（附附供应商商、设计计单位资资料）（三） 别墅小区规规划特点点（附环环境规划划设计单单位）（四） 别墅配套设设施特点点14 别墅市场构构成体系系综述（一） 别墅产品在在市场中中的卖点点构成（二） 别墅消费金金字塔结结构（三） 别墅物业主主要行销销通路和和策略15 相关市场统统计数据据专题篇21 市场调查选选取范围围说明22 虹山半岛（一一期）市市场调查查23 虹山半岛相相关
4、区域域联体别别墅市场场调查（一） 上海联体别别墅市场场概况（二） 闵行顾戴路路周边区区域联体体别墅市市场调查查区域联体体别墅市市场概况况区域内联联体别墅墅分布区域内联联体别墅墅相关信信息汇总总比较（三） 长宁西郊地地区联体体别墅市市场调查查区域联体体别墅市市场概况况区域内联联体别墅墅分布区域内联联体别墅墅相关信信息汇总总比较（四） 莘闵高档别别墅区联联体别墅墅市场调调查区域内联联体别墅墅分布区域内联联体别墅墅相关信信息汇总总比较（五） 综合归纳说说明24 虹山半岛相相关区域域独立别别墅市场场调查（一） 上海独立别别墅市场场概况（二） 闵行顾戴路路周边区区域独立立别墅市市场调查查区域内独独立别墅
5、墅分布区域内独独立别墅墅相关信信息汇总总比较（三） 长宁西郊地地区独立立别墅市市场调查查区域内独独立别墅墅分布区域内独独立别墅墅相关信信息汇总总比较（四） 莘闵高档别别墅区独独立别墅墅市场调调查区域内独独立别墅墅分布区域内独独立别墅墅相关信信息汇总总比较综合分析析（五） 综合归纳说说明分析篇31 问题与机会会点分析析32 项目建议33 市场定位建建议34 优劣势分析析附：前 言 继继多层、高高层、小小高层产产品产之之后，别别墅已成成为今年年楼市关关注的热热点之一一。对于于上海市市的开发发商来说说，别墅墅物业开开发的经经验从总总体上看看虽然并并不丰富富，但大大多参与与别墅开开发的房房产商，都都在
6、做着着同一个个努力让用用户心动动！那么，虹山山半岛（二二期）项项目应该该怎样规规划？如如何给该该产品作作准确的的市场定定位？她她的主要要客户群群体特征征又是怎怎样？做做什么样样的别墅墅产品在在市场上上才最受受欢迎等等等。本专专题调查查 报报告对“虹山半半岛（二二期）”及其相相关别墅墅市场作作了全面面的市场场调查，一一一分析析、评述述，供有有关方面面决策、参参考。背景篇11 别墅的由来来12 别墅的分类类及其特特性分述述13 别墅产品规规划综述述14 别墅市场构构成体系系综述15 相关市场统统计数据据别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 别墅常识11 别墅的由来别墅传统意义上的概念是指位
7、于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套，大量采用现代科技的新材料的发展成果，而远远超过传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义上的别墅则基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。背景篇导读11别墅的由来12别墅的分类及其特性分述13别墅产品规划综述14别墅市场构成体系综述15相关市场统计数据别墅生活眼下正悄然走近市民 别墅物业曾经作为“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可
8、望不可及”。改革开放二十年，不仅使国家的综合国力不断增强，也使普通市民的经济收入与消费能力持续走强，跨入新世纪，上海的人均国民收入GDP水平已突破4000美元，达到中等发达国家水平。随着上海人对居住环境的强烈追求的目标。城市白领阶层、中产阶层的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么上海楼市将在近二、三年进入“第三波”“追求回归自然，提高生活品位”。住到郊外，“用买城内公寓的钱买一幢郊外别墅”已成为“新独院住宅”的象征。别墅生活正消然走近市民，成为当今楼市关注的热点之一。上海别墅市场“第三次浪潮
9、”的掀起99年年未，当上海步入21世纪之际，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专业化、交通立体化使得新一代的别墅更能适应上海人对未来生活的新要求。据有关方面统计，从99年起本市别墅物业建造面积与销售量每年以15%左右的速度递增，2000年购买各类别墅物业的客户约占购房总数的25%左右，可见上海的别墅物业消费正持续呈现上升之势。随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均收入的增加，上海人越来越注重生活的质量，而别墅类独院住宅已经成为上海人置业安家的新选择，一个“独院住宅、立体生活”的时代正到来，将引导上海市场第三次浪潮的掀起。别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来上海别墅市场的
10、“第二次浪潮” 98年下半年开始，随着地铁1号线的通车营运，“申”字型高架的全面开通，地铁2号线、明珠线的建造，在闵行、松江、浦东等地城郊结合区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，而价格，有的还比相距2至5公里的公寓商品房每平方米单价低几百元。至此，上海市的内销别墅市场已由单一基本的别墅类型发展成为多元化物业共存的形态。排屋概念的出现，双复式公寓的形成以及同时出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”均可看作是别墅的衍生产物。 以排屋、联体别墅等经济型别墅为主体的别墅消费市场在98年下半年至99年下半年创造了良好的市场销售业绩，形成了上海市场的第二
11、次浪潮。上海别墅市场的“第一次浪潮” 整个八十年代后期，别墅的发展速度还较缓慢，趁着九十年代初学的开发热，虹桥、古北及318国道出现了为数不多的新式别墅，但不少因配套跟不上，设计欠合理，反被见多识广的上海人讥笑为“农舍”。几年的空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”杂草丛生。1997年锦秋加州花园等的火爆市场，再度引燃了上海人的别墅热情尽管那还只能算是带小庭园的联体独院住宅，因顾及开发商的投资回报和购房的有限预算，有些楼盘的院落较小，栋距较近，更接近旧时的里弄房子。于是又有好事者称其为“别墅”寓意缺“土” 然而，随着上海对外开放度的进一步提高，这期间出现了大批外销花园别墅群，形成了上海市别墅
12、市场的第一次浪潮。 背景篇 别墅常识背景篇导读别墅市场研展报告 别 墅 的 由 来 背景篇 别墅常识低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑、结构单一、平面组合变化大、标准要求较高等。 我国在1987年制定的民用建筑设计通则（试行）中，对民用建筑高度与层数明确规定：13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。 “独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活，是城市居民从煤卫合用的“解困房”独立出来，拥有成套独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时尚的生活方式，以全新的理念和模式给别墅市场注入
13、了活力，出现了丰富多彩的产品样式，形成了“低层、低密度、底容积率”的“三低”住宅。12别墅的分类及其特性分述别墅的分类类按建筑形态分类按市场级别档次分类按单套总建面积分类 目目前为止止，别墅墅住宅可可谓是千千姿百态态，形形形色色。别别墅产品品的分类类方法很很多，是是否善于于掌握别别墅产品品的科学学分类的的方法，对对于经营营者在楼楼市竞争争中发现现机遇、赢赢得优势势、分析析比较、定定位决策策等至关关重要。然然而，别别墅产品品的细分分并没有有一陈不不变的方方法，这这里根据据别墅产产品的相相关同质质性进行行分类如如下：独立别墅联体别墅联排别墅（排屋）新型别墅顶级豪宅型别墅高档型别墅中档型别墅经济型别墅130160平米161200平米201300平米250300平米300平米以上按密集性区域分布分类按居住功能划分闵行顾戴路板块及其周边区域莘闵高档别墅区及沪松公路沿线区域长宁西郊地区松江镇境内莘松公路沿线地区沪青平公路（318国道）沿线地区浦东板块区域嘉定南翔地区市中心城区按建筑风格分类休闲度假型别墅经济生活居家型别墅投资保值型别墅中国园林欧洲古典欧洲现代北美风格其它别墅市场研
