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1、田禾房地地产投资资有限公公司前期物业管理方案编写： 李绍斌斌 目 录1.0 田禾塞纳入入伙前的的工作 . 32.0田田禾塞塞纳河畔畔接管验验收 63.0田田禾塞塞纳入伙伙时的工工作 104.0物物业管理理整体设设想 135.0管管理机制制、管理理架构人人员及配配备 161.0田禾塞塞纳河畔畔入伙前前的工作作 分目录录1.1成成立项目目物业管管理处1.2管管理处进进驻项目目前的工工作10 物业入入伙前的的工作11成成立项目目物业管管理处： 新新的物业业管理处处应于已已定的入入伙日期期前三个个月成立立，并开开始运作作，根据据实际需需要，采采取人员员分步到到位的办办法，到到入伙时时，按定定编人数数配
2、齐管管理处各各类人员员。（详详细见物物业管理理架构图图）管理处各各类人员员按以下下程序，时时间集结结和分段段进入验验收现场场，但可可根据现现场条件件和实际际情况进进行调整整：（1） 入伙前前1000天，组组成新的的管理处处筹建班班子，并并按照物物业管理理工作方方案立即即投入实实质性准准备工作作。（2）入入伙前三三个月，管管理处应应提前派派出部份份工程技技术人员员进驻现现场，与与地盘的的建设工工作人员员一起，参参与楼宇宇竣工收收尾的监监理工作作，主要要是参与与机电设设备的安安装调试试，了解解整个楼楼宇内所所装备的的设备设设施，熟熟悉各类类设备的的构造，性性能，产产地，熟熟悉水，电电，气管管道线路
3、路的位置置及走向向等，并并提供各各项合理理建议和和整改意意见，为为入伙后后管理，维维修养护护打下基基础。并并确保物物业在交交付时，遗遗留工程程能减至至最低，以以便日后后的物业业管理工工作中能能收到事事半功倍倍的效果果，确保保业主得得到最好好的服务务。具体体工作包包括：对对设备的的容量评评估、设设备对周周围环境境的有无无影响、设设备有无无安全隐隐患、隐隐蔽管线线填埋前前的检查查等工作作。（3）入入伙前一一个月管管理员全全部配齐齐，经培培训后管管理处正正式实行行挂牌办办公制度度，将企企业营营业执照照，物物业管理理服务收收费标准准等，悬悬挂于办办工室，管管理工作作人员应应挂工作作牌上岗岗，接受受业主
4、监监督。（4）入入伙前330天，护护卫队经经10天天培训后后，负责责对所接接物业的的成品守守卫工作作。（5）入入伙前220天，环环境管理理部组建建，开始始对已接接收的物物业进行行全面清清洁“开开荒”工工作。（6）入入伙前220天，工工程维修修部正式式成立，人人员配齐齐就位。12管管理处进进驻小区区前的工工作（1） 由公司司为新管管理处提提供临时时办公场场所，管管理处根根据实际际需要，拟拟制办公公用品，设设施，工工具以及及管理处处员工生生活必需需品的采采购计划划，报经经公司审审批后购购置。（2） 在公司司的指导导下，编编写印制制收楼，入入伙所必必须的文文件资料料和表格格，如客客户服务务指南，临临
5、时管理理规约；收楼楼指南，房房屋装修修申请表表，前前期物业业管理服服务协议议等。（3） 联系东东莞市电电信局，东东莞市有有线电视视公司商商议办理理电话报报装及有有线电视视开通手手续。（4） 联系燃燃气公司司对小区区业主装装修时燃燃气管道道改管签签订补充充协议和和商议燃燃气开通通相关事事宜。（5） 策划，制制作，安安装小区区门牌，用用户信报报箱、及及其它标标识系统统。（6） 协助装装修公司司跟进管管理处管管理用房房装修工工程的进进度，质质量。（7） 在待接接物业经经市建委委，消防防等主管管部门分分项检查查验收合合格后，管管理处及及时进驻驻小区，接接管物业业。2.0田禾塞塞纳河畔畔物业接接管验收收
6、 分目录2.1项项目工程程技术资资料2.2公公共部位位接管验验收2.3机机电设备备接管验验收2.4室室内部分分接管验验收20物物业接管管验收工工作物业接管管验收它它是在竣竣工验收收基础上上，以主主体结构构安全和和满足使使用功能能为主要要内容的的再检验验。主要要包括工工程技术术资料和和公共部部分，室室内部分分的接管管验收.具体可可参照建建设部ZZBP3300001-990房房屋接管管验收标标准执执行并达达到业主主合理要要求。21工工程技术术资料：（1） 东莞市市建筑工工程竣工工验收合合格证书书或竣工工验收备备案表。（2） 东莞市市建筑工工程消防防验收合合格证书书。（3） 东莞市市建筑工工程验收收
7、质量保保证书。（4） 东莞市市建筑工工程配套套设施综综合验收收合格证证书。（包包括屋面面避雷系系统验收收）（5） 水、电电、有线线电视、电电话、安安防系统统、电梯梯等设备备的安装装检验合合格证书书；供水水、燃气气管道的的试压报报告及供供电系统统检验合合格证。（6） 竣工图图包包括小区区建设总总平面图图、单栋栋建筑、设设施设备备、附属属工程及及隐蔽管管线的全全套图纸纸；（以以备工程程维修及及小区达达标使用用）。（7） 电梯使使用合格格证。（8） 机电设设备使用用说明书书。2.2公公共部分分接管验验收公共部分分接管验验收包括括楼宇本本体，公公共配套套设施，机机电设备备的接管管验收。其其项目和和标准
8、如如下：第一 楼宇本本体:一外墙墙应平整整、无渗渗漏水、无无墙砖脱脱落、无无污渍；空调机机预留位位安装位位置统一一，排列列有序。二屋面面应有隔隔热、防防水措施施；屋面面避雷系系统符合合设计要要求；屋屋面排水水畅通、无无积水、无无渗漏；排水口口、檐沟沟、落水水管安装装牢固、接接口严密密、无滴滴漏。三楼地地面：面面层与基基层粘结结牢固，不不空鼓，整整体面层层平整，无无裂缝，无无脱，起起砂；块块料面层层（如瓷瓷砖）表表面平整整，接缝缝均匀顺顺直，无无缺棱掉掉角，对对缝砂浆浆饱满，色色泽均匀匀一致，无无明显色色差。四内墙墙面、项项棚抹灰灰面：抹抹灰面平平整、面面层涂料料均匀、无无漏刷、无无面层剥剥落、
9、无无裂缝、无无空鼓起起泡、无无污渍。五 门门窗：（1）门门：应安安装平整整牢固、开开启自如如、无翘翘面变形形、零配配件装配配齐全、门门缝严密密、门锁锁安装牢牢固、无无污渍。（2）窗窗：玻璃璃安装牢牢固、胶胶封密实实、无明明显刮花花痕迹、无无损伤、油油漆均匀匀，色泽泽光亮新新鲜完整整；无渗渗漏水、无无污渍。六 楼楼梯扶手手：（1）钢钢木楼梯梯扶手安安装牢固固无锈蚀蚀弯曲、油油漆完好好色泽均均匀、表表面平滑滑。2 不锈锈钢楼梯梯扶手安安装牢固固、无变变形损伤伤。七公共共照明：灯具安安装牢固固、完好好无损、部部件齐全全、接触触良好、位位置正确确、发光光正常；开关反反应灵敏敏。八水表表、电表表、燃气气
10、表安装装牢固，读读数正常常、无损损伤。九卫生生洁具：安装牢牢固、配配件齐全全，无污污渍和刮刮花，接接口密实实、无渗渗漏现象象，无堵堵塞、排排水通畅畅。十给水水设施：安装牢牢固、接接口密实实，阀门门、管道道无跑、冒冒、滴、漏漏，无锈锈迹、流流水通畅畅，标识识清楚、有有足够压压力。十一排排水管道道：安装装牢固配配件齐全全、接口口密实，无无渗漏现现象、无无堵塞，排排水通畅畅，完好好无损。十二. 其他配配电设施施要求齐齐全、完完好，型型号与设设计相符符，工作作正常。第二 公共配配套设施施:一. 散散水坡无无下陷、断断裂，与与墙体分分离；坡坡度适宜宜，平整整。二. 路路灯、装装饰灯安安装牢固固，完好好无
11、损，工工作正常常；灯柱柱安装牢牢固顺直直，油漆漆完好。三.绿化化符合设设计要求求，不缺缺株少苗苗，无死死株，无无大面积积杂草；绿化水水管布局局合理，阀阀门开关关灵活，安安装稳固固。四.道路路：（1）路路面平整整畅通、无无起砂、断断裂;有有交通标标识线，订订有交通通管理制制度，路路牌清楚楚完好（2）路路牙石砌砌筑整齐齐，灰缝缝饱满，无无缺角损损伤；（3）块块料面层层拼砌整整齐，平平整牢固固，无明明显裂缝缝，缺棱棱掉角；五消防防系统：（1）消消防设施施配件齐齐全，完完好无损损，可随随时起用用；消防防箱、消消防栓标标识清楚楚。（2）消消防管安安装牢固固，标识识明显，阀阀门完好好，无渗渗漏水，水水压充
12、足足。六楼宇宇门牌、楼楼栋号牌牌、信报报箱安装装牢固、合合理，标标识清楚楚。七保安安岗亭、保保安道闸闸安装牢牢固，配配件齐全全，标识识清晰，完完好无损损。八停车车场地面面平整、照照明充足足、标识识清楚，安安全设施施良好，排排水设施施良好；单车，摩摩托车棚棚安装牢牢固，照照明充足足，标识识清楚，安安全防护护和排水水设施良良好。九 沟、暗暗沟排水水畅通，不不积水、无无断裂，沟沟盖板安安装牢固固，平稳稳；沉沙沙井、检检查井、化化粪池排排水畅通通，池壁壁无裂缝缝，池内内无杂物物。十护坡坡，档土土墙泄水水通畅，砌砌筑牢固固；台阶阶，踏步步砌筑平平实，牢牢固，无无裂缝。十一.雕雕塑、小小品牢固固，完好好，
13、安全全;招牌牌，广告告牌安装装牢固，安安全，表表面平整整光洁。2.3 机电设设备:一. 电电梯:设设备型号号、数量量与移交交清单相相符、运运行平稳稳，安装装符合规规范；有有电梯运运行准运运证。机机房设置置合理，环环境整洁洁，无杂杂物、灰灰尘、无无鼠，无无渗漏水水、配件件及安全全防护装装置齐全全，标识识清楚，设设备表面面干净，明明亮。二. 变变配电设设备型号号，数量量与移交交清单相相符，工工作状态态良好，安安全防护护装置齐齐全，标标识清楚楚，机房房配置齐齐全，通通风，采采光良好好，设备备表面油油漆完好好，无损损伤。二.发电电机、风风机型号号与移交交清单相相符,工工作状态态良好、配配件齐全全、标识
14、识清楚,设备表表面油漆漆完好无无损伤、设设备安装装牢固、机机房隔音音、通风风、采光光良好。防防护设置置完好。三消防防监控设设备、给给水加压压设备型型号数量量与移交交清单相相符，工工作性能能良好、反反应敏捷捷、标识识清楚、表表面完好好无损，设设备安装装牢固、机机房干燥燥、通风风、采光光良好。四保安安监控设设备；同同消防监监控设备备。五、经对对所接管管设施设设备检验验后建立立相应的的物业设设施、设设备台帐帐。2.4室室内部分分接管验验收（1）入入户门门门底部与与地面间间应预留留有足够够的铺砖砖位。卫卫生间，阳阳台地面面应低于于相邻地地面2厘厘米左右右，不应应有积水水、倒泛泛水和渗渗漏。各各排水管管畅通，无无渗漏现现象。（2）电电源箱安安装牢固固，电源源线符合合“左零零右火”规规定。绝绝缘良好好。（3）有有线电视视、电话话线、网
