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1、长沙市房地产市场调查分析报告一、 长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析（一） 近一年来成交价格走势调查与分析表1：2011.42012.4长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米）区域 时间2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.022012.032012.04涨幅开福区6577403765476369705269838328700772046994581775226565-0.18%天心区509056546694616469856933531562515138465373
2、166732685125.70%雨花区533254135099619064206167644769526158531854256183653318.38%岳麓区50855429553451785588549558765724572056845772560854777.16%芙蓉区62085383695167806366653663636647644563635658632367437.93%根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%；2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的
3、状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升；3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了25.7%，雨花区其次，涨幅为18.38%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。（二） 近一年来成交量走势调查与分析表2：2011.42012.4长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）时间2011.042011.052011.062011.072011.082011.092011.102011.112011.122012.012012.0220
4、12.032012.04小计降幅开福区22.7528.2217.3623.6117.914.6418.8918.412.618.429.8410.613.62165.49 -40%天心区11.6812.4210.0614.759.996.6313.5210.026.765.363.564.184.7789.01 -59%雨花区33.2329.3939.0228.3222.3814.2818.0914.7515.8711.4913.1111.9113.56202.19 -59%岳麓区33.4115.6916.6623.2520.2124.4720.7519.4715.8214.4511.2815
5、.6516.84198.35 -50%芙蓉区5.15.583.255.988.266.796.384.752.41.671.533.522.3846.38 -53%合计106.1791.386.3595.9178.7466.8177.6367.3953.4641.3939.3245.8651.17701.42 -52%从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出155.81万平米，相差达3.4倍；2） 近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和
6、雨花区的销量几乎减少60%二、 各区重点楼盘调查分析（一） 开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现：1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。2）各重点项目价格6000-15000元/不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/价格区间。 2、 户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户
7、型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、 客户来源分析 通过调查统计、分析发现： 目前在开福区置业的客户多为长沙市本地客户，项目周边开福区的客户，占41%，而长沙市其他区域的客户占25%，省内地级市客户占20%，外省客户占14%。4、 去化分析 通过调查统计、分析发现： 1）普通住宅产品受国家宏观政策影响较大，去化率较低。 2）高端住宅产品去化率较高的，如万达公馆户型都为260以上的临江豪宅，客户群里主要为市场高端客户，企业老
8、板、外来投资客户和各行业成功人士，因此宏观调控的贷款政策与其他因素对其客户群影响不大，因而去化率在90%。（二） 雨花区1、 成交价格分析通过调查统计、分析发现： 1）重点调查楼盘价格在6500元/-15000元/之内，除开部分精装公寓或写字楼产品外，普遍集中在6500元/-7500元/之间。 2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分楼盘相对去年升值大幅下降，如万科金域华府下降近1000元/，部分新开盘楼盘也大幅调低开盘预期。3）通过调查重点楼盘发现，大部分楼盘价格均处于下降的态势，下降幅度400-1000元/不等。万科由于受政策影响，全国范围降价，万科金域华府降
9、价幅度达1000元/ 2、 户型面积分析通过调查统计、分析发现： 1）重点调查各项目以小户型为主，50-90平的户型占39% ，90-120平方的户型占27%，50平以下的户型占13%，120以上的户型占21%。2）该区域具备完善的交通配套、生活配套等，因此该区域的产品以满足居住为主要目的普通住宅产品。3）随着宏观调控的逐步落地，现阶段市场需求产品主要以90平米左右中小户型刚需产品为主。3、 客户来源分析通过调查统计、分析发现： 1）雨花区购房客户比列比较平均，项目周边购房客户比列为29%；2）事业型单位、公司白领比列占20%，政府官员为14%，省内地级市客户为19%；3）而由于德思勤和华晨世
10、纪广场是投资型酒店式公寓，吸引不少外省投资客户，占18%，由于武广高铁的开通，吸引部分在广州、深圳等地就业或湖南籍经商的客户回乡投资。4、 去化分析通过调查统计、分析发现：1） 进入2012年后，雨花区各项目相对其他区域去化率较高，且去化周期短，主要为雨花区在万科等品牌房企的带动下，降价幅度明显，价格趋向理性。2） 通过重点楼盘调查统计的去化量来看，2012年相对于2011年上半年去化速度明显减缓，部分楼盘，如恒大城、万科金域华府由于价格优惠幅度较大近期开盘销售较好。3） 相对2011年，2012年各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。恒大城、万科金域华府优惠额度相比2011年优惠
11、降价1000元/。4）本区域推出高端酒店式公寓则因为售价高，相对住宅产品来看，去化率较低。（三） 天心区1、 成交价格分析通过调查统计、分析发现： 1）重点调查楼盘价格在5700元/-13000元/之内，整体来看，跨度较大，但普遍集中在6500元/-7500元/之间。 2）受宏观调控及银行政策的影响，重点调查楼盘价格涨幅速度快速放缓，部分楼盘相对去年略微下降。 3）通过调查重点楼盘发现，价格虽略有上涨，但从各楼盘整体成交来看，整体出现下滑态势。2、 户型面积分析通过调查统计、分析发现：1）重点调查各项目以小户型为主，90平以下户型占54% ，90-120平方的户型占23%，120-160平方的
12、户型占20%，160平方以上的户型仅占3%。2）因为看好该区域的发展潜力，部分项目推出满足投资、办公、商务功能的纯小户型产品，以满足区域发展的需要。3、 客户来源分析通过调查统计、分析发现： 1）目前在天心区置业的客户多为项目周边的客户，占38%； 2）由于省政府的南迁，导致国企事业单位和政府官员在天心区购房，也形成了一个主要的消费群体，所占比例达17%和18%； 3）省内其他地级市县的客户所占比例达到16%，省内客户主要长沙周边几个经济发展较好的地级市，如娄底、邵阳等； 4）由于受到限购政策的影响，外省投资客户大幅减少，只占客户群的11%。4、 去化分析 通过调查统计、分析发现： 1)进入2
13、012年后，去化速度明显放缓，主要为国家宏观和银行政策的影响，加之1-3月为行业销售淡季。 2)通过重点楼盘调查统计的去化量来看，相对2011年去化速度减缓，部分楼盘，如星城荣域、绿地公馆推出新产品，开盘情况较好。 3）相对2011年，2012年各项目为了应对相对低迷的房地产市场，优惠力度较大。（四） 岳麓区1、 成交价格分析通过调查统计、分析发现： 1） 长沙市岳麓区受政策影响较大，部分楼盘在2011年下半年达到顶峰，2012年开始调整，部分楼盘价格甚至达700左右的跌幅。 2）整体来看同类型产品价格明显低于内五区其他区域的价格，但未来该区域发展前景看好，未来价格存在较大拉伸空间。2、 户型面积分析通过调查统计、分析发现： 岳麓区由于居住环境较好，但是商业相对河东薄弱，因此，本区域户型以90左右的小三房和120-140的 改善型三房为主，都占总比例的33%左右，而90-120的户型占总比例的28%，160以上的户型为6%。3、 客户来源分析通过调查统计、分析发现： 目前在岳麓区置业的客
