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1、福建xx（国际）农产品物流城项目可行性研究报告香港xx集团投资发展部二九年九月福建xx（国际）农产品物流城项目可行性研究报告 目录目 录第一章 总论11.1 项目及其承办单位11.2 承办单位概况11.3 可行性研究工作依据21.4 项目概况41.5 结论与建议6第二章 项目建设的必要性分析72.1 项目建设背景72.2 项目建设必要性123.1 项目选址183.2 项目用地区位分析18第四章 工程技术方案195.1 项目用地功能分区195.2 各功能区生产技术方案215.3 总平面布置及工程结构方案245.4 园区交通组织方案255.5 公用与辅助工程25第五章 环境保护、劳动安全与卫生31
2、6.1 环境保护316.2 劳动保护与安全卫生34第六章 节 能387.1 编制依据387.2 能耗分析387.3 节能措施397.4 节水39第七章 组织机构及定员418.1 管理体制及组织机构418.2 机构定员428.3 人员培训43第十章 投资估算与资金筹措4410.1 投资估算44第十一章 项目财务分析4611.1 编制说明4611.2 财务分析4611.3 不确定分析51第十二章 社会效益分析5212.1 项目对社会影响分析5212.2 项目与所在地互适性分析56第十三章 风险分析与对策5813.1 项目面临的主要风险5813.2 风险程度分析6113.3 风险防范措施6137香港
3、xx集团投资发展部福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告 第一章 总论第一章 总论1.1 项目及其承办单位项目名称：福建xx（国际）农产品物流城承办单位：深圳市盈信控股集团有限公司法人代表：拟建地点：福建省xx市龙文区1.2 承办单位概况深圳市盈信控股集团有限公司是香港xx集团的成员企业。香港xx集团是多元化、国际化的跨国公司。投资经营领域有：金融银行业、国际租赁业、酒店餐饮业、房地产业、物流业、休闲旅游业、高速公路、制药业、轻工制造业、电子业、航空食品业、果汁饮料业、造纸业、商贸业、工程承包业及物业管理等。盈信集团本着“立足香港、依托大陆、面向世界”的经营方针。伴随着香港的发展而壮大
4、，乘祖国和谐发展的春风而腾飞。现在海内外拥有独资、合资企业六十多家，资产总额逾十亿美元。并取得较好的经济效益和社会效益，运行在稳定、健康、可持续发展的轨道上。麾下深圳市盈信农贸有限公司开发的宝安农贸批发市场，系经宝安区政府“深宝菜办199808号文件”批准，为宝安区菜篮子工程企业，是深圳市九五重大项目，是宝安区的重点项目和为民办实事的项目，是深圳市主要的中心批发市场，深圳市西部地区唯一的大型农副产品批发市场。市场占地7.2万平方米，经营总面积10万平方米，高架车道直达市场1-3层，道路宽12米，可供15吨车辆同时双向行驶，直至每个铺位。市场拥有自营产品的进出口权，主要从事肉类、农产品、蔬菜、水
5、产品、家禽、粮油、副食品等物品的批发零售，年销售量3000000吨，销售额600000万元，以“立足深圳、辐射全国”为宗旨，集散全国各地乃至世界各地的农副产品，是深圳市居民饮食商品的主要集散地和健康保障。宝安农批市场经营10年来，在市、区政府及西乡街道办各职能部门的重视、支持和指导下，狠抓基础建设与市场管理，从源头上保障了居民食用物品的健康和安全，同时也为深圳、宝安、西乡的经济繁荣、人员就业做出了一定的贡献。1.3 可行性研究工作依据1.3.1 编制依据1. 2002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布关于加快我国现代物流发展的若干意见，对我国农产品流通设施
6、建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。2. xx市人民政府专题会议纪要关于支持建设xx农产品物流城项目会议纪要（200957号）。1.3.2 编制原则1. 认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2. 选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3. 总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企
7、业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4. 充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5. 严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6. 认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。1.3.3 编制范围本项目书研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。1.4 项目概况1.4.1 项目目标定位福建xx（国际）农产品物流园定位为东南沿
8、海及华南地区第一个与国际接轨的、集农产品交易、展示、加工、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是东南亚最大的农产品物流、集散中心；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区（有保税物流中心及农产品、冻品进出口权）；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。1.4.2 项目建设的宗旨以xx市现有的农产品批发市场（水产品批发市场、桥南水果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场、岱山蔬菜批发市场）为基础，凭借xx市在海西地区农业产业的领先地位，把项目建设成为海西地区规模最大、功能
9、最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。为厦门、海西地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。1.4.3 项目建设内容项目用地面积582万亩，建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区、会展中心，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。1.4.4 项目技术经济指标本项目的综合技术经济指标如下表所示：序号指标名称单位指标值备注1总用地面积平方米38.8万2总建筑面积平方米89.2万3建设总工期月514建筑密度42%5容积率2.36绿化率20%7水电负荷7.1用电负荷千瓦183627.2用水负荷立方米/日340
10、08项目总投资万元1837339主要经济指标静态投资回收期年7.2税后投资内部收益率18%税后财务净现值万元1287511.5 结论与建议福建xx（国际）农产品物流城项目符合国家产业政策和xx市产业总体规划，已被列入xx市重点规划项目、重点菜篮子工程、农业龙头企业。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进xx市、厦门市及海西地区现代农产品流通业的发展，保障 “菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于建立公司在农产品批发市场领域的领先
11、优势，增强公司在农产品批发市场领域的竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，福建xx（国际）农产品物流城项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。福建xx（国际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析第二章 项目建设的必要性分析2.1 项目建设背景2.1.1 xx市城镇人口基数及农产品需求日益增长当前，xx市常住人口基数为477万，其中城市人口基数为40多万，而xx市区地处xx地区中心地带，毗邻厦门，是农村、县、镇人口向城市发展的主要集中点，人口将呈快速增长趋势。2.1.2 农产品市场潜力巨大 按人均年食品消费支出5000元，按城镇人口占地区总人口的40%，计
12、算未来各年全市食品消费额，全市年消费额达100多亿元。根据我司与xx市人民政府（鉴证方）、xx市龙文区签定的协议，本项目建成后，xx地区现有的农产品批发市场将整改搬进入，未来本项目将占据xx市90%以上的市场。至2020年，随着城镇人口的不断增加，xx地区市场潜力将更加巨大。2.1.3 xx市高新农业发达 xx是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和xx（xx）农业合作实验区。确立了水产和林果两大支柱产业，建成了全省最大的高优创汇农业基地、绿色食品基地和农产品加工基地，具备了加速从传统农业向现代农业转变的基础和条件。这一切，都
13、有利于我司将来向深圳地区、厦门地区、港澳台等国内国际市场发展。2.1.4 海西经济开发区政策有利于本项目未来发展从2009年3月开始，xx市委刘可清书记、龙文区委蒋一婷书记及其他领导等都先后率团多次来到深圳，考察香港xx集团有限公司中国区地王总部及其下属的碧海湾高尔夫俱乐部、宝安农贸批发市场、广州白云国际物流中心等企业，进行招商引资。在双方互访、考察期间，海峡西岸经济开发区得到了中央的进一步重视。4月18日，温家宝总理在博鳌亚洲论坛提出了五项重要对台举措；5月14日，国家出台了国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见；5月日，为落实温家宝总理上月在博鳌亚洲论坛期间提出的五项重要对台
14、举措。福建省人民政府也在之前出台了关于“十一五”促进海峡西岸经济区现代流通业发展的规划。2.1.5 内外交通条件的变化近年来，xx市着力于打造新城市。根据当前城市发展现状及规划目标，本项目位置距高速公路与货运站等都只有几分钟到十几十钟的路程，距厦门也只有半个小时左右。随着其它高速公路的开通，本项目距广州、深圳将来也只需要2个小左右，这对于xx地区的优质果蔬运往广东、港澳地区的成本将大大降低。2.1.6 农产品安全保障的需求日益提高1.农产品质量安全法的颁布农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。（1）农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。（2）农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多
