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1、 可行性研究案例第一章 总 论1.1 项目概述1.1.1 项目名称：XXXX苑1.1.1 建设地点：XX市关庙镇周台村1.1.3 用地面积：21.8亩（14529平方米）1.1.4 建设规模：总建筑面积96510平方米，分两期建设。1.1.5 总投资及资金来源该项目总投资23112.51万元。资金来源其中自有资金9245.00万元，占总投资的40%,银行贷款3000.00万元占总投资的12.98%，销售收入10867.51万元，占总投资的47.02%。1.1.6 项目进展情况目前已经完成征地及各项手续办理，人员配备、项目规划、设计、开工前准备已经完成。基地位于滨江路以北，车站路以东，南临汉江及
2、滨江公园，亲水广场汉江四桥紧邻左右。地块现状东底西高，总占地2.38万平方米左右,规划区地块完整，便于整体规划建设。1.2 项目建设单位简介XX苑项目建设单位为XX城市建设开发（集团）有限公司（以下简称公司），是集房地产开发、工业与民用建筑、物业管理、建材预制构件、装潢、旅游、劳务分包、学前教育为一体具有30余年房产开发经历的国家二级开发企业。公司是由原“陕XX康城市建设开发有限责任公司”名称变更而来。前身成立于1978年，隶属于XX市城建局，2000年改制为有限责任公司，2007年12月申请名称变更并作为母公司与XX城建工程有限公司、XX城建物业管理有限公司、XX城建实业有限公司、XXXX广
3、告有限公司通过股权投资组建成XX城市建设开发（集团）有限公司。 所属控股子公司有XX城建（集团）工程建设有限公司、XX城建（集团）物业管理有限公司、XX城建（集团）建材有限公司。公司现拥有员工102人，其中各类专业技术52人，管理人员20余人。公司注册资本金为3000万元，全部为个人资本，董事会成员持股比例53.2%，董事会成员5人，现全部为公司高层管理人员。公司营业执照编号为：612401100000723；税务登记证号码为：61090271528375；组织机构代码为：671528375。公司严格按照公司法规定设立股东会、董事会、监事会，领导层中青结合，具有开拓创新、团结务实的精神和多年从
4、事房地产开发、建筑安装工作经验。作为专门从事房地产开发及商品房销售的专业地产公司，公司有30年开发经验，规模和实力居XX地产行业前五强，先后成功开发建设了静宁小区、大桥小区、兴安小区、培新小区、世纪新村、XX花园、XX都市、XX山庄等一批住宅项目，累计开发房屋100万平方米，完成投资约8亿元，实现利税6000万元。近5年来公司开发的世纪新村、XX花园和XX山庄，赢得了广大居民的好评，被评为XX的“明星小区”、 “明星楼盘”、 “省级园林绿化小区”,成为XX住宅小区的典范，工程合格率达100%，房屋销售率达99%。公司在XX市首批通过ISO9001：2000国际质量体系认证，内部管理严格按照IS
5、O9001：2000质量体系运行，成为制度化、科学化、规模化管理的现代型企业。公司以优质的产品和服务，赢得了省、市、区建设主管部门的多次表彰和消费者的信赖，连续多年被市区政府、工商、城建等部门授予“先进单位”、 “诚信企业” 称号,2006年被陕西省人民政府授予“重合同、守信用”企业；连续多年还被税务部门授予“诚信纳税企业” 称号，在与银行长期合作中，无不良信用记录。公司近三年财务状况良好。在新项目开发上，为了响应政府开发大江北的号召，也为了企业持续发展的需要，公司结合XX本土气息与汉水文化的蕴义，在滨江大道新征土地拟开发新项目“XXXX苑”，公司将着力打造为XX未来最时尚的高档居住社区，该项
6、目的建成将是XX新一轮居住环境的变革，也必将成为江北大开发中的领航标志建筑，为同行争光，为XX添彩。1.3 可行性研究依据1) 中华人民共和国城市规划法;2) 城市规划编制办法;3) 民用建筑通则（JGJ37-89）;4) 建筑设计防火规范（GBJ16-87）2001年版;5) 高层建筑设计防火规范（GBJ50045-95）2001年版;6) 住宅设计规范 （GB50096-1999）2003年版;7) 其他相关国家、部、省市现行规范规程;8) 业主提供的相关资料.1.4 可行性研究范围 项目通过对该地块大的地理环境及规划院里入手,使小区的总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合,从空间形式到
7、内部结构功能的完美协调.通过分析地块与城市的关系,保持原有用地的开放性及其原有的特性. 本项目还从道路交通、环境绿化、建筑单体、节能措施、消防措施、建筑环保措施等方面进行研究。小区设置三个出入口，采用分行的布局形式，内部道路由小区级路、组团级路组成，整个道路系统流畅合理，消防、救援机动车通过环形道路可以便捷的到达每幢住宅入口。小区通过中心景观、中心绿化带和沿主干道的绿化将户间绿化和组团绿化串连起来，从地面绿化到屋顶绿化形成一套完全的、细致的“立体绿化”。在建筑单体中考虑住宅建筑本身的造型特点以及周边建筑元素将时代美感和艺术美感较好的结合。主要户型保证房间尺寸合理符合人体工程学。所有的建筑材料和
8、装饰装修材料都采用节能性材料。在消防上利用整个小区规划道路留有足够的消防场地。小区注重环保意识采用环保材料消除噪声，垃圾统一回收。小区的安全措施也有很好的保障。1.5 项目建设内容本项目共建设6栋建筑物，其中高层住宅3栋，小高层住宅2栋（13层是商铺，以上是住宅），综合楼1栋，地下车库等，建设周期3年。总建筑面积96510平方米，其中：居住建筑面积76491平方米，综合楼8022平方米，商用建筑面积11997平方米（含幼儿园2000平方米，会所600平方米）；地下车库5344.6平方米。项目分两期建设，其中：一期用地16.13亩，建设高层住宅2栋，小高层2栋、会所及车库，总建筑面积60051平
9、方米（包括居住建筑面积54454平方米，商用建筑面积5597平方米）；地下车库面积5344.6平方米。二期用地5.67亩，建设1栋高层住宅，幼儿园及1栋综合楼，建筑面积36459平方米，其中居住建筑面积22037平方米，商用建筑面积6400平方米（含幼儿园），综合楼建筑面积8022平方米。本项目建设期为32个月，销售期36个月，计算期按39个月（约年）计算。1.6 项目建设的必要性 项目基地位于滨江路以北，车站路以东，南临汉江及滨江公园、亲水广场，汉江四桥紧邻左右。可南眺汉江，西展会展中心，拥有良好的景观资源。项目地理位置优越，有便利的交通条件和优美的环境条件，遵循“以人为本”的指导思想 ，一
10、切为居民服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的21世纪新住宅区为前提，通过各方面的实地考察研究结合当地的环境交通等各方面的条件发现在该地区建造一个住宅区有很大的必要性，既符合居民的消费理念和消费水平，并且该住宅区还有很大的发展空间，发展前景广阔。1.7 项目建设的可行性本方案通过分析地块与城市的关系，保持用地的开放性及其原有的特性，结合周围环境融入人文景观，将建筑的格局形式在我国建筑文化基础上加以延续、丰富。通过小区的中心绿地广场、中心景观轴线和贯穿小区的景观绿地与住宅间邻里绿地相结合，以达到创造优美的居住环境，提高居民的生活质量的目的。小区以中心绿地广场为中心节点，
11、通过环形道路将小区分成三个部分。西侧布置高层，东侧和中部都在前排布置小高层后排布置高层，这样就能让更多住户拥有对小区东南侧景观的优良视线。同时考虑到与二期的连接关系，所以该小区的布置主要是围绕一个中心进行，并通过这个中心让三个组团紧紧环抱在一起。该地区还有很好的建设条件：1）气候条件XX气候湿润，雨量充沛，四季分明，系大陆亚热带气候，年平均气温15.7，年降雨量8001200mm，城市大气环境为轻度污染级。2） 地质条件该区域地面高程海拔263289米，远高于XX百年一遇的256防洪高程线。地形呈东低西高缓坡状，地层分布均匀，场区无土洞、塌陷、墓穴等不良地质，周边条件较好。该地块内土质为微膨胀
12、土，工程施工中易于解决。3） 基础设施条件随着滨江大道二、三期工程的开工建设，供水、排水、供电等城市配套设施形成。幼儿园、活动中心、车库、集中绿地、商业服务等公共设施在小区开发中配套建设。1.8 主要经济技术指标主要技术经济指标见表1-1所示。表1-1 本项目主要技术经济指标表序号指 标 项 目单位指标备 注1建设用地m214529.002总建筑面积m296510.003可销售面积m293910.00小高层居住面积m29932.00高层居住面积m266559.00综合楼建筑面积m28022.00商铺销售面积（不含公建）m29397.00 续表1-1车位个460.004住宅区容积率6.645绿化
13、率%35.006总投资万元23237.046.1其中： 资本金万元9294.816.2银行贷款万元3000.006.3预售收入万元10942.227销售收入 万元33684.248利润总额万元8594.579净利润万元6445.9210投资利润率%36.99%11投资净利润率%27.74%12销售净利润率：%19.14%13财务内部收益率%36.97%14财务净现值万元4003.07第二章 市场分析和市场需求预测2.1 消费群体需求分析随着生活水平的不断提高，买房已成为了人们提高生活品质和居住质量的一个切实愿望，房价不断上涨，多数人已不再是翘首观望，而是加入到看房、买房的行列当中来。2008年
14、，商品房上的购买力正在加快释放。凡是认同XX喜欢XX，未来准备在XX长期居住生活的人，都行动起来，准备在XX买房了。虽然高喊房价太贵了，但是买起房子仍然出手阔绰，很多购房者买起房子动辄就是上百平方米，原因就是“买个大房子，有面子，住起来也宽敞”。“贪大讲体面”是很多购房者的想法，但是另一方面，很多开发商为了追求利益，在开发户型时有意开发大户型，也是大户型受宠的一个主要原因。从事房屋装修装饰的许多专业人员也认为：房子大并不一定适合人居住，房子和人的关系应当是和谐相生的，大和小都是相对的，“大”并不一定适合居住，“小”也不一定不适合居住。 从当今买房子的人群来看，多数集中在60后、70后和80后，
15、他们各自不同的特征造就了各自不同的购房梦想。 60后：既要品质又要舒适 60后是一个复杂的人群，与年轻一代相比，他们经历要丰富得多，与年长的一代相比，他们有的已经事业有成，有的尚在苦心经营，但大多数人处于事业初成阶段，在事关买房置业的问题上，60后有着他们自己的特点。 1）经济实力相对殷实 60后，他们赶上了制造财富的历史契机，他们有着理性与充足的购买力。 有人说，中国的历史在最近20年间，是制造富翁的历史。当楼市从2000年开始自二千每平方米“启动”的时候，60后因为刚好安家生子，几乎每人手上都握着两套房子，再加上前面苦心经营10年的金钱积累，以及搭上了单位货币化分房的末班车，他们又轮番地向房市前进了，如此这番几经转手，60后大部分都是“二房”甚至“三房”“几
