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1、.前 言可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法，其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。是项目投资决策的依据，是筹集建设资金的依据，是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据，是编制下一阶段规划设计方案的依据。本项目投资可行性研究报告是在对南京宏观、中观与微观市场环境的调查和研究分析的基础上，对项目进行初步定位和投入产出分析，就规避开发风险进行策略提示，并且对项目开发节奏提出专业意见。项目工作组2003年11月15日目 录第一部分项目概况 7第二部分项目投资环境分析 9第一章南京市城市经济背景
2、 10第一节南京市基本概况 10第二节 宏观经济发展情况 12第三节 政策环境分析 13第四节 城市交通情况 15第二章南京市房地产宏观环境调查 16第一节房地产发展现状 16第二节南京房地产市场最新动向及发展趋势 28第三章中观环境调查31第一节商业房地产情况 31第二节南京各大商圈分析 35第三节新街口商圈现状调查与分析 36第四节调查结论与分析39第四章微观市场调查 40第一节地块周边商铺市场情况 40第二节商务写字楼现状调研分析 45第三节商务公寓及酒店调研与分析 51第三部分项目地块价值分析59第一章地块周边现状 60第二章地块所处街区优劣势分析 61第一节优势 61第二节劣势 62
3、第三章地块价值点分析 63第四部分项目定位构想64第一章项目定位依据 65第二章目标客群定位 66第三章项目产品定位 67第四章价格定位68第五章项目定位威胁及规避方法71第五部分项目营销策略76第一章项目开发时机 77第二章项目营销、经营方式的定位 77第三章营销阶段划分 78第一节销售计划 78第二节价格策略 78第四章开发建设及经营周期计划 80第五章营销理念定位与策略设计81第一节项目卖点分析 81第二节项目营销理念 82第三节营销策略设计 82第六部分项目经济及社会效益分析 85第一章项目总投资估算 86第一节项目基本指标 86第二节土地费用87第三节前期费用88第四节房屋开发费89
4、第五节管理费90第六节财务费用90第七节销售费用91第八节不可预见费91第九节项目总成本估算表 92第二章项目投资来源、筹措方式93第三章销售收入、租金收入估算94第四章 现金流量分析96第五章 财务评估分析99第一节成本利润率99第二节权益投资利润率 100第三节投资回收期100第六章风险分析 101第一节敏感性分析101第二节盈亏平衡分析101第七部分可行性结论102第一章投资风险 103第二章风险规避方法及可行理由 104第三章结论106第八部分 附件107141 第一部分 项目概况 浙江商品城项目位于南京市江宁区科学园天元路以南、城东路以西、科苑路以北、兴苑路以东，南面毗邻大学城，西面
5、毗邻莱茵东郡，北面毗邻天景山大型社区，东面紧靠南京二环和大型景观大道。建设用地面积212亩，总建筑面积约19万平方米，总投资6个亿。整个商品城包括浙江品牌商铺、特色商业街、浙商大厦商务写字楼和商务公寓。特色商业街包括餐饮街、文化街、服装街、电子街、酒吧街等，每个商业主题街都根据定位形成鲜明特色。建成后的项目将是集文化、娱乐、休闲、餐饮、购物、居住等功能为一体的大型一站式综合购物休闲中心。整个建筑群设计风格具有强烈的现代感，强调人文、格调、生态、时尚。地块中营造广场、景观带及休闲娱乐区域更利于功能分区并且易于形成有效的商业磁极。整个地块从东南至西北设置一条复合型景观交通带，利用立体的空间带，将停
6、车、景观、休闲、娱乐、文化交流有机的融合在一起。通过贯穿整个场地的半地下停车场，购物人群可以方便的到达各自的目的地。充分考虑了景观小品、休憩设施设计和人流走向，层次丰富，营造出人性化生态购物环境。浙江商品城的建设具有多方面得天独厚的优势，借助江宁良好的经济基础和发展前景，凭借自身先进的差异化的产品定位，现代的产品设计，必将成为辐射全省的浙江商品集散地，科学园区大学城的存在则带来了自城东路南端而来的大量人流车流；东面的待建地铁站确定了将来的大量潜在人流。因此该项目将以其巨大的商业效应创造品牌，以休闲娱乐增强对人流的吸引，靠文化氛围提高其品味，在南京创造出一艘巨大的商业航母，强大的升值潜力同时也必将是南京市民投资、购物、休闲的新选择。 第二部分 项目投资环境分析 第一章 南京市城市经济背景第一节 南京市基本概况行政区划南京市下辖玄武、鼓楼、白下、建邺、秦淮、下关、雨花台、栖霞、江宁、浦口、六合等十一个区和溧水、高淳两个县。其中主城区包括玄武、鼓楼、白下、建邺、秦淮、下关六个区。江宁区于20
