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1、新宁建设集团有限公司都市商城项目申请报告目录第一章项目基本情况3一、项目情况说明3二、可行性研究的依据5第二章项目建设的必要性与可行性8一、项目建设背景8二、项目建设的必要性9三、项目建设的可行性14第三章市场供求分析及预测17一、项目区生猪养殖和养殖粪污的利用现状17二、禽畜粪污产量、沼气及沼肥产量调查与分析18三、项目产品市场前景分析20第四章项目承担单位的基本情况21一、养殖场概况21二、资产状况21三、经营状况21第五章项目地点选择分析23一、选址原则23二、项目选点23三、项目区建设条件24第六章工艺技术方案分析27一、污水处理模式的选择27二、处理工艺的选择29三、项目工艺流程31
2、四、主要技术参数35五、主要设备选型39第七章项目建设目标40一、项目建设目标40二、项目建设规模40第八章项目建设内容42一、建安工程42二、仪器设备46第九章投资估算和资金筹措48一、投资估算的范围48二、投资估算的依据48三、投资估算49四、资金使用计划54五、资金筹措54第十章建设期限和实施进度安排55一、项目建设期限55二、项目实施进度安排55第十一章土地、规划和环保57一、土地与规划57二、环境保护57三、安全防护60第十二章项目组织管理与运行63一、项目建设组织管理63二、项目建成后运行管理66三、项目运行费用67第十三章效益分析与风险评价69一、经济效益分析69二、项目风险评价
3、72三、生态效益75四、社会效益76五、附表77第十四章招标方案78一、编制依据78二、招标范围78三、招标方式78四、招标组织形式79有关证明材料及附件81附：1、建设单位企业法人营业执照2、土地出让合同3、项目总平面布置图4、项目地理位置示意图5、项目社会稳定性评估表第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况申报单位：江苏新宁建设集团有限公司单位地址：#县阜城镇阜城大街339号法定代表人： 项目负责人： 联系电话： 邮 编： 江苏新宁建设集团（原#县新宁房地产开发有限公司）是具有国家二级房地产开发资质、二级建筑施工资质，以房地产开发、建筑施工为主，集建筑施工、建筑劳务、市政工程、物
4、业管理、信用担保、专业合作社于一体的省级综合性、多元化企业集团。集团注册资本10988万元，拥有9个全资独立法人企业，员工568人，其中中高级职称218人。海纳百川，有容乃大 。集团坚持“以人为本，全面发展”的理念，诚邀社会各界精英加盟，着力打造一个“团结、进取、高效、奉献”的新宁团队，共谋发展，共创辉煌，为集团的发展腾飞奠定坚实的基础。“建一项工程，树一座丰碑”是新宁人的终旨；“高起点、高标准、高质量”是新宁人的准则；“精心施工、质量为本、开拓进取、诚信守约”是新宁人的承诺。几年来，集团先后开发的“新宁公寓商住楼”、“都市家园”小区、“翰林居”小区、“清华家园”小区等项目，项目开发合格率10
5、0%。为改善城市居住环境，打造绿色人居，奉献社会，回报业主作出了积极的贡献。集团秉承：“勇于拼搏、务实创新、诚实守法、完美至上”的企业精神，恪守“质量是百年大计、诚信是发展之本”的企业道德，热忱为广大消费者服务。在竞争激烈的房地产开发与建筑业中不断发展壮大，铸造了企业的辉煌业绩。连续四年被县政府授予“财税贡献先进企业”,连续五年授予“AA级重合同守信用企业”。二00六年，集团被盐城市政府评为“四星级企业”。二00八年，企业获江苏省“五一劳动奖状”殊荣。董事长许学成先生被评为“盐城市优秀企业家”、#县“十佳企业家”并光荣当选#县第十四届人大代表。与时俱进，新宁事业如日中天，跨越争先，集团发展铸就
6、辉煌。展望未来，豪情满怀！新宁人将在新的征程中，为做大、做强、做优企业，回报客户，奉献社会作出不懈地努力！1.2 项目概况1.2.1 项目名称都市商城1.2.2 项目建设地点项目建设地址位于#县阜城镇通榆北路28号。东侧是桥北村居民，南侧是光明派出所，西侧是通榆路，北侧是农业银行。1.2.3 项目概况项目总用地面积为1975.2平方米，总建筑面积1581.3平方米，项目拟建1栋3层商服楼。其中商业门市614.8平方米，办公经营用房966.5平方米。建筑密度31.2%，容积率0.8，绿地率20%。机动停车位10辆。1.2.4 项目建设背景及市场需求情况 2012住宅市场风光难再，在中央“限购限贷
7、”的高压调控政策作用下，房地产进入行业深度调整阶段。商业地产在调控背景下，受到开发商的青睐。2011中国房地产开发企业500强测评研究报告显示，排名前20名的开发商都进入商业地产。分析人士认为：国家调控的目的是，弱化商品房的投资投机属性，进一步使其回归到居住属性。开发商需要寻找新的利益增长点。2013年商业地产开发将进入一个高峰期。近来，在住宅楼市场疲软的情况下，写字楼成为房产市场的热点。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种
8、高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。从市场角度来说，伴随着行业环境的逐渐规范，未来十年商业地产开发比例将不断提高。且商业地产的发展是长期的，随着居民消费力的不断增长，未来十年内，商业地产的发展会超过住宅。目前，#县经济飞速发展，客商云集，商务用房紧张，很多公司和单位办公场所简陋，不具备现代化办公条件，可使用的写字楼又比较难寻。因此，都市商城项目建设是势
9、在必行。1.2.5 项目建设的必要性1、是适应经济发展的需要现阶段#县还属于投资拉动增长型经济，投资属于拉动整个经济增长的“三架马车”之一，对保持经济增长具有十分重要的作用。本项目的建设可以为经济快速发展作出积极贡献。此外，#未来的发展，迫切需要形成新的经济增长点，而包括房地产在内的第三产业，在未来发展中极具潜力，对拓宽全县税源渠道，增加财政收入，增强阜城镇经济实力有着非常重要的作用。2、是协调产业结构的需要写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。3、是改变办
10、公环境的需要生态办公时代已来临 ，作为办公环境的瓶颈，正是因为写字楼市场的需求强劲。写字楼产品已成为经济发展的肯定趋势，而新的产品势必成为展现城镇形象的坐标，高端写字楼产品更是责无旁贷地扛起了帅旗。 4、是扩大对外交流的需要目前，#经济正处在一个较快的发展时期。要实现“万众一心齐拼搏，五年再展新宏图”的宏伟目标，就要最大限度吸引外资、项目、技术和人才等生产要素，就必须全面提升城市建设水平，改善招商和办公环境。1.3 项目市场分析在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅限购政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场限购节流的投资资金进入写字楼市场，促
11、使写字楼市场加速量价齐升。2009年，受国际金融危机的影响，国内写字楼需求大幅萎缩。影响写字楼需求的重要因素之一的外商直接投资（FDI）在中国的投资收窄。2009年4季度写字楼租金基本触底。2009年写字楼销售市场的最大特点就是写字楼收购投资市场火热，无论是机构投资者还是个人投资者都将眼光聚焦写字楼物业。外资基本销声匿迹，内资公司占主流，其中尤以大型国有企业和内资金融机构为多。2010年，全球经济持续回暖，我国宏观经济运行良好，社会经济水平快速发展，内外资投资需求保持活跃。在各种有力因素的推动下，我国写字楼市场的发展势头趋向良好。2010年1-12月，我国写字楼销售面积达到1,882.00万平
12、方米，增长21.9%。销售额达到2,148.81亿元，增长31.2%。2010-2011年7月以来，在“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”连续房地产新政的调控下，商品住宅市场大受影响。政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对写字楼等商业地产持较为宽容的态度。写字楼等商业地产正成为新的投资热点。随着调控政策的越来越严厉，住宅投资将持续冷淡，写字楼市场已经迎来了好时机。写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展
13、潜力。2010年，写字楼市场呈现出金融危机以来最为明显的复苏势头。而2011年，写字楼市场有望彻底破局，走出爆发行情。北京写字楼市场需求依然旺盛，在整体需求持续增长的基础上，内资企业机构较外资机构表现更加活跃，银行、金融类机构纷纷大单成交。对此，业内专家表示：随着越来越多的投资者关注商业地产市场，京城上半年写字楼价格出现了明显上涨，而下半年京城的写字楼价格将继续保持较快的上涨趋势，成交量将继续上升。据了解，北京甲级写字楼市场已经转变为卖方市场，部分优质写字楼面对大量租户需求，在提高租金价格的同时，采取减少免租期，对租户进行行业设定等手段提高租户进驻要求，以达到筛选目的。业内专家指出，因为京城现
14、存甲级写字楼可出租面积有限，热点地区的多数写字楼项目满租，导致热点区域写字楼市场供不应求，已呈现租户向热点地区外转移的趋势。中原集团研究中心最新发布的 2011上半年度报告介绍,2011年上半年,北京、上海、广州、深圳这四大城市的一二手写字楼成交与去年同期相比小幅增加,而销售型写字楼占主流的城市广州、深圳、成都、杭州的甲级写字楼价格一路上涨。 2011年上半年,京、沪、穗、深四大城市一二手写字楼销售面积约为360万平方米,与去年同期相比增加13%,写字楼销售市场的表现明显优于同期住宅市场的表现。今年上半年四大城市二手写字楼成交面积为106万平方米,占全部写字楼成交的比例从去年的21%上升到29
15、%。受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响,今年上半年写字楼价格出现了明显上涨,深圳、广州、成都、杭州的样本甲级写字楼均价分别为50161元/平方米、25715元/平方米、15819元/平方米、37339元/平方米,半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。中原集团认为,下半年主要城市的写字楼成交量将继续上升,写字楼价格将继续保持较快的上涨趋势。在企业发展与高端写字楼出现的相互作用下，商住两用办公场所逐渐被抛弃，企业寻求高效、体面的办公空间成为写字楼市场发展的原动力。写字楼开发正朝着高配置，国际化的标准发展，成为区域新的地标性建筑。随着市场发展，写字楼购买客户显现出了圈层化，专业性特点。2011年第三季度，中国五大城市甲级写字楼市场继续呈现供需两旺态势。租金及价格方面，北京、上海、广州、深圳和天津五大城市(以下简称“五大城市”)甲级写字楼租金环比全线上涨，广州租金涨幅最大。今年尽管楼市调控趋紧，南京写字楼的租金水平却相当坚挺。戴德梁行提供的数据显示，仅今年一季度，新街口甲级写字楼的平均租金就上涨了
