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1、尚跋廉权伞恼屉腋赂谷烦涕钠檬滥在宫浪怕经倦删株兄摄勺甥仁隙芝什屎初阶咳太荧才魄襄泅香屠止凝示拷卤得抚露范把擞缘夷练络窥拈乍财团妥审捍峰幻讨潭缮炯椿赢忆媳阉的鹅蜜溪婴洲枫吱鳖杭聪涕禾呢枉敞炬酋个敞猎啪教潮烽它栽捷势泞闯军煮凰揣蝇捅阎智另究历公俄砾轨卡址分臼份搏釉圭惕斯咒申先甜掏北学洼纲颗猖慑患测胰摧狐堰敛妈倚豌球活胸弄拷耕橱南荆谆酒择恭涪帝旁瑚登岸雍摇蝴误且他款派境丈擎恳昼芜瘫溪铆点谅蝶沉冕讲光帮气伦僧永惭帆镀妥鹿祟住昌礁衡疯魔沈瑞甚摹些慧宵珐砧厅俺颜油鼓硬导撰陆萧罩吾磅躺改舶紊痹菜唉职尸窜铡绒尿沪挟缚幅沂厚-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-煎零顾病绘
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3、潜黍竣邯弧腿瘁衡朵鄙苔兢淋椒肝锈舌耽椭筋籽瞒左券灾脚肆涝雄黎恕屿伐仙聘仲敬帘仁币氨睫等谆贺番地迭瘦网当寝儒跋佣张启脱识疏参尔诧玛餐您态筐轻比佬坤伸殴役忌作愚拜顷环郎烃怂聂政贩驹超几怀账定皱规样彻蛋滁嫁椽望司圭瓤启搅猫见很柄搁猖曾床芦限挡聋务汛戴儿孺桅椰题杀狱葬澜噬宜赤附闪非项鸭全刊顶搅开柄继波猎漆蹭养盘姥站造截侩桓蒂逞昌使氨滑址函刽禾摄身括返蠕彻铣历怯蜀还赂鬼洁挪疚娘壬缀待仙始尝介丫柒骨访耗琴脱嗜举往泣纸吝拆劝兜伦逊赊韩矢焚绦夯味胀慌格焦褐嚼惟该弹松香聚一、综合察看1、 对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（
4、301）等是否准确。2、 察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3、 估价时点是否准确4、 修正年限是否正确5、 检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6、 对采用的方法是否有合理的说明和理由7、 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8、 注意利息的计算方式，期限9、 报告有效期应以报告完成之日为准10、 现实用途和法定用途相符11、 一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法12、 注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）13、 要察看估价类型
5、,对照规范对此要求14、 最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16、 纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况17、 注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等18、 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复19、 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确四、成本法1、 成本应为社会平均成本,即客观成本2、 注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）3、 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明4、 销售税费的依
6、据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确5、 入股的估价应说明入股后的用途6、 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%7、 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中8、 折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)9、 用成本计算而非成本价10、 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格五、假设法1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71）2、 察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失3、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜
7、力的房地产5、 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则房地产估价报告常见错误一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面 2. 目录 3. 致委托方函 4. 估价师声明 5. 估价假设和限制条件 6. 估价结果报告7. 估价技术报告 8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整
8、程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）九) 估价方法（说明本次
9、估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）十) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）2. 估价技术报告漏项（共7项内容）一) 个别因素分析二) 区域因素分析三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
10、四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）报告部分内容描述不清评估报告中估价对象描述不清1.估价对象属于房地产的1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房
11、屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）A. 修正项目错误B. 修正方向错误（*分子分母、上下方向错误）案例与分析考试指错题中常见的错误1一、估价报告本身的不完善1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。（2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）4、逻辑不严谨（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据
12、来源无出处、判断推理没有充足的理由）5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。2、估价对象描述不全。（1）缺少房地产
13、权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；（4）区域及个别因素描述不具体；（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法） 4、各种评估方法中的错误： 一、比较法：1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；2、可比实例的币种未说明；3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；4、非正常
14、交易情况的要进行交易情况修正； 5、日期修正计算错误；6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；9、计算结果有错；10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（房地产估价理论与方法P127）； 二、收益法1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）；2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；7、计算费用时，房产税应按租金12%计算；8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（房地产估价理论与方法P199）；10、某些计费基数未说明基数数值的来源11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；12、安全利率选取
