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1、定义未来昌盛双喜城2011年度营销计划 北京红桥左右房地产顾问2011年1月16日第一部分 2010年营销工作回顾一、 昌盛双喜城2010年整体销售业绩2010年，昌盛双喜城全年认购成交354套，其中住宅成交351套，商业成交3套，退房6套，实际成交348套。其中：1-8月，昌盛双喜城住宅部分共成交158套，后退房6套，实际成交152套，签约97套。住宅部分成交金额为人民币3.89亿元，回款1.26亿。商铺成交1套，成交金额9600万元，回款5000万元。9月红桥左右进驻昌盛双喜城，9-12月，昌盛双喜城住宅部分共成交196套，签约164套，成交金额为人民币3.92元，回款2.62亿元。商业成
2、交2套，签约1套，成交金额1.58亿元，回款万元1.03亿元。2010年，昌盛双喜城全年成交总面积为5.84万平米，其中：住宅4.72万平米，商业1.11万平米。1-8月，昌盛双喜城住宅部分成交面积为2.18万平米；商业部分成交为9000平米。9-12月，住宅部分成交面积为2.54万平米；商业部分成交为2145平米。2010年，昌盛双喜城价格涨幅情况为16%，1-8月住宅部分均价14373.21元，其中150平米以下的户型均价为12386.85元，180平米以上的户型均价为16359.57元，商业部分均价35000元；9-12月住宅部分均价16633.89元，其中150平米以下的户型均价为14
3、139.52，180平米以上的户型均价为19128.26，商业均价37000。150平米以下的户型涨幅约为14%；180平米以上的户型涨幅约为17%；商业涨幅约为6%。加上项目整体形象逐步完善，会所功能日渐完备，昌盛双喜城的新形象开始深入人心。表1：2010年销售状况汇表（住宅+商业）月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计住宅成交套数1326372623192279483730351套6790194商业成交套数1113套102住宅成交面积105.28366.264257.36.5446.793293.632998.662035.543340.9610156.897148
4、.554400.343736.3747286.6310175.6911668.7925442.15商业成交面积900088.922056.6911145.61900002145.61住宅成交金额87.7万元372.2万元5693.4万元6771.5万元4271.6万元3753.4万元2357.2万元4442.2万元1.27亿元9612.6万元5687.9万元5403.7万元6.09亿元13亿元15亿元3.31亿元商业成交金额9800万元284544057567410158亿元9800万元6041万元二、2010年昌盛双喜城各月销售数字比对表6：2010年住宅及商业成交情况及价格变化月份住宅部分
5、商业部分105-155180-515套数单价套数单价面积单价1月186202月310223900010888.893月16111191015446.224月2911180.14815833.915月1610907.4615753.616月1911243.94415402.497月1711538.068月1511316.95715657.179月5910452.962013952.3110月3011250.461814520.0988.923200011月3311200.43415843.2912月2211776.25816289.332056.6927990.32由此表可以看出，105-155
6、的产品全年共销售260套，180-515的产品全年共销售85套。其中，大户型的价格增长在9月份以后趋于正常调整状态，逐月递增，并保持了良好的销售业绩。表7：2010年阶段均价、户型均价情况阶段1-4月5-8月9-12月总均单价12070.3811477.4513160.64面积180-515105-155180-515105-155180-515105-155实际单价15640.0710285.5411703.3211251.5915151.2611170.03此表中，实际单价的浮动跟每月销售的产品面积相关，项目的总均单价是总体上涨的。表8：2010年9-12月各楼座销量统计面积1号楼5号楼8
7、号楼9号楼10号楼总量售量存量91011129101112910111291011129101112105151512304632168513111145434112621105130152413022815564260124818311031152163620433156911042876226181726540428811244440292808330202380404515202合计660189471此表呈现出2010年项目产品消化和存量的实际情况，我们将依照这个数据制定2011年的各月销售及营销计划。三、昌盛双喜城2010年营销工作汇总时间节点销售策略推广动作成交套数14月1、4月开盘
8、68套58月90套9月1、价格调整，将10#楼1单元的01和04户型以及2单元的04户型的价格上调15%；8号楼户型上调10%， 02户型上调5%；9号楼01户型上调10%，03户型上调5%；2、 折扣优惠，实行最低折扣8.5折优惠；3、推动“老带新”推荐奖励政策4、以董事长答谢函的方式释放8.5折的折扣优惠，人为增加获取折扣难度，满足客户虚荣心；5、 为能更加刺激销售员的能动性，我司还专门为销售10#楼的销售员提供了特别佣金激励；主题：“全球第一室内私人泳池开放”渠道： 网络和短信活动配合：与保时捷合作，共同举办了“相约双喜城，灵动保时捷”中秋节业主答谢活动费用： 媒体推广费用为181,68
9、3元，占在可支配营销费用的0.66%194套10月1.将10#楼1单元所有单位价格上调5%，2单元所有单位价格上调2%，8#、9#楼全部单位价格上调2% ；2.视销售情况，即使调整在售单位价格，每次上调幅度为2%；3.推出38套特惠单位，统一对外口径为8.8折，最低折扣不超过8.5折 ；4.继续推动“老带新”推荐奖励政策；5.取消9月份执行的“董事长答谢函”；6.针对项目105样板房客户反应的空间感不足的问题，将对该样板房的内饰进行调整。主题：“全球第一室内私人泳池开放”渠道：报广、短信、网络、户外广告、道旗、短信活动配合：国庆客户体验暖场活动、吕梁离石巡展活动费用：推广费用 245,017元
10、，样板房整改费用为313,852元，合计558,869元，占可支配营销费用的2.03%11月1. 105样板房调整到位后，客户反应情况良好，因此，11月继续主推105户型；2. 利用价格杠杆，拉升去货速度快单位的价格，形成与去货速度慢单位在价格上的差距，引导客户将更多的注意力集中在去货速度慢的单位上；3. 继续执行对外口径8.8折，最低折扣不超过8.5折的折扣优惠；4. 继续推动“老带新”推荐奖励政策主题：“全球第一室内私人泳池开放”（改为暗推，主要在短信广告的发布上使用）渠道：报广、道旗、短信活动配合：离石和忻州的地市巡展活动费用： 351576元，占可支配营销费用总额的1.28%12月1.
11、 主推户型调整：主推1#楼04户型、5#楼和8#楼的02户型，符合项目赠送条件的客户，可享受由项目赠送的“迪拜5日豪华游”；2. “迪拜5日豪华游”的名额分配为：1#楼04户型名额为10个，赠送2人游；5#楼02户型名额为10个，赠送4人游；8#楼02户型名额8个，赠送4人游；3. 优惠差异化：优惠活动先对购买8#楼02户型的客户开展，1#楼和5#楼暂不开展；1#楼和5#楼的开展时间，视8#楼的优惠执行情况而定；4. “迪拜5日豪华游”作为对外宣传的手段，符合享受优惠条件的客户，先引导其将优惠换成等额的物业费或车位费。若最终客户依然选择不折换，则再为其定制“迪拜5日豪华游”；5. 继续推行“老带新”的推荐奖励政策，但推荐奖励更换成赠送等额物业费或车位费的方式。主题：“还要去海边游泳吗？”内容：针对泳池已经具备使用的条件，计划对项目业主免费开放项目的会所泳池，进行体验，业主可带亲友前来体验方式：通过楼体户外、报广、网络、广播、短信向市场传递七星级会所开放以及泳池开放品鉴；渠道：12.19热带风情节、报广、网络、短信、户外费用： 12月推广费用约为711000元，占可支配营销费用总额的2.59%总结9-12月的销售和营销配合较为紧密，在预算合理、销控科学的情况下，项目已经渐入佳境。四、 昌盛双喜城2010年各阶段营销工作总结1、第一阶段：1-4月项目刚刚面市，由
