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1、南大山南山公寓项目销售策划技术指导文件目录 第一部分：市场分析一、项目基本情况二、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析三、细分市场（中高端花园洋房）项目推销策略分析四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势六、主要竞争项目及楼盘分析第二部分：分析一、项目优势二、项目劣势三、项目机会四、项目威胁 第三部分：项目定位策略一、目标客户群说明二、项目品牌定位策略三、楼盘品质定位策略四、物业定位策略五、推销定位策略 第四部分：项目销售推销一、项目现场包装二、建设步骤建议三、广告推销策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推销计划 第一
2、阶段：品牌推销 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告一、整合传播策略二、媒体组织和规划策略三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析一、项目基本情况：“南方新城 风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。 项目占地亩，总建筑面积多万平方米，分七个组团进行开发。 .“南方新城 风林高地”位于平顶山公园以南， 南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大 坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨 家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供
3、了一个环境优美、交通 便利的城区生活环境。 .“南方风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风 上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐 山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 . 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开 盘，并开始推销和销售。 .二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场销售定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以
4、来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年 同期，增长幅度很大。 .不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推销和市场拓展的项目多 达余个。 .在秋交会上亮相的新项目也达到了余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆 中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 .同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对 中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 .三、细分市场（中高端花园洋房）推销措施分析 高撇脂销售、推销策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推销目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了
5、高撇脂的销 售、推销策略，即采取高投入、高溢价的推销策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推销手段，对项目核 心优势和买点进行大规模的广告宣传和推销，以达到先声夺人、取得市场领先的追求。 .电视广告媒体开始占据媒体发布的主流 从目前中高端房地产项目媒体发布和推销的趋势来看，大规模报版广告投放的趋势依然存在，但更多的开发 商开始转向于大型户外广告的投放、并尝试通过电视、广播电台进行广告推销，热播电视剧的片花广告、黄 金时段的房地产广告的投放量在半年内有了大幅度的提升。 .四、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 单一品质诉求难以支持购买理由 消费者对中高端房地产置业的诉求也更为多元化，如建筑外立
6、面风格、社区环境景观美学特征、成熟物业、 品质物业等美学精神层面需求、舒适度需求已经成为越来越多中高消费者和投资人群关注的焦点。 整体规划大型社区价值被受关注 更多具备一定规模、整体规划的大型高尚综合社区项目逐步成为市场主流，造城的趋势越来越为相当多数开 发商所认可。 .项目整体规模越来越大，数百亩、上千亩的大盘，完整成熟城市社区、大配套概念已经为市场发展所接受。 今年以来推出的奥林匹克花园、长青湖、建工未来城等项目已经表现出在这方面强劲的市场潜力。诉求项追求多层次价值诠释，成功的功能定位、推销定位、物业定位，赋予项目更高综合品质，吸引消费者 关注，越来越成为市场发展的主流。 .五、主要竞争楼
7、盘分析：、区位性竞争项目（主要针对邻近区域如：大渡口、高新区、九龙坡区同品质、相似规模项目） 金科绿韵康城（总占地亩） 物业类别：花园洋房 装修状况：毛坯建筑类别：高层、小高层物业地址：九龙坡高新区九龙园区（九龙坡公、检、法旁）占地面积：平方米 建筑面积：平方米容积 率： 绿化率：总 户 数：停 车 位：位开发 商：金科集团重庆华协置业有限公司 项目定位：“纯自然的品质生活”的高尚生态社区。优势概念诉求：绿韵康城开启居住全新标准 项目特点优势：米挑高阳台、宽户型主要广告推销媒体： 大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、 整合推销策略评估： 借助大规模的户外广告发布十足展现开发商实
8、力，通过广场推销、大型房交会推销活动吸引大众关注，利用 阶段性报纸广告的发布告知项目信息，借助不同推销媒体的各自优势，实现项目知名度的迅速提升，在开盘 前十足储备客户，实现项目成功销售。 . 天骄美茵河谷（总占地亩） 物业类别：高尚住宅 装修状况：毛坯 建筑类别：多层、别墅 物业地址：九龙坡石桥铺高新区高庙科技新区开 发 商：中城联置业 售楼处地址：九龙坡区石桥铺高新区高庙科技新区 容 积 率：绿化率：项目特点优势：异国风情、德国风格建筑特色、强调环境品质 主要广告推销媒体：报纸广告发布、主题推销活动、电视广告 整合推销策略评估： 通过广场推销、大型房交会推销活动吸引大众关注，利用阶段性报纸广
9、告的发布告知项目信息，强调循序渐 进的推销策略，注重针对性的广告媒体投放，力求以品质制胜，由于项目体量大、开发周期长，因此长期的 市场推销战略成为其整合的关键。 .晋愉绿岛（总占地亩） 晋愉绿岛地处重庆市大渡口区西部， 双山社区南区， 整个南区用地为公顷， 南区东面靠陈庹路与大渡口新区， 西南毗邻九龙坡区城市规划道路，以双山路与北区相连。整个地形原生自然，呈向心型三角型走势，双山、 坦克山脉络由北至南蜿蜒伸展，起伏变化，双山山峰不仅为区域内的空间制高点，同时也是联系南北两区的 地理中心。 .双山两块住宅用地面积约万平方米， 拟规划建设住宅户， 容纳人口约万人， 本住宅区以多层及高层住宅为主，
10、并且辅以一定数量的联排低密度住宅，以满足不同的消费群体的需求。 .项目经济指标： 一期总用地面积：平方米 不计容积率总建筑面积：平方米 建筑容积率： 建筑密度： 绿地率： 总户数：户 停车位 : 地上辆 地下辆项目特点优势：低密度、高品质 主要广告推销媒体： 少量报纸广告发布 整合推销策略评估： 目前该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推销活动，因此暂时难以对其推销策略进行评 估。、规模性竞争楼盘 重庆奥林匹克花园（总占地亩） 物业类别：高尚住宅 装修状况：毛坯 建筑类别：花园洋房 物业地址：渝北北部新区金山大道、机场路交汇处（经开区管委会旁） 交通状况：交三条城市主干道围合 （
11、 国道、金开大道、金山大道 ） ，距龙头车火车站公里，离解放碑公里，即 将建设的轻轨三号线从旁经过 .开 发 商：重庆奥林匹克花园置业有限公司容 积 率： 建筑面积：平方米总 户 数： 绿化率：楼层状况：套 , 其中套花园洋房套连排别墅套独立别墅 周边配套 : 内部配套：攀岩墙、壁球馆、体操馆、羽毛球馆 强大运动、休闲、健康配套中、小学：泛教育模式：三位一体的立体教育商场。 .商业配套，一站式居家生活建材设备 : 通讯：智能化系统，和两种宽带接入方式 项目定位：在十足理解城市发展与重庆奥林匹克花园总体规划的基础上，重庆奥园在定位上强调项目与城市的关 系，突出项目在城市鲜明、独一无二的城市新功能
12、中心定位，以区别于城市已形成的和正在规划中传统的商 务区、居住区。重庆奥园以居住、运动、教育、商业等部分组成，是人文生活、城市与自然、高品质健康居 住和谐共生，可持续发展的综合区域，最终成为重庆市的新功能中心。一座大型山水奥运城，将加速北部新 区乃至整个重庆的国际化进程。 .主要广告推销媒体： 大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、 整合推销策略评估：依托奥运主题造势，借助大规模的户外广告发布十足展现开发商实力，通过广场推销、大型房交会推销活动 吸引大众关注，利用大规模、持续的报纸广告发布告知项目信息、造成项目品牌影响力和知名度，借助不同推销媒体的各自优势，实现项目知名度的迅速提
13、升，在开盘前十足储备客户，实现项目成功销售。. 金科天湖美镇（总用地：亩） 物业类别：高尚住宅 装修状况：毛坯建筑类别：花园洋房、别墅 物业地址：渝北北部新区金开大道号 交通状况：金科天湖美镇北部新区金开大道号 , 三条城市主干道围合 （国道、金开大道、金山大道 ），距龙头 车火车站公里，离解放碑公里，即将建设的轻轨三号线从旁经过 . 美镇规划以水为灵魂，以溪为“绿轴” ，以 湖为基点，成中国麒麟状。整个水系自北而南，或由东向西形成多个半岛，由于水的蜿蜒曲折，水面的宽窄 多变。 .开发 商：金科集团重庆东成物业发展有限公司开盘进度：入住进度： 开工日期：竣工日期： 占地面积：平方米建筑面积：平
14、方米 容 积 率：绿化率：总 户 数：约户楼层状况：层 项目定位： 金科天湖美镇位于北部新区金开大道号，占地面积约亩，其中拥有一面积蓄亩左右的天然湖泊，另有一占地 面积约亩的运动主题公园。项目背靠群山，三面临水，拥有良好的自然山水资源。显赫的区域优势，地处重 庆显赫人居版块。 .主要广告推销媒体： 持续电视广告推销、报纸广告发布、 整合推销策略评估： 借助持续的电视广告推销十足展现开发商实力、造成项目品牌影响力和知名度，表现项目核心优势，通过广 场推销、大型房交会推销活动吸引大众关注，利用阶段性的报纸广告发布告知项目信息。借助不同推销媒体 的各自优势，实现项目知名度的迅速提升，在开盘前十足储备
15、客户，实现项目成功销售。.建工未来城（占地面积约亩） 物业类别：高尚住宅装修状况：毛坯 物业地址：渝北北部新区金开大道号 交通状况：建工未来城位于重庆北部新区金开大道号，占地面积约亩，体育运动公园及森林休闲公园面积 约亩，自然水体约亩，总建筑面积约万平方米。 .开 发 商：建工集团占地面积：平方米 建筑面积：平方米项目定位：“建工未来城”位于重庆北部新区金开大道号，占地面积约亩，体育运动公园及森林休闲公园面积约亩， 自然水体约亩，总建筑面积约万平方米。 .项目南部、北部及东部为丘陵高地，西部为山沟低地和南山湖，形成别致的“聚宝盆”地形风貌。 项目属亚热带温润季风气候类型，热量资源丰富，降水量充
16、沛，空气温润，植被保留完好。 项目作为重庆“建工房产”首家引入住宅科技所打造的品质居住社区，拥有区别于重庆其它楼盘的科技引领 与行业率先价值。 .主要广告推销媒体： 少量报纸广告发布 整合推销策略评估： 目前该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推销活动，因此暂时难以对其推销策略进行评 估。山语间（约亩） 物业类别：别墅 装修状况：毛坯 建筑类别：独栋别墅、连排别墅、坡地别墅、双拼别墅 物业地址：渝北高岩路（市一中渝北分校旁）项目定位： 山语间总占地面积约亩，山语间分两期开发，一期总建面积逾万平方米。由低密度花园洋房和纯正山水别墅 （独栋别墅、连排别墅、坡地别墅、双拼别墅）两部分组
