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1、 滨海浙江大厦滨海浙江大厦可行性研究报告53目 录第一部分：项目概况1第二部分：项目开发可行性研究分析4一、项目开发背景4二、项目立地环境分析：20三、项目市场分析：32四、项目开发方案：46五、项目财务测算：56六、风险分析：58第一部分：项目概况滨海浙江大厦是在天津滨海新区纳入国家总体发展规划的宏观背景下确立的。为了更好的服务环渤海、辐射“三北”，搭建天津滨海新区与外省市沟通，促进相互投资、贸易和信息服务平台，天津市人民政府决定建设天津滨海新区“外省市商务区”。滨海新区“外省市商务区”选址于响螺湾，并致力于将该地区建设成滨海新区中心商业商务区的标志性区域（摘自“天津市滨海新区响螺湾商务区投
2、资指南”）。“响螺湾商务区”将提供优惠条件，为兄弟省市来津设立窗口、参加滨海新区建设，实现互利共赢。今年以来，各省市纷纷到该地区实地考察，商谈投资，达成了一批合作项目协议。市政府从中选择了10个条件比较成熟、带动效应较好的合作项目进行签约，签约总建筑面积达171万平方米，总投资额119亿元，“滨海浙江大厦”是10个签约项目之一。“滨海浙江大厦”座落在响螺湾商务区中心地段，成为该区域标志性建筑。滨海浙江大厦效果图项目名称： 滨海浙江大厦项目开发单位：天津滨海浙商投资控股有限公司项目建设内容：占地面积1.99万平方米，规划建筑面积12.95万平方米。拟建成集SOHO、公寓、裙楼商业于一体的建筑群。
3、第二部分：项目开发可行性研究分析一、项目开发背景1、 京津冀联合经济圈，未来中国经济增长“第三极”。目前我国已初步形成了以上海为中心的长江三角洲经济圈，以广州、深圳为中心的珠江三角洲经济圈和以北京、天津为中心的京津冀经济圈。国家统计局公布的最新数据显示2005年，我国国内生产总值达到182321亿元。作为改革排头兵的深圳、浦东和天津滨海新区，其GDP总量分别达到4926.90亿元、2000亿元、1600亿元的成绩。而长三角、珠三角和京津冀三大经济圈，更以占全国10%多一点的人口创造了占全国35.8%的地区生产总值。三大经济发展圈的分布图1、1三大经济圈：珠三角城市群覆盖的空间地域范围包括广州、
4、深圳两个副省级城市，珠海、佛山、江门、东莞、中山5个地级市和肇庆、惠州等县级市。其土地面积为2.2万平方公里，占国土总面积的0.23%；人口为2625万人，占全国的2.04%。长三角城市群的空间地域范围涉及两省一市，包括1个直辖市：上海；3个副省级市：南京、杭州、宁波；11个地级市：江苏省的苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州和浙江省的湖州、嘉兴、绍兴、舟山，共15个城市。土地面积10万平方公里，占全国总面积的1%；人口7570万，占全国人口总数的5.9%。京津冀城市群的空间地域范围涉及两市一省，包括北京、天津两个直辖市和河北省的唐山、保定、廊坊3个地级市，以及秦皇岛、张家口、承德、沧州等
5、县级市。土地面积3.26万平方公里，占全国的0.34%；人口2762万，占全国的2.15%。表一：三大经济带基本情况比较：区 域土地面积人 口绝对值（万平方公里）占全国比重（%）绝对值（万人）占全国比重（%）长三角10.0241.04130005.89珠三角2.2050.2345472.04京津唐3.2590.3463712.15合计15.4881.612380010.08全国960100130000100表二：三大经济带经济发展概况比较： 单位：亿年份项目2003年GDP 增长率2004年GDP 增长率2005年GDP 增长率占全国比重人均GDP珠三角11586 15.613394 13.2
6、18116 16.99.2%39842长三角25738 11.828775 13.633859 13.417.2%26045京津冀14596 10.816202 1118337 13.29.3%28728摘自国家发改委统计数据表三：2005年三大经济带横向比较： 项目全国长三角珠三角京津冀GDP182321338591811618337总人口13亿1300045476371人均GDP14024260453984228782进出口总额14000亿5024亿4110亿1925亿外商直接投资620亿263亿115亿159亿表四：主要区域拉动力比较： 项目长三角珠三角京津冀总量 浦东 总量 深圳 总量
7、 滨海新区GDP 33859 2100 18116 49269 18337 1610总人口 13000 185万 4547 800万 6371 140万人均GDP 26045 113500 39842 60500 28728 116200进出口总额 5024 1900 4110 18286 1925 500外商直接投资 263 3111 115 2969159 2531备注：表中GDP、人均GDP单位为亿元人民币； 进出口、外商投资为亿美圆。以表三数据，对三大都市圈所属的行政区的经济基本状况进行比较：（1）经济社会发展水平 从GDP水平看，长三角区域的江浙沪为最高，京津冀次之，珠三角最低。但人
8、均GDP看，江浙沪人均GDP为全国水平的1.85倍，广东2.84倍，京津冀为2.05倍，排序相反。 （2）开放度 在进出口总额方面，长三角最高，占全国进出口总额的37.31，珠三角为4110亿美元，占全国总量的29.35，而京津冀仅为1925亿美元，占13.75。外商直接投资方面，江浙沪为263亿美元，占全国实际吸收外资总量的42.4，广东115亿美元，占18.5，而京津冀为159亿美元，占25.6。总体分析，长三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 根据以上对各区域经济社会发展基本情况的分析，我们主要的判断为： （1）长三角无疑为全国经济社会最为发达的地区，不但人均GDP全国第一，而且开放度、创
9、新能力也是名列前茅，表明这一区域经济实力强劲，基础扎实，发展潜力雄厚。 （2）珠三角的突出优势是其开放度相当高，特别是其外向型特征明显。进出口总额接近江浙沪二省一市，能力超强。 （3）京津冀的各项指标在三大都市圈中是较弱的，特别是这一区域的外向型和开放度方面的指标，与其他两个都市圈之间的差距明显。这些指标可以表明京津冀区域内地区间的发展差距大，地区间协作联系在2005年以前也是比较松懈的，京津冀并没有明显地体现出区域整体性运作、协作联系的特征。 但是，无法忽视的是，长三角和珠三角除了经济基础雄厚外，关键点是以浦东和深圳为代表的经济特区拉动作用明显，特别是深圳，GDP占珠三角的总量27%，浦东仅
10、仅185万人口，GDP占长三角的6.2%。同时，天津滨海新区在这方面也同样表现出突出的优势，人均GDP在2005年首次超过浦东，占京津冀经济圈总量的8.7%,体现了良好的发展态势。正如浦东对应长三角、深圳对应珠三角，一个经济圈的形成和发展离不开强大的拉动力，而深圳和浦东两个经济特区的确立，成为上述两大经济圈发展的引擎。当党的十一届五中全会将“加快天津滨海新区的改革开发纳入国家总体发展战略”中，天津滨海新区成为中国第三个经济圈京津冀经济圈的发展引擎。2、 滨海新区投资比较分析：21天津滨海新区的基本情况： 天津滨海新区开发建设滨海新区，是1994年天津市委、市政府积极落实党中央、国务院改革开放的
11、战略部署，从服务环渤海及我国北方经济发展的战略高度，结合天津实际做出的一项跨世纪发展的战略决策。经过全市上下十几年的奋斗，天津迎来了重大历史性机遇。党的十六届五中全会和十届全国人大四次会议通过的国家“十一五”规划建议和纲要，明确指出要“推进天津滨海新区的开发开放”，将滨海新区纳入全国总体发展战略布局。国务院下发了国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见（国发200620号），市委召开了八届八次全会，对推进滨海新区开发开放做出全面部署，标志着天津滨海新区作为国家级经济新区正式进入了实施阶段。 天津滨海新区位于天津东部临海地区，包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津
12、港保税区、天津港，以及东丽区、津南区的部分区域。规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口140万。 经过十多年的开发建设，滨海新区取得显著成绩。生产总值由1993年的112亿元增长到2005年的1608.63亿元，年均递增20.6%，人均生产总值达到1.42万美元。财政收入由23.6亿元增长到317.2亿元，增长12.4倍。外贸出口由5亿美元增长到185亿美元，增长36倍。累计实际利用外资159亿美元，世界500强中70多家跨国公司在新区投资了152家企业，滨海新区已成为外商在中国投资回报率最高的地区之一。 今年一季度，新区经济保持了持续快速健康发展的良好势头，实现生产总值412.
13、25亿元，增长20.4%；完成工业总产值1130.41亿元，同比增长35.2%；实现合同外资15.98亿美元，同比增长25.5%；实际利用外资9.28亿美元，同比增长44.6%；外贸出口达到50.16亿美元，同比增长43.1%；完成固定资产投资138.37亿元，同比增长27.6%，实现了“十一五”规划第一年经济发展的高起步。22、天津滨海新区的功能定位：在2006年5月26日，国务院下发的“国务院推进滨海新区开发开放有关问题的意见”中，将天津滨海新区进行如下功能定位：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际
14、航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，中共中央、国务院从中国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。天津滨海新区包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港区以及东丽区、津南区的部分区域，规划面积2270平方公里。经过十多年的开发建设，天津滨海新区已经具备了进一步加快发展的条件和基础。推进天津滨海新区开发开放，有利于提升京津冀及环渤海地区的国际竞争力，有利于实施全国区域协调发展总体战略，有利于探索新时期区域发展的新模式。推进天津滨海新区开发开放的主要任务是：以建立综合配套改革试验区为契机，探索新的区域发展模式，为全国发展改革提供经验和示范。走新型工业化道路
