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1、房地产案例1、房地产营销出现十大新趋势 二十一世纪，在新经济及全球经济一体化浪潮冲击下，中国房地产业的发展也进入一个前所未有、充满巨变的时代。 传统经济是以标准化、规模化、效率和层次为特征的，而新经济追求的是差异化、个性化、网络化和速度化；生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小、产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面进行更多的创新。中国房地产的市场营销也必须遵循这种方向及趋势： 趋势一：速度制胜 在以“快鱼吃慢鱼”为主要竞争策略的新经济时代，很多产品的更新换代是在几个月甚至更短的时间周期里完成的，企业如果不能在第一时间里进行有效的、成功的市
2、场营销，往往会造成产品的滞销及至落败。市场营销的这种“速度制胜”同样适用于房地产业。可以预见的是，一般地在36个月的时间里，如果不能确定适当的市场营销策略并以此吸引消费者的关注，那么相应的产品（项目）信息及品牌形象将难以得到有效的传播及塑造，从而面临被动的局面。 趋势二：企业品牌的强化 长期以来，我们常常认为与消费者建立联系的纽带是产品（项目）的品牌，而不是企业的品牌；但事实上，随着产品更新换代的加速及市场环境的不断变化，正确的做法却是不应该为某个很快就会消失的产品塑造品牌，而应该为企业创立品牌，这样可以更好地实现消费者对企业的质量、信任和能力的认同，同时使品牌的寿命得以无限延伸。另一方面，房
3、地产企业由区域性向全国性的扩张以及连锁经营战略的实施，均要求更加重视、强化企业品牌的塑造。当然，这也大大增加了品牌的管理难度，如一个企业的品牌族群可能容易产生互相矛盾及冲突的情况，同时也很容易出现“一荣”并非“皆荣”，而“一损皆损”的尴尬局面。 趋势三：品牌的感性化 未来的市场竞争环境将充满更多的变数及柔性化；品牌也变得更加不稳定、更加不好把握及更加感性化；品牌不只是与其它竞争者相区别的符号（标志），而将更重视消费者使用该品牌时所获取的心理感觉。房地产品牌往往以代表某种“生活方式”的面目出现，而逐渐弱化那些仅限于产品功能性的品牌形象；房地产品牌也将拥有更多的亲和力及人格化，如以企业家、专家、名
4、人及消费者为形象代言人的做法会较流行。 趋势四：重视品牌定位 为品牌进行定位有利于赋予及发展其个性、丰富其内涵、增加联想及提高忠诚度，同时也能有效地将资源优势转化为市场优势。可以预见的是，全能的、多元化而定位模糊的房地产品牌不具备较强的市场竞争力，只有那些致力于适应某类市场需求细分定位，并且努力发展专业化、个性化生产经营的房地产企业及品牌才最具有生命力。因此，占有多类型土地资源优势的企业往往并不会比“零库存”土地资源的企业具备更多的优势，因为企业在确定需求类型的导向及品牌的形象定位后，再去组织生产经营会更符合市场经济的规律及要求。 趋势五：双向沟通传播 真正以消费者为主导地位的时代将来临，传统
5、的以生产经营者为主导的“告知和说服”的单向诉求的传播方式，将彻底地转变为重视消费者利益的“吸引和理解我”的双向沟通传播方式。因此，房地产业的品牌传播者应该准确地把握及预测未来社会生活方式的特征与消费潮流，充分尊重消费者的利益，并推行整合营销传播战略，才能真正塑造出“是消费者的朋友”的品牌。 趋势六：市场营销的开放性 房地产业是自然、技术、经济、社会文化大系统中的一个子系统，它与“生态链”中的其他系统形成联动、融合与共生的状态。因此，房地产的市场营销也将是开放性的，它在产品（服务）的功能效用、生活方式、情感价值与符号等多方面均与其他系统相联系及互相反映，诸如主题概念、复合地产概念的营销手段均会应
6、时而生。 趋势七：“标王”现象 随着房地产市场竞争形势的日趋激烈，同时由于房地产业的迅速扩张，如超大规模楼盘的开发、企业的兼并重组、跨区域品牌战略及连锁经营形式的出现，我们有理由相信，未来一些房地产企业也会选择类似酒类、家用电器行业的“标王”类型的市场营销推广方式。 这种现象的出现尽管不能说明其必然的成功或失败，但可以肯定地说这也是市场竞争的一种选择。 趋势八：价格大战的爆发 房地产业市场的竞争无疑将会在创新（做第一）竞争、差异化竞争及价格竞争的多层次上展开。特别是随着产品同质化倾向加强及市场营销策略的互相模仿及“克隆”，可以预见的是，大量的无创新的产品，又缺乏差异化营销手段的房地产企业，将不
7、可避免地陷入“价格大战”之中。而事实上，市场经济的功能就是优化配置社会资源，“价格大战”也是市场的进步，给消费者带来的是更好的产品（服务）及价值。因此，塑造强势品牌，并在“价格大战”中不伤损品牌形象，将是未来必须做好的一项工作。 趋势九：品牌联合的方面 新经济条件下，实现了社会资源共享及组织结构的“扁平化”，企业的合作、品牌的联合也呈现出一个全新的格局，并且在一定程度上也为创立品牌提供了新的途径。房地产品牌联合的三个方面：一是房地产企业品牌与品牌之间的横向联合；二是房地产企业品牌在产品、服务的各个环节上与其他产业品牌的纵向联合；三是一种“内置式”的品牌输出联合，如英特尔公司的“Intel In
8、side”计划，通过输出其服务品牌，并在营销推广方面给予输入方以利益，从而形成了多赢的局面。再如“阳光100”项目开发的“Mia计划”（个性化家居顾问服务），其所创立的住宅精装修服务方式及品牌同样可以向其他项目进行输出。 趋势十：客户满意度的目标 尽管还存在“心动不如行动、行动不如嘴动”的营销误区，但在新经济是代，营销更加注重“以人为本”，更重视通过实际行动来创立品牌，并选择“客户满意度（CS战略的实施）”及客户保持率为主要的目标及标准。房地产业也必须顺应这一趋势，并努力创造出“受消费者尊重的品牌”。如在房地产全行业推行“三包”普惠制将成为一种现实。 2、宁波开通网上中心 方便投诉物业服务受浙
9、江省宁波市建设委员会委托，宁波市物业服务网上投诉中心日前正式开通，借此方便广大业主的物业服务投诉，切实有效地解决业主生活中的物业纠纷。今后，宁波市民在物业服务方面如有投诉、咨询，只要进入“宁波市物业管理协会网”的投诉中心板块，就可与市物业协会进行沟通。宁波市物业管理协会承诺：对所有投诉将做到有问必答，一般投诉5个工作日内予以回复。据统计，目前宁波市有物业服务企业200家左右，管理着全市1148个物业项目，为近40万户业主提供物业服务。3、物业管理案例分析汽车被盗物业管理公司应负责？【案情分析】2008年5月4日，某小区业主刘先生把桑塔纳2000汽车停在小区内的指定停车位上。第二天早上，他发现汽
10、车不见了！刘先生立即向小区保安说明了车子被盗的情况，并报了警。经公安人员侦查，确定该汽车系被他人盗走，但由于小区监控录像显示模糊，无法确认，汽车一直未找回。刘先生认为，对于他的汽车被盗，物业管理公司负有不可推卸的责任。因为其除了缴纳物业管理费外，每月还向物业管理公司缴纳120元的车辆停放费，物业管理公司对汽车负有保管的责任，应当赔偿其损失。物业管理公司认为，他们收取的是“停车占地费”而不是“保管费”，其没有保管责任。双方因此发生纠纷。【律师说法】小区内停放的汽车被盗物业管理公司是否承担赔偿责任，关键在于物业管理服务合同对汽车管理行为的约定。如果双方约定汽车停放为保管合同时，那么只要业主将汽车停
11、放在指定位置，保管合同就生效，物业管理公司应该承担保管责任；如果双方在物业管理服务合同中对汽车停放未作出约定的，但按照汽车管理的规章制度，业主停放汽车办理了交接手续，且停放汽车经物业管理公司查验停放在指定位置的，双方构成事实上的保管合同关系，反之则不构成保管合同关系。本案，物业管理服务合同中，对汽车的停放是否系保管关系未作出约定，但物业管理公司出具的停车收费凭证上，写明汽车的车主、型号及指定停车位置，而且进入小区的汽车必须经物业管理公司查验，物业管理公司还派专人负责核查汽车停放情况，刘先生的汽车经核实是停放在指定位置的，双方构成保管合同关系，物业管理公司应承担赔偿责任。4、物业管理案例分析业主
12、在消防疏散楼梯内堆放杂物，物业管理企业能否进行干涉？【案例】某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算堆积到一定数量时再搬回仓库处理。物业管理公司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内，双方就此问题产生了矛盾。【解答】消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司不得将纸箱堆放在楼梯内，物业管理公司应当对此行为进行制止。物业管理条例第50条规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理
13、企业确需改变公共建筑和共用设施的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。”物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的，其设计对于物业管理区域内来讲是一体的，因而其用途不得随意改变。如随意改变其用途，不仅不能发挥其规划设计的功能，而且还会该造成事故隐患。例如，共用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物，否则会妨碍通行，还可能会引起火灾；客用电梯不得作为专门运输货物的工具使用；停车场是用于停车用的，也不得堆放杂物或者建设违章建筑等等；消防疏散楼梯是用于消防事故发生是紧急疏散人群的，在正常情况下不得作为通行楼梯使用，也不得堆放杂物，造成
14、堵塞等。百货公司将纸箱子堆放在消防疏散楼梯内，存在安全隐患，该行为应予以制止。物业管理条例第66条，违反本条例的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，“由县级以上地方人名政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”行为人为个人的，处1000元以上1万元以下的罚款；行为人为单位的，处5万元以上20万以下的罚款。对物业管理区域内的违规行为进行制止，是物业管理公司的职责范围。物业管理条例第46条第1款规定：“对物业管理区域内违反有关治安
15、、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”因此，物业管理公司发现百货公司职工的违规行为后，依法予以制止，行为人应当纠正。【法律依据】物业管理条例第46条第1款、第47条、第50条、第66条。5、前车之鉴之大河房产系列购房案例分析案例一：新乡的李先生于2002年10月预订了一套商品房，并与开发商签订了预订协议，开发商也收取了定金，并承诺小区房屋每平方米售价将在13001500元。然而该公司开发的项目一直到2004年3月才开始动工，并且每平方米售价增加了400元
16、，而2004年年初新乡市同样地段、同等楼层的房价也只是每平方米1500元左右。交了定金的李先生很愤怒，他认为开发商不履行承诺，不但开工时间晚，而且私自提高房价，严重侵害了他的权益，他无法接受开发商这种做法。律师分析：李先生反映的问题，如果其在预订协议中标明了房屋单价，开发商又私自提高房价，李先生可以依据中华人民共和国担保法第八十九条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的，应当双倍返回定金。”向开发商主张双倍返还其定金。值得注意的是“订金”和“定金”一字之差，却有很大差别，“订金”没有法律效应，要防止开发商在开具发票时耍花招，将“定”字写成“订”字。案例二：郑州邹女士的电动自行车去年年底在自己居住的小区内丢失，她及时把情况告知了物业公司，又向所辖派出所报了案。事后，邹女士曾与物业公司多次交涉，请求赔偿，但一直没有结果。该物业公司解释说，
