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1、 房企稽查中存在的税务问题1某企业虚构资金流，多列开发本钱。该企业为了多列“开发本钱”，一方面取得假发票，另一方面虚列资金流出的假象，支付工程款、设计费、筹划费。在稽查实践中，假如企业开发本钱有多年未支付开发本钱款项问题，可能引起税务机关心疑，因此该企业虚构资金流，将资金流出，来掩饰多列本钱的现实。 2.不配比结转本钱。 销售部门实际销售面积同财务部门当年结转本钱的面积不符，造成多列本钱。房地产企业的开发本钱=销售面积*单位工程本钱，在单位工程本钱肯定的状况下，在结转销售本钱的时候，多列销售面积，就在当期多列了本钱。 3.“先租后售”出售时资产本钱的计量问题。 该企业实行“先租后售”方法，在出
2、租期间将商铺转为固定资产，并且已经计提了局部折旧，在销售的时候，直接将固定资产原值做为销售本钱，未减除已经计提折旧局部。造成已经计提的折旧，实质上两次重复扣除了折旧局部。 4.外商投资企业的其他应付款科目，多年挂账，调增应纳税所得额。 依据国税发1999195号文件规定，“企业的应付未付款，债权人逾期两年未要求归还的，应计入企业当年收益计算缴纳企业所得税”在稽查实践中，一是关注“资本公积”科目，看是否有将无法支付的应付款项，转作资本公积的状况，假如有，则坐实了应当计入应纳税所得额。二是关注“应付账款”和“其他应付款”的账龄，若果期限较长，要看是否可以依据195号文件的规定调整应纳税所得额。三是
3、关注应付款项长期挂账，且已经取得了发票的状况下，其对应的开发本钱是否真实，必要时可以实行外部调查的方法，查明事实真相。 5.房地产企业少计租赁收入。 地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具状况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。 6.房地产企业一般存在比拟多的各类罚款，关注各类罚款的涉税问题。 一是地产企业常常将建立局罚款、安监局罚款、规划局罚款、劳动局罚款等各类罚款在税前列支，未做纳税调整，在稽查中要留意“营业外支出”科目的构成，看是否有行政罚款列支。 二是通过罚款发觉其他涉税问题，例如该企业有规划局超规划面积的罚款，就要关注其
4、超建违建部门是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税？ 7.查增的应纳税所得额是否可以弥补以前年度亏损？ 在本案件中，由于被查企业是外商投资企业，2022年查增的应纳税所得额首先弥补了2022年的亏损，然后计算应补税款。内资企业则在国税发202256号文件中规定，查增的应纳税所得额不允许弥补以前年度亏损。新所得税法实施后，毕竟如何界定，还很难说。 8.假按揭的税务处理。 在本案件中该企业将按揭款项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，一项调增利息费用就有比拟大的数额。同时对企业其企业取得按揭款项未根据预售规定缴纳税款的
5、行为进展了惩罚。 该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所得额，其财务费用实质是企业的融资费用应当在税前扣除。 检查人员认为从法律形式上来看，既有销售合同，也有按揭收款，而认定未假按揭则证据不充分，因此企业认为是假按揭的证据不予猜信，假如不是假按揭的状况下，其财务费用属于无关支出，自然也不允许扣除。实际上，即使认定企业为假按揭，其利息属于非法性质的支出，也是不允许税前扣除的，其焦点在于假按揭取得的资金，是否根据其外表的法律形式记收入，缴纳税款，目前各地对此问题始终存在争议，本案的检查人员认定应当补税。 吹牛要补税，我也同意。 9.汇算清缴期满后，未取得发票在税前扣除。该
6、问题其实就是所谓白条列支本钱，本案中不允许税前扣除。 10.外商投资企业自行预提配套设施费用。 依据国税发2022142号文件规定，外商投资企业报经税务机关批准后，可以预提配套设施费用，在检查过程中最常见的是企业自行预提配套设施费用，未经税务机关批准，因此被调增应纳税所得额，原来可以享受到的政策变成了补税。 11.混淆有扣除比例的工程与无扣除比例的工程。 一是将应当在应付福利费中列支的科目直接在治理费用中列支，由于外商投资企业应付福利费税前扣除有14%实际发生的限制，因此假如该单位福利费超标的话，就要调整应纳税所得额。 二是将有扣除限额比例的业务款待费，在业务款待费超标的状况下，列入差旅费直接
7、在税前列支。因此在税务稽查中，要特殊留意差旅费、会议费与业务款待费的区分，防止企业将业务款待费列入会议费与差旅费。 12.“皮之不存，毛之焉付”。 一是固定资产账目上没有汽车，或者没有那么多汽车，却支付养路费、汽油等各种费用。 二是固定资产账簿上没有打印机，却支付墨盒、复印机打印机修理费等。在稽查中要特殊留意发生费用与承受劳务的固定资产的关联性。联系检查增值税的时候，要特殊留意对运费同购进货物、运费与销售货物的关联项，以确定业务的真实性。 13.计算单位工程本钱的时候，未将拆迁面积计算在内，使得总可售面积削减，单位工程本钱加大，当期销售本钱加大。单位工程本钱=总本钱/总可售面积，假如削减可售面
8、积，就可以加大单位工程本钱，而销售本钱=单位工程本钱*已售面积，就加大了当期的销售本钱，少计应纳税所得额。 在稽查中，在本钱方面，要特殊留意以下几个要素确实认，一是确认总开发本钱的发生是否真实，是否虚列开发本钱，开发本钱全部工程是否都取得了合法的扣税凭证。二是确认总可售面积的计算是否精确，尤其是存在拆迁户的状况下，拆迁面积是否计入总可售面积的问题要引起充分留意。三是确认计算销售本钱的时候已售面积是否符合事实状况。销售本钱=单位工程本钱*已售面积，因此在计算销售本钱的时候，要留意其已售面积确实认是否正确，同销售部门要进展核对。 销售本钱=总开发本钱*已售面积/总可售面积，这个公式实质上就是根据销
9、售面积的比例确认开发本钱，加大分母和削减分子都会影响销售本钱确实认，因此对以上三个要素，在稽查中要充分留意。 14.某公司汇缴期间，开发产品已完工，由于没有支付款项，对方不开具发票，因此以预算数字作为列支开发本钱的依据，少缴纳企业所得税。说来说去，还是发票的问题，这个工程很好检查，检查开发本钱的发票要抓住几个要素。 一是有没有。即全部列支开发本钱的工程，是否有发票。可以列表检查。 二是真不真。列支开发本钱虽然有发票，看发票是否真实，对于货物发票，可以通过ctais系统查询。对于地税发票可以到地税局外调，由于营业税发票要求属地征收，因此营业税发票均在当地开具，比拟简单开具。 三是实不实。虽然发票
10、是真实的，但是要通过其他的帮助资料推断业务是否真实发生，业务实不实。即所谓的真票虚开问题。 以发票未起点，围绕以上三个方面就可以将开发产品的总开发本钱真实性检查清晰。总开发本钱检查清晰后，将围绕开发本钱的计算去检查，重点核查总可售面积和已售面积的真实性。以上几个方面是检查开发本钱的简洁流程。 15.利用军转干税收优待政策，套取税收优待。 本案中，该企业利用财税202226号文件，军队专业干部占企业总职工人数60%以上三年免所得税的规定，套取税收优待政策。并且该企业的账目混乱，在预售阶段将预售收入计未销售收入，根据估计本钱结转本钱，在完工后却不记销售收入，全乱套了。 16.以借款的方式收取预售房款。 有以下几个特征，一是借款没有利息，二是借款将来要转为房款。这样的借款在税收上定性为房款定金，不但要缴纳营业税，而且要缴纳所得税。
