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1、北京20003经经济适用用房市场场报告20033经济适适用房（北北京）研研究报告告九力营销销顾问王王新明为了把握握北京市市经济适适用房市市场的发发展趋势势及需求求动态，九九力营销销顾问公公司在220033年夏季季房展会会期间，对对参加房房展会有有意向购购买经济济适用房房的群体体进行了了访问，同同时对北北京市经经济适用用房的供供给情况况进行了了深入的的调查，本本报告分分为供给给、需求求、未来来发展趋趋势及预预测3个大的的组成部部分。第一部分分谁在购购买经济济适用房房一、经济济适用房房购房群群体在年年龄上呈呈“U”型分布布经济适用用房购房房群体和和普通商商品房的的购房群群体之间间存在一一定的差差异
2、性，总总体而言言呈“U”型分布布：355岁以下下（499.733%）的的群体和和40岁以以上（441.553%）的的群体比比较密集集，366-400岁之间间的群体体比较少少。图经济适适用房需需求群体体年龄分分布 二、外来来群体对对经济适适用房需需求有一一定需求求和普通住住宅市场场类似，外外来群体体对经济济适用房房的需求求比较大大，在总总体需求求群体中中，外来来群体的的需求比比重占11成略强强。前不不久有关关经济适适用房对对外来群群体（不不具有北北京市户户口的群群体）开开放的讨讨论，以以及经济济房在房房价上浮浮3%就可可以按照照普通商商品房出出售，如如果以上上政策执执行的话话，经济济适用房房项目
3、将将持续火火爆。图经济适适用房需需求群体体户口分分布三、经济济适用房房需求群群体中低低学历群群体比重重较大和普通住住宅需求求群体的的学历比比较而言言，经济济适用房房需求群群体之中中中低学学历（高高中及以以下学历历）群体体比重比比较大，占占50%左右。图经济适适用房需需求群体体学历分分布四、经济济适用房房需求群群体主要要在“国有性性质”及“私营企企业”工作普通商品品房，尤尤其是中中高档普普通住宅宅，往往往面对的的群体是是白领群群体，而而其中相相当一部部分群体体在外企企工作，而而经济适适用房的的需求群群体绝大大多数在在“国有、集集体、事事业单位位”工作，另另外“私营企企业员工工”的比重重也比较较大
4、，约约占1/5略强强。图经济适适用房需需求群体体单位性性质分布布从经济适适用房需需求群体体的职位位分布来来看，主主要是“普通职职员”。图经济适适用房需需求群体体单位职职位分布布五、的的经济适适用房需需求群体体的家庭庭年收入入超过66万元根据北京京市相关关规定：购房经经济适用用房的家家庭年收收入水平平不能超超过6万元，但但从目前前有购买买经济适适用房需需求的群群体而言言，家庭庭年收入入水平在在6万元以以上的占占了1/4，那那么这部部分群体体的需求求如何满满足呢？似乎目目前金融融系统和和相关部部门很难难界定某某个家庭庭的年收收入水平平属于什什么层次次，另外外“强制性性一刀切切”也存在在一定的的不合
5、理理性和不不公平性性，我们们注意到到，越是是比较贫贫困的家家庭相对对而言家家庭成员员越多（当当然部分分比较富富有的家家庭也存存在这样样的趋势势，但原原因却完完全不同同），相相对而言言个人的的人均年年收入水水平相差差比较大大，所以以从总量量上进行行比较有有失偏颇颇。图经济适适用房需需求群体体家庭年年收入分分布 第二部分分居住现现状分析析九力营销销顾问公公司王新新明一、5成成以上的的潜在购购房群体体没有自自己的住住房从有购买买经济适适用住房房意向的的潜在购购房群体体而言，5成以上没有自己的住房，其中约有3成属于“租房大军”的一份子，约有1/6“和父母亲戚挤在一起”，另有1成住在“单位宿舍”。图经济
6、适适用房潜潜在购买买群体目目前居住住现状二、约有有15%的潜在在购房群群体已购购公房或或者商品品房有购买经经济适用用房需求求的潜在在用户88成以上上属于“首次购购房”，但同同时也有有1成以上上的群体体已经购购买过“公房”或者“商品房房”，对比比上面的的数据，我我们会发发现还有有另外33成潜在在需求用用户也拥拥有自己己的住房房，这部部分可能能属于自自己的私私家房产产（比如如从父母母处继承承、以前前自己盖盖的房子子并拥有有合法身身份），甚甚至可能能包括一一些所谓谓的违章章建筑等等，有自自有住房房群体还还希望购购买经济济适用房房的原因因主要在在于：1拆迁迁因素（见见下图），有有4成以上上的潜在在用户
7、属属于此列列；2希望望改变居居住环境境，无论论是公房房，还是是以前早早期的商商品房在在设计、采采光、通通风、户户型、配配套等方方面已经经不能适适应目前前的“生活起起居”的要求求，必须须进行“升级换换代”，而经经济适用用房，尤尤其是位位置优越越、性价价比合适适的经济济适用房房成为了了这部分分群体的的首选；3另外外，存在在出于投投资考虑虑的可能能性，对对于已经经拥有住住房的群群体，完完全可以以在“目前的的住房”和“未来购购买的经经济适用用房”中选择择一套回回报比较较好房子子出租；图经济适适用房潜潜在购买买群体购购房经历历三、拆迁迁户成为为经济适适用房市市场的需需求主力力调查发现现，4成以上上的潜在
8、在购房群群体是因因为拆迁迁的原因因选择经经济适用用房，相相当一部部分拆迁迁户经济济上并不不富裕，有有相当一一部分拆拆迁户没没有经济济能力回回迁（虽虽然政策策上允许许回迁），拆拆迁补偿偿款只能能购买经经济适用用房。图是否因因为拆迁迁购买经经济适用用房四、购买买经济适适用房基基本上为为了“自己居居住”和普通住住宅市场场以及公公寓市场场存在很很大不同同的是，购购买经济济适用房房的群体体基本上上是为了了“自己居居住”，投资资群体在在经济适适用房市市场所占占比重非非常小。图购买经经济适用用房的目目的五、经济济适用房房潜在购购买群体体工作地地点分布布从经济适适用房潜潜在购房房群体的的工作地地点位置置分布来
9、来看，朝朝阳区分分布比较较集中，约约占4成，其其次是“海淀”、“东城”、“西城”，以上上4个区域域的潜在在购房群群体约占占总体88成。图经济适适用房潜潜在购买买群体工工作地点点分布 第三部分分需求分分析九力营销销顾问公公司王新新明一、经济济适用房房区域需需求从目前经经济适用用房大的的区域需需求来看看，东部部的需求求最旺盛盛，占660%，其其次是北北部，占占26.6%，其其次是南南部，占占23.8%，对对西部的的需求仅仅占111.1%。表东部区区域需求求分布东部百分比朝阳路沿沿线27.88 通州区域域12.22 东坝区域域7.8 双井区域域7.2 东部其他他区域5 小计60 表南部区区域需求求分
10、布南部百分比方庄区域域9.4 丰台区域域7.8 垡头区域域3.3 南部其他他区域2.2 南苑区域域1.1 小计23.88 表北部区区域需求求分布北部百分比回龙观区区域14.44 天通苑区区域8.9 昌平区其其他区域域3.3 小计26.66 表西部区区域需求求分布西部百分比西四环沿沿线6.7 一线地铁铁往西沿沿线2.2 石景山区区域2.2 小计11.11 二、经济济适用房房价格需需求对经济适适用房价价格的需需求主要要集中在在25000-440000元/平米之之间，占占68.85%，这和和目前经经济适用用房的价价格分布布基本类类似，另另外对单单价在225000元/平米的的项目也也存在较较大的需需求
11、，而而这样的的项目目目前市场场供给比比较少。图经济适适用房价价格（单单价）需需求分布布从经济适适用房的的总价需需求来看看，400万是经经济适用用房的价价格门槛槛，总价价需求在在40万以以下的约约占9成，另另外约有有1成的潜潜在用户户可以承承受400-500万的总总价。图经济适适用房价价格（总总价）需需求分布布三、经济济适用房房面积及及户型需需求从经济适适用房的的面积需需求来看看，800-1000平米米的需求求最为强强烈，基基本上标标准型或或紧凑型型2居室的的面积要要求，另另外600-800平米的的需求也也比较强强烈，占占3成；1000-1140平平米存在在一定需需求，660平米米以下的的需求约
12、约占1成。图经济适适用房面面积需求求分布从户型来来看，22居是需需求的主主体，约约占8成略弱弱，对33居也有有一定的的需求比比例，占占1/66，对1居和4居及以以上的需需求比较较小，对对比面积积需求和和户型需需求，基基本一致致。图经济适适用房户户型需求求分布对户型的的需求归归根结底底是由未未来入住住家庭的的“家庭结结构及入入住人数数”决定的的，比如如说同样样是3个人的的家庭，一一个家庭庭的结构构是：夫夫妇2人+小孩；另一个个是一个个老人+婚姻前前期的夫夫妇2人（还还没有小小孩），这这两个家家庭对于于户型及及功能布布局的需需求完全全不一样样，前者者两居在在一定时时间可以以满足要要求，而而后者可可
13、能需要要考虑33居。对对比入住住人数和和户型需需求，我我们可以以发现基基本上符符合以上上的分析析思路。图经济适适用房入入住人数数分布四、经济济适用房房内部空空间布局局及建筑筑形式需需求随着京城城经济适适用房项项目不断断增加，供供给量爆爆发性增增长，经经济适用用房不可可避免也也面临着着一定的的竞争压压力，从从而迫使使开发商商在产品品设计、户户型设计计、内部部空间布布局等方方面花费费心思，同同时消费费者对于于经济适适用房的的要求也也在不断断提高。首先，从从户型的的空间布布局来看看，平层层仍是需需求的主主体，占占8成，另另外错层层和复式式也有一一定的需需求空间间，这也也在一定定程度上上表现出出了未来
14、来的发展展趋势。图对不同同空间布布局经济济适用房房的需求求另外，从从建筑形形式来看看，塔楼楼将很难难满足潜潜在用户户的需求求，最受受欢迎的的是“板式小小高层”，其次次是“多层”。图对不同同建筑形形式经济济适用房房的需求求 五、经济济适用房房装修需需求图对经济济适用房房装修的的要求潜在用户户对于装装修问题题，意见见比较分分散，44成用户户不希望望提供装装修，另另有3成用户户希望提提供初装装修，另另有少量量潜在用用户希望望提供“菜单式式装修”或者“精装修修”。六、经济济适用房房配套需需求目前北京京经济适适用房项项目都比比较大，动动辄上百百万甚至至几百万万平米，整整个社区区基本上上属于一一个小社社会
15、，加加上目前前在建/新建的的经济适适用房项项目以前前所处的的地理位位置比较较偏远，周周边配套套比较差差，甚至至没有配配套设施施，为了了保证入入住居民民生活的的正常进进行，配配套设施施显得尤尤其重要要。从本次调调研的结结果来看看，潜在在用户对对于基本本生活设设施的要要求比较较强烈：比如像像“超市”、“菜市场场”、“银行”、“药房”等；另另外对“餐饮”、“运动场场馆”、“健身中中心”的需求求程度也也比较高高；对于于“书店”、“24小时时便利店店”、“美容美美发”、“洗衣店店”均存在在一定需需求。表对经济济适用房房配套的的要求配套百分比 配套百分比综合超市市87.44 24小时时便店20.22 菜市场78.11 美容美发发店14.88 银行67.88 洗衣店13.77 药房48.11 百货店12.66 餐馆45.99 修理店10.9
