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1、万达综合体设计的75 个关注点地产人必看的微信订阅号：明源地产研究院-mydcyjy第一阶段：方案及深化设计阶段一、室内商业步行街设计1. 关于步行街主入口(1) 紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广场，便于室 外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆(展示用)；(2) 商业广场主出入口门高不低于3 米；(3) 步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性 和良好采光，充分提高商铺价值。2. 关于步行街主出入口商铺步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离 出入口太近，考虑到各主力店是
2、否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入 口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺。3. 关于避风阁设置商业广场主出入口要设置“避风阁”(北方地区应设计卷帘门)，步行街出入口设双层门，并 设风幕，不宜设门帘。4. 关于步行街室内通道为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口 设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除 万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以 带动整个步行街的人流，非零售型(如影院、KTV、网吧等)的业态开口一定要和其入口大 堂结合，开口尺寸为48
3、 米。5. 关于步行街次主力店根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于 150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。6. 关于步行街出入口交通为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；7. 关于步行街设置客流计数系统步行街的出入口要设置客流计数系统。8. 关于步行街顶棚(1) 一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步 行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；(规划院强制条文已列)(2) 一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光
4、顶由连 续设计方式改为分段设立；(3) 步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留 一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低46个(商管建议最好达到8个)，采光廊按每 跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设 计，必须设置电动遮阳装置。9.关于 LED中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。10. 关于商铺装修室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺；餐饮区应预留厨房 点位位置和排油烟位置。11. 关于商铺面积零售和服务类商铺面积一般为100川以下，餐饮类商铺面积一般为单间1
5、00川左右。所有商 铺单元进深宜8 米16 米(商管建议不宜超过12 米)，面宽 8.4 米，尽可能减少不符合设计 要求的商铺数量，降低招商难度。12. 关于商铺开门(1) 室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招 形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街；(2) 室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计； 次立面也应尽可能设计为玻璃墙(包括部分商铺与主力店通道的次立面)；13. 关于商铺层高室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为5.4 米，二、三 层层高为5.1 米
6、，走道吊顶下净高分别控制为3.6 米和 3.3 米；(规划院强制条文已列)14. 关于商铺天棚应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。15. 关于商铺的调整(1) 商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决；(2) 应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设置百变租区，以适应后期 招商调铺的面积需要和房产技术需要(如服饰改为餐饮)；(3) 建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；(4) 建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通， 充分调动客流。16.关于扶梯(1) 根据步行街面积及空间距离，为避免前
7、期投资增大，后期维护成本过高，建议配置数量 适当的扶梯；(2) 步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口 10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米70米之间，也就 是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便 将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置；(规划院强制条文已列)(3) 设置位置应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设置在步行街主入口处；(4) 为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉 布局；(5) 扶梯应设置光感、变频装置。17.关于垂直梯(1
8、) 步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能(2) 主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰；18.关于地下电梯厅(1) 建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；(2) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全 的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故， 短时间内也不致影响到电梯的运行安全。19.关于观光梯(1) 步行街中庭观光电梯数量和位置是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配(椭圆型中庭， 其位置在短边所在弧边上为宜)；(2) 观光梯在中庭设置，以2
9、3部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。观光梯应通到地下停车场。在停车场设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。20. 关于中庭中庭设置的位置：一般中庭设在步行街的转折处、入口处；中庭的平面尺度：两个中庭要分 主次，大的 500700 平米(开洞面积)，小的 300400平方米(开洞面积)；中庭的间距： 80 100 米。21. 关于公共卫生间(1) 卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响， 百货一楼可以不设卫生间；(2) 每层步行街至少应设置一处专用卫生间
10、，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要；(3) 步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设35处卫生间，卫生间的间距80100米，面积70100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫 生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑 设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。(规划院强制条文已列)(4) 为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象(尤其是餐饮区域员工)，建议在步行街增 设“员工专用卫生间”；(5) 步行街设计的洗手间应充分考虑设置有保洁用水点；(6) 建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不同人群
11、的需要；(7) 由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实 际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间；(8) 卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为400 公分为宜。22.关于顾客通道(1) 在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；(2) 步行街两侧店面之间宽度：首层1011米，二、三层1617米，步行街楼板开口尺度： 层数为2层的步行街，开口宽度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9米；开口长度： 为1625米。步行街走道净宽宜4米，“桥”的净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适 当加宽至56米；(3) 2层以上的廊桥不宜过密(间隔在3050米)；(4) 主力店与步行
12、街的连通口至少有两处，其宽度应为一个柱距；(规划院强制条文已列)(5) 各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；(6) 设计中应考虑公共区域通道运营安全问题(如KTV场所)，建议不采用玻璃等易碎材料做 墙面。(7) 因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租 户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出。23. 关于夜间通道餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入 口可直接通往建筑体外；24. 关于货物通道(1) 通道宽度不小于2.5 米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与
13、货运电梯相联通；(2) 由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来 了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计；(3) 货梯不宜安置在步行街主入口的明显位置；(4) 步行街的货梯(客货梯)一般间隔80100m设一组，吨位为1.62吨，货梯可与主力 店合用(百货宜单独设置)；(5) 应步行街较长，为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户，建议设立专门的泔水或货运通 道；(6) 餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。25.关于地下设施(1) 建议考虑步行街、各主力店业态设计，完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯；(2) 为方便超市送、卸货的需要，建议增加卸货平台的规划，并建议
14、在超市区域增加独立 的货梯设计；(3) 为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗(4) 为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室；(5) 建议将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资；(6) 地下各设备用房门口通道宽度是否合适？，是否利于设备运输安装和日后维修？(7) 为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划 面积不小于200 平米；(8) 若超市设置于地下区域，其临时推车停放区周边不宜设置有设备间门口。26.关于配套设施(1) 整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜？货梯、扶梯、观光梯、卫生
15、间、消防通 道等配套设施是否匹配得当？(2) 不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置；(3) 区域面积设置消防楼梯数量是否过密？建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以 增大可租赁面积。27.关于吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处吸烟室，面积在10 平米左右，并加设排烟设施。28.关于员工休息室应设在B1层靠近员工专用通道附近，面积不小于60川(约为步行街建面的0.5%)。29.关于垃圾房的建造(1) 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送 通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域；(2) 垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；(3) 考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及步行街小商户相 对独立的 4-5 个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计， 垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60川为宜，不建议主力店共用 垃圾房；(4) 关于湿垃圾房的建造标准补充建议墙面、地面统一铺瓷砖，墙面到顶、排污沟亦应铺砖， 并配置上下水、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯及泄暴口(5) 适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统
