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1、会计实务类价值文档首发！营转增KPMG嘉宾观点:“营改增”对房地产行业影响有几成？-财税法规解读获奖文档【海通地产】税是减了？还是加了？营转增KPMG嘉宾观点海通地产 涂力磊海通地产营业税转增值税影响观点：中性偏正面，后期看细则中土增税和土地成本能否抵扣？1）推动购房抵税，有利于全行业去库存。因为购置不动产可以抵扣增值税，有利于催进全社会购房避税，加大行业去库存；2）将会加大整个房地产产业链整合力度。会造成开发商现金流错配，前期税务支出可能会增大，但多项目放在一个项目公司可有效解决；有利于中大型开发商，对单项目型无竞争力开发商造成一定影响，有利行业集中度增加；此外，考虑成本端开发商必须有税票才
2、能抵扣成本，在采购过程中无法开局税票的原材料供应商将出现明显劣势，或加速建材、钢铁等行业整合。3）对住宅类企业偏利好，对已开发完的自持物业企业存在部分冲击（缺乏抵扣项目）；4）后期需要继续关注土地购置费用是否会成为抵扣项目（预计政策出后的土地可以，之前的土地难追溯）；5）加大已建成物业资产证券化，可以部分减少营改增冲击，对推进房地产基金业务存在利好；6）细则暂时未出台，目前普遍预期税率将定在11%，比此前预期的17%要低。（内容较长、且专业性强，后面问答环节更精彩）KPMG嘉宾报告这次营改增的扩围意味着彻底完成十二五计划中增值税取代营业税目标。从五月一日起，营业税将退出整个税制的舞台。从几个方
3、面去介绍营改增对房地产业的几个影响。营业税与增值税的区别营业税是对整个收入全额征税，此前房地产业适用的营业税税率是5%。增值税的计税法则为，应缴税额=销项税额（收入*适用税率）-进项税额（成本支出中对应的进项税）。因为在中国的税制中有多档增值税的税率，所以在成本支出中不同项对应的税率不同，进项税也不一样。未来可能的房地产业增值税政策李克强总理的政府报告中没有对房地产业增值税政策的详细阐述。目前的房地产营业税，也是前期我们和财政部、税总了解到的部分情况，在此和大家分享。我们了解到，包括住宅出售，商业地产出售和租赁的税率可能是11%。这里税率有一个显著的上升，从5%上升到11%。但是，增值税用的是
4、一般计税方法，收入*11%之后，成本中有一些进项税是可以进行抵扣的。所以最终的税负，不一定比营业税下的5%计算出来的高。公众住宅转售、出租的政策方面，财政部税总没有一个特别的分析，我们理解可能会采用简易征收方法。现行增值税法下简易征收税率是3%。所以可能未来公众转售或者出租的行为，直接拿我们的收入*3%。新增不动产纳入抵扣范围这个政策，虽说是房地产业的一个政策，但是利好在全行业。全行业，无论是制造业、金融业、服务业，只要有新购入的不动产，都可以作为进项去抵扣。我们的成本支出*对应的税率，全部可以从销项税中减掉。房地产业是否会有过渡政策？比如说房地产的开发商在营改增之前项目已经开工，相应使用的材
5、料都没有办法再去进行抵扣，很多开发商在政府制定营改增政策是希望政府给予一个过渡政策。过渡政策可能是简易计税方法，税率可能是3%也可能是5%。一旦涉及到简易计税方法，与原来营业税的计算方法是一样的，收入总额*相应税率。营改增之后，对整个房地产链条的影响从拿地到最后自持出租，或者出售的链条，我们对各个环节增值税影响做个简单分析。增值税对整个房地产行业税负、利润产生均可产生不同影响，结构与项目业态、项目所处阶段不同有关。拿地阶段土地成本部分政策目前还不明确，我们之前了解到，有可能土地成本是可以抵扣的。那我们在二级市场上去拿地的时候，可以让卖方开增值税发票。土地成本对应的进项税可以抵扣。那从一级市场出
6、让的土地，即从政府手中拿的土地是否可以抵扣呢？如果这部分有抵扣的可能性，那开发商可以用一种叫做视同进项抵扣的办法。假设土地出让价格100w，其实政府不会开增值税发票，那么开发商要自己去拿100w乘以税率作为进项税，从销项税中减掉。融资成本这次营改增扩围包括金融和保险业，贷款利息也在营改增范围内。但是，有可能政策中贷款利息对应的这部分进项税暂不可以抵扣。比如说房地产开发商发生了融资成本，虽然贷款利息也是增值税的应税行为，但是可能是暂不抵扣，融资成本没有对应进项税。工作布置财税201632号 财政部 国家税务总局关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备工作的通知 税总发201632号 国家税务总局
7、关于扎实做好全面推开营业税改征增值税改革试点工作的通知结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。在实际操作中要考虑的因素还很多，远不止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，充分领会税法精神，做到合理筹划并纳税，以达到合理运用企业有限的资金，增加企业效益，促进企业稳定长远的发展。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。设计环节设计服务对应的成本是有
8、相应的进项税。开发过程中建筑材料采购都可以有相应有进项税。收入产生环节出售住宅、商业地产，适用增值税税率11%。非常有意思的一个点，我们的住宅和商业地产的出售，会先产生销项税，再会有大规模进项税。因为我们先有预售行为，先有销项税，再有建筑、材料采购的成本，才有相应的进项税。相当于先交了这部分销项税，进项税之后产生，但又没有对应的销项税可以抵扣，进销项明显不匹配。这会对住宅和商业地产出售产生一定影响。如果地产项目自持去出租的话，先会产生大量的进项税，之前的进项税会占用资金很长一段时间，只有后期自持阶段才会有收入，收入是之后才产生的，要到后期才能利用到这个销项税，造成进销项倒挂。这和房地产项目周期
9、比较长息息相关。对于自持的项目，已经处在运营过程中或在出租过程的商业地产项目，在这个期间，税负成本是明显增加的。销项部分税率为11%，土地成本、建安成本都是营改增之前发生的。对于11%的销项税能去抵扣的，就是运营、维护的支出，这部分费用非常小。所以增值税对于成熟的商业地产项目来说，不采取有效措施的话税负水平可能是要高于营业税下5%的税负水平的。总之，真正去看营业税对房地产行业的影响，根据不同业态、不同项目所处阶段，会有不同税负和利润的情况。通常情况下，企业会去做财务模型分析，意义在于了解到营改增之后的税负利润变化，在变化前提下，再去是否改变考虑定价、成本等。只有更多取得成本端增值税发票，才能取
10、到较低税负水平。投资者提问1、关于预售、出租这个营改增之后对房地产企业现金流什么样的影响？听下来感觉从时间错配角度，净支出更多些。A：分出售、出租两个业态下增值税对现金流的影响。销项税（=收入*相应税率），预售的方式下先交销项税，这个环节还没有大规模的成本发生，还没有进项税，所以开发商有留底进项。但是中国没有留底进项税退税的政策，有可能要留到企业清算的一天，才能从政府那边拿回来。如果有些房地产项目是多个项目在一个项目公司下去做，可能不同项目预售时间点不一样，相应建筑成本发生的一些时间不一样，那么B项目可以用到A项目相应的进项税，这是一种解决办法。自持项目去出租，会产生进项税对资金的占用问题。在
11、这种业态下，整个地产项目开发已经完成，成本支出已经全部发生，但在发生成本支出的环节，没有相应销项税的。因为进项税给了货物或服务提供方，比如说我第一天我给了货物或服务的提供方，但是第二天可以从政府那边拿回来，用我的销项税-进项税，可以去减少我交的销项税。如果处于出租的业态情况下，整个开发期间，我都没有办法把成本支出的进项税从政府那边拿回来，对资金成本产生占用。听下来营改增对房地产企业现金流还是一个净支出的概念？可以这样去理解，尤其在出租业态下，净支出的概念。在出售的业态下，可以多个项目叠加，但是单个项目去看，还是净支出概念？对的。多个项目的话，做账的时候还是一个项目对应一个项目去做，还是两个帐混
12、在一起了？在增值税下是以纳税人为单位去做增值税做核算的，不是按项目做的。同一个项目公司下，多个项目可以合在一起去增值税计税。2、关于房地产的进项税对于制造业、其他企业来说，以前购买不动产的时候，不采取营改增的抵扣吗？Q：在营改增之前，在房地产业纳入营改增之前，整个不动产支出对于制造业、对于传统行业，以及在5月1日前做完营改增的行业都是不可以进行抵扣的。所以这个政策虽说是房地产业的一个政策，但其实有利于整个行业，有利于去库存。3、新增不动产纳入抵扣会不会促进非房地产行业加大不动产的购入力度？Q：从商业上允许的话，是减少增值税税负的一种方法。关于新增不动产纳入抵扣范围，考虑不动产相应成本很高，我们
13、预计可能不会让企业一次性去抵扣。比较国际通用的做法是会让企业用-资本金货物计划去分期抵扣。和国税总局沟通下来，此前的预期是0-20年都有可能。企业可以后期可以根据需要控制。4、关于税的现金支出是怎么流程，是当期确认当期支出吗，还是有延后？怎么确认？Q：跟营业税不太一样，去看增值税的支出，还是从销项、进项两方面去看。销项的确认时间基本和营业税一样，要跟客户或者租户去收相应款项，即时确认时间和收相应款项的时候。进项税不是按发生时间，而是看什么时候从供应商处取得成本的增值税专用发票。只有专用发票认证之后，才能产生进项税。当期销项税-可能拿到进项税，按这样一个净额去缴纳。5、房地产企业融资成本为什么不
14、能抵扣？Q：我们了解到融资成本可能不能抵扣，还不确定。如果整个融资成本能抵扣，又是一个利好全行业的政策，对全行业减税，但是对会影响财政收入产生负影响。因为会影响到财政收支，所以如果能抵扣可能是在一个期间内去抵扣。结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。在实际操作中要考虑的因素还很多，远不止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，充分领会税法精神，做到合理筹划并纳税，以达到合理运用企业有限的资金，增加企业效益，促进企业稳定长远的发展。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针
15、对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。6、以前的土地增值税怎么处理？Q：并不是说增值税的出台会取代掉土地增值税。会不会有一个相互抵扣的政策，增值税会不会纳入土地增值税的一个抵扣范围？或者反过来呢？增值税可抵扣范围都是一些产业链条上成本支出的、有交易对手方的项目。土地增值税是我们交给政府的一个税费支出的话，很难去抵扣。我们觉得是有可能增值税是否纳入土地增值税的抵扣项目。因为之前营业税是土增税的一个抵扣项目。7、关于销项税，是预售确认，还是收到收入的时候去确认？Q：增值税纳税义务发生时间，是企业收到住户款项，
16、或者合同约定可以收取款项时，就是销项税的发生时间。所以取得预售环节，就去确认相应的销项税。8、住宅可能还会采用简易征收方法，那商业地产住宅按照企业报备为标准还是说以下家买家是不是增值税纳税人去判定？Q：开发商首次出售住宅，计税方法还是一般计算方法。只有公众去公开市场去转售、出租才是简易征收办法。9、比如我有一个项目100%，已预售，产生了大量销项税；我有另一个项目50%，在开发阶段，大量进项税？这种情况下，完全可以互相抵扣吗？Q：我理解这两个项目肯定不是再同一个项目公司下，这肯定是两个独立的项目公司持有的独立项目，这是独立纳税人，是不可以混合在一起。同一个纳税主体下有不同项目去抵扣，可以互相利用。10、营改增对全国财政收入整体减税的规模有否测算？Q：整个营改增不能单从房地产业去看
