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1、二手房居间买卖合同纠纷案例评析 #729776 - 2008-03-26 10:41 编辑 回复 引用 南方都市报2008年3月18日A40“深圳新闻”版刊载有一则案例，其间案件本身的复杂和曲折及相关律师的点评引起了我的注意，经过斟酌，试对案件进行评析并与相关各方商榷如下。【案情简介】2007年3月13日，吴小姐通过招商地产介绍与闵小姐签订了房产买卖居间合同，约定其将位于南山区蛇口的一套房产卖与闵小姐。合同第四条第一款约定：买方在签署本合同时向居间人交购房保证金2万元。若卖方签署本合同并以定金名义签收，则买方所交保证金自动转为定金。买方在签署本合同之日起7日内交付定金之余款28万元。若卖方未能
2、签署本合同，则居间人原数退还买方定金。该条第二款约定：定金由卖方签收后暂由居间人监管。合同签署当日，吴小姐签收了2万元定金，但放在居间人处监管；3月20日，闵小姐向中介缴纳了剩余28万元定金，并放在中介处监管；并在当日缴纳首期款138000元等。据吴小姐称，3月20日，她按照合同约定去收取剩余28万元定金时，被中介告知28万元定金尚未收到，且闵小姐要求修改合同。但据中介称，3月23日，他们曾通过同城快递的方式向吴小姐寄出履约通知书，要求其尽快与买方办理过户手续，否则将构成单方违约等。由于吴小姐没有继续履行交付房屋的后续义务，后被闵小姐诉至法庭。法庭审理后认为：双方合同有效，买方已经按照约定支付
3、了约定款项，但是卖方并未按照约定履行产权转移登记手续，构成违约。因此判令卖方赔偿30万元。【评析】本案的焦点在于：1、买方闵小姐是否按照合同约定履行了付款义务？2、卖方拒绝履行产权转移登记的行为是否有合法的抗辩理由？对于问题1，证据（据报载）显示买方已经按照合同约定支付保证金2万元，且该2万元经卖方签收后转为定金；但是对于剩余28万元定金，买方通过银行转账方式放在居间人处保管的行为是否可以被认定为按照合同约定支付了呢？对此问题，法庭的认定是：由于前期2万元，合同明确约定需要卖方签收方能确定为定金的性质；而剩余的28万元，合同并未约定须由卖方签收。因此，买方通过银行转账方式放在居间人处保管的行为
4、不影响其定金的性质，故应视为其已经按照合同约定履行了付款义务。对于法庭的认定，本人不敢赞同。原因如下：1、剩余28万元款项尚未给付（1）居间人不是适格的收款人本案一审法院认定剩余28万元已经交付的理由是缘于合同第四条第二款的约定。该条款约定，定金由卖方签收后暂由居间人监管。但是，该条款表达的是28万元定金的收款人和保管人的问题，而决非授权由买方越过卖方而直接交与居间人。也就是说，该条款没有授权居间人代理卖方受领买方交付定金款项的意思表示。在居间人既无卖方的有效授权，也无卖方事后追认的情况下，居间人不是适格的收款人。（2）对非债权人的其他人而为的交付行为不是给付行为给付作为一种民事法律行为，必须
5、是买方以向卖方支付为意思表示，并将价款交付与卖方的行为。本案中，虽然买方确有向卖方支付的意思表示，但遗憾的是，买方并没有向卖方支付的行为。虽然买方直接向居间人支付了剩余28万元款项，并认为向居间人支付了款项，就等同于向卖方支付了款项，但由于这只是买方的认识错误，并不影响居间人不是适格的收款人这一事实。况且，在买卖合同当中，收取标的物价款是卖方的首要权利，定金作为房款的一部分，必须交给卖方或卖方指定的收款人，否则，卖方在买卖合同项下的根本目的将无法实现。因此，买方虽然以定金的意思表示支出了28万元“定金”的款项，但是其支付给了错误的对象，而未支付给卖方。从买卖合同的相对性来讲，其对居间人的支付不
6、是买卖合同项下的给付。综上，买方28万元定金余款的给付义务尚未履行。2、未适当给付的款项不能作为定金。定金，在本案中，是买方向卖方交付的一定数额的价款，用于保证买卖合同的履行。在定金法律关系中，支付方为买方，受领方为卖方。对非卖方的其他任何人而为的支付，均不构成定金。如上所述，买方并未将“定金”余款28万元给付给卖方，所以该已经支付的28万元，不构成定金。一审法院之所以认为居间人收款不影响定金的性质，是因为其没有认识到居间人不是适格的收款人这一事实，进而忽略了定金是仅存在于买卖双方之间的法律行为这一原则，从而导致荒谬的判决。3、在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，卖方依法享有拒绝
7、履行办理产权转移登记的义务。（1）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，买方的行为构成违约，卖方享有没收其已经交付的2万元定金的权利。（2）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，买方的行为构成违约，卖方可以主张先履行抗辩权。（3）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，即便卖方拒绝的行为也构成违约，也是因为买方的违约行为引起的，构成双方违约，此时不适用定金罚则，卖方仅退还买方已经交付的2万元的定金而已。综观本案，其焦点问题应该是居间人是否为适格的收款人的问题，而不是如张律师所说的“定金当以签收后确定生效，定金合同自交付之日生效“的问题。下面是诗情画意的句子欣赏
8、，不需要的朋友可以编辑删除！谢谢！1. 染火枫林，琼壶歌月，长歌倚楼。岁岁年年，花前月下，一尊芳酒。水落红莲，唯闻玉磬，但此情依旧。2. 玉竹曾记凤凰游，人不见，水空流。3. 他微笑着，在岁月的流失中毁掉自己。4. 还能不动声色饮茶，踏碎这一场，盛世烟花。5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。9.人生在世，恍若白驹过膝，忽然而已。然，我长活一世，却能记住你说的每一话。10. 雾散，梦醒，我终于看见真实，那是千帆过尽的沉寂。11. 纸张有些破旧，有些模糊。可每一笔勾勒，每一抹
9、痕迹，似乎都记载着跨越千年万载的思念。12. 生生的两端，我们彼此站成了岸 。13. 缘聚缘散缘如水，背负万丈尘寰，只为一句，等待下一次相逢。14. 握住苍老，禁锢了时空，一下子到了地老天荒15. 人永远看不破的镜花水月，不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。16. 相逢一醉是前缘，风雨散，飘然何处。17. 虚幻大千两茫茫，一邂逅，终难忘。相逢主人留一笑，不相识，又何妨。18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁。20. 直道相思了无益，未妨惆怅是清狂。21. 看那天地日月，恒静无言;青山长河，世
10、代绵延;就像在我心中，你从未离去，也从未改变。22. 就这样吧，从此山水不相逢。23. 人天自两空，何相忘，何笑何惊人。24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何夕,君已陌路。25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天长地久。26. 相见得恨晚，相爱的太慢，进退让我两难。缘过了远分，缘过了聚散，是否回头就能够上岸27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑，爱哭了,这么难舍 心都空了,想放不能放。天亮了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追29. 渺渺时空,茫茫人
11、海,与君相遇,莫失莫忘。30. 如果换我先开口，日子是否还一样细水长流31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺无畔。33. 醉眼看别人成双作对，34. 无人处暗弹相思泪。35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。36. 千秋功名，一世葬你，玲珑社稷，可笑却无君王命。37. 凤凰台上凤凰游，负约而去，一夜苦等，从此江南江北，万里哀哭。38. 嗟叹红颜泪、英雄殁，人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。39. 风华是一指流砂，苍老是一段年华。40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。
12、41. 你要记得，紫檀未灭，我亦未去。42. 谁在岁月里长长叹息。43. 汉霄苍茫，牵住繁华哀伤，弯眉间，命中注定，成为过往。44. 红尘初妆，山河无疆。 最初的面庞，碾碎梦魇无常，命格无双。45. 江南风骨，天水成碧，天教心愿与身违。46. 山河拱手，为君一笑 。47. 如是颠簸生世亦无悔。48. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。49. 那被岁月覆盖的花开，一切白驹过隙成为空白。50. 褪尽风华，我依然在彼岸守护你。51. 那些繁华哀伤终成过往，52. 请不要失望，平凡是为了最美的荡气回肠。53. 你的路途，从此不见我的苍老。54. 长歌当哭，为那些无法兑现的诺言，为生命中
13、最深的爱恋，终散作云烟。55. 随你走在天际，看繁花满地。56. 我自是年少，韶华倾负。57. 你要记得，那年那月，垂柳紫陌洛城东。58. 苍茫大地一剑尽挽破，何处繁华笙歌落。59. 寄君一曲，不问曲终人聚散。60. 谁将烟焚散，散了纵横的牵绊;听弦断，断那三千痴缠。61. 清风湿润，茶烟轻扬。重温旧梦，故人已去。1. 水滴虽小，却可以折射出太阳的光彩。2. 梦落三千尺愁深似海，繁华遗落散满地。记忆轮回里，我举杯，在奈何桥上满口饮尽。3.人生没有轮回，就像花，人活一世，花开一季、人生如花，花似梦。4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟，如今，千山万水走遍，我发现自己再也不愿离开文学的蓝天，再
14、也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。5. 在烟雨红尘中，轻拾季节花瓣飘落的音符，组成美妙曲符，然后，倚在时光的路口，撷一缕明媚，许自己一份唯美的怀想，与快乐、浪漫相约，闲淡清欢。6. 未经历坎坷泥泞的艰难，哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜，哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验，怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折，想说恨你不容易7. 燕子斜飞人家，炊烟零乱，柳絮飘飘，弥漫了山里人家。8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧9. 中秋之曰不可能岁月明如水，偶然的暗淡，恰似镜子的背后之面，有所缺憾，人生才会是积翠如云的空濛山色。10. 在经受了失败和挫折后，我学会了坚韧;
15、在遭受到误解和委屈时，我学会了宽容;在经历了失落和离别后，我懂得了珍惜。11. 曾经盛开的蔷薇，虽经风吹雨打，但和着微风，还有屡屡暗香飘过。12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我们相遇，还能相认，你大喊一声，我想死你了。那一刻，我定会泪流满面。我们是朋友，永远的朋友。13. 最爱的未必适合在一起，相爱是让彼此做自己。14. 时间断想，时间不断。流逝，像是水，可弯可直，像是风，可柔可刚。15. 如果说人生是一望无际的大海，那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空，那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。16. 云层雾气，缠着几户古木人家，清新自然，如诗如画。17. 我喜欢你，只是一个现在;我爱你，却是一整个未来。18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。19. 再大的风不会永不停息，在浓得雾不会经久不散，风息雾散仍是阳光灿烂。20. 牵着时光的衣襟，走进芳菲五月，轻轻地将春光拥入怀中，于一抹素白流韵中，弹奏一曲江南的婉韵，把盏，将似水流年浅斟轻酌。21. 我穿越轮回而来，在奈何桥相思盈袖，凄然守候。莫落泪，纵若水落三千尺东流，云动八万里西散，我依旧会化身城碟，翩翩
