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1、大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告湖南城市学院规划建筑设计研究院2010年5月18湖南城市学院规划建筑设计研究院 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告主编单位：湖南城市学院规划建筑设计研究院证书编号：工咨乙12220070047发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会法定代表人：谭献良 高级工程师主管副院长：吕贤军 高级工程师 技术负责人：晏永玲 高级工程师 注册咨询师项目负责人：成彦惠 高级工程师 注册咨询师主要参与人员：李志学 谢 疆 文 强 徐 军 蒋 刚 李 胜目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 项目
2、背景21.3 可行性研究范围41.4 项目编制依据51.5 主要技术经济指标61.6 研究结论与建议7第二章 项目建设的必要性和意义82.1 大通湖区金盆纱厂概括82.2 大通湖区金盆纱厂棚户区现状及特点92.3 项目建设的必要性112.4 项目建设SWOT分析152.5 棚户区改造方案17第三章 需求分析与建设规模193.1 本项目改造范围233.2 项目需求分析193.3 项目建设规模25第四章 项目选址234.1 选址基本要求234.2 选址原则244.3 场址位置254.4 场址适宜性分析254.5 场地建设26第五章 项目建设条件275.1 政策优势275.2 自然条件275.3 水
3、、电、通讯等配套公共设施条件295.4 征地拆迁条件295.5 技术条件30第六章 工程建设方案316.1 设计指导思想316.2 规划、建筑设计316.3 结构设计356.4 给排水、暖通设计376.5 电气设计416.6 消防设计45第七章节能节水措施477.1 设计依据477.2 节能措施47第八章 职业安全卫生与消防508.1 职业安全卫生508.2 消防设计51第九章 投资估算与资金筹措539.1 估算编制说明539.2 投资估算549.3 投资计划与资金筹措559.4 项目建设总体安排56第十章 项目管理与实施进度5710.1 项目管理5710.2 项目实施进度6010.3 项目建
4、设管理6010.4 建设项目跟踪审计6210.5 项目财务管理6610.6 招投标管理6610.7 工程监督管理68第十一章 投资风险分析6911.1 风险因素识别6911.2 风险估计和风险评价7011.3 风险应对策略71第十二章 环境保护7312.1 场地环境描述7312.2 编制依据7312.3 污染源分析7312.4 环境保护方案7612.5 环境效益评价79第十三章 项目社会评价8013.1 社会效益8013.2 社会评价8113.3 社会评价结论86第十四章 可行性研究结论8714.1 研究结论8714.2 项目建议88附表：大通湖区纱厂责任有限公司棚户区改造项目投资估算表（概算
5、法） 金盆纺纱厂棚户区改造地块规划设计要点附件：1、益阳市大通湖区管理委员会关于同意金盆纺纱厂棚户区改造建设计划的批复（大管20109号）2、关于益阳市大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目环境影响的批复（大环字20102号）3、建设项目选址意见书（选字第01010021号）4、建设用地规划许可证（地字第：04010002号）5、国有土地行政划拨决定书（大土划字2010第19号）6、建设工程规划许可证（建字第：01010017号）7、区财政建设资金承诺书（大计财函20104号）8、建设单位建设资金承诺书9、房屋拆迁许可证（拆许字2010第8号）10、大通湖区规划建设交通局关于同意金盆纺纱厂棚户区改造
6、实施方案和年度拆迁计划的批复11、项目及项目单位基本情况表12、项目单位组织机构人员编制表13、项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明14、拆迁情况上门调查登记表15、棚户区照片附图：益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一规划用地红线图益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二规划用地红线图益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一改造总平面图益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二改造总平面图益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区改造住房套形图第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目1.1.2 项目建设单位湖南省益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处1.1.3 建设地点大通湖区金盆镇1.
7、1.4 用地规模总用地22243m2（合33.35亩），总建筑面积为37228（地块1：建筑面积：30628；地块2：建筑面积：5600），居住总户数512户，居住总人数1587人，棚户区拆迁建筑面积29300。1.1.5 项目建设目标新建棚户区改造住房37228，公共服务用房1388m2，解决工矿企业职工住户512户。其中，就地新建棚户区安置小区27.53亩，解决住房432户；地块南面棚户改造安置小区扩地5.82亩，解决住房80户。使小区交通方便、职工来往便捷、配套设施齐全、基础设施完备、居住条件较好，为棚户区居民建设一个适合居住、生活、工作的场所。1.1.6 建设期项目建设期限：20月（2
8、010年5月2011年12月）1.1.7 投资估算本项目工程总投资4738.45万元，费用构成如下：序号费用名称投资额百分比（%）估算说明1住宅工程3225.668.07%2小区配套基础设施797.5716.83%3工程建设其他费489.6410.33%4预备费225.644.77%5项目总投资4738.45100%1.1.8 资金筹措资金来源三个方面：（1）区财政预算资金200万元；（2）棚户区居民自筹2903.04万元；（3）项目单位筹资611.41万元；（4）申请中央补贴资金1024万元。1.2 项目背景1998年，国务院作出了关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知的决定，提
9、出了要稳定推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要求加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，不断满足城镇居民日益增长的住房要求。2007年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2007年11月，湖南省人民政府发布关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（湘政发200730号）指出，住房问题是重要的民生
10、问题，要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。要求加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源，继续调整住房结构稳定住房价格，促进房地产市场健康发展，要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。坚持以人为本，执政为民。进一步健全廉租住房制度，改进廉租住房和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道增加廉租住房房源，逐步完善农民工等其他住房困难群体的住房条件，在政策上进一步明确了住房改革的方向。随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加
11、大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。特别是国有工矿棚户区远离城区，困难企业集中，退休、下岗职工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼声强烈。这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。各地区、各有关部门贯彻落实中
12、央决策部署，积极推进棚户区改造。前两年已开始进行了中央下放地方煤矿棚户区改造工作，2009年启动了国有林区、垦区棚户区改造。2009年12月24日，住建部等五部委联合印发了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见，把城市和全部国有工矿棚户区改造纳入保障性安居工程。按照文件的要求，到2012年要解决1540万户低收入家庭住房困难，这里面包括通过国有棚户区改造解决其中的低收入家庭住房困难问题，包括通过廉租住房和经济适用房建设解决一部分低收入家庭住房困难。这是一项顺民意、惠民生，有利于扩内需、促发展、调结构，一举多得的重大民生工程。“让阳光照进棚户区”已成为各级政府加快推进城市和全部国有工矿棚
13、户区改造的有力强音。按照中央、湖南省、益阳市统一安排，大通湖区启动了国有企业及工矿棚户区改造工程改造工作，决定由大通湖区金盆纺纱厂留守处为项目单位，建设大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目。通过棚户区改造，进一步改善大通湖区金盆纺纱厂512户棚户区职工家庭的住房条件和生活环境，完善棚户区基础设施，提高住宅小区的综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。 2010年5月益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处委托我院编制大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告。1.3 可行性研究范围（1）项目建设意义及其必要性；（2）建设地点及建设条件；（3）建设规划和布局：（4）建设内容及实施计划；（5）环境保护与节能节水研究；（6）项目组织与运行管理；（7）投资估算及资金筹措；（8）效益分析与风险评估。 1.4 项目编制依据受大通湖区金盆纺纱厂留守处的委托，湖南城市学院规划建筑设计研究院承担了大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告的编制工作。编制依据是：（1）大通湖区城镇开发整体规划；（2）投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社；（3）工业与民用建筑可行性研究深度要求；（4）国家有关规划和建筑的条例规范；（5）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)；（6）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（7）国家计委、建设部联合颁发
