房地产市场调查管理实用手册

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产市场调查完全实用手册在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。 第一节 房房地产市市场调查查的内容容

2、房地产产市场调调查，就就是以房房地产为为特定的的商品对对象，对对相关的的市场信信息进行行系统的的收集、整整理、记记录和分分析，进进而对房房地产市市场进行行研究与与预测验验。由于于土地和和房屋位位置的固固定性（不不动产），房房地产市市场调查查也烙有有很深的的地域特特征。我我们对房房地产市市场的切切入，也也习惯依依据地域域形态，由由单个楼楼盘到区区域市场场。再由由区域市市场到宏宏观环境境，然后后再从宏宏观环境境回复到到单个楼楼盘、区区域市场场。不断断的循环环往复，融融会贯通通，才可可真正把把握市场场的脉搏搏。 市场调调查有广广义和狭狭义之分分。狭义义的市场场调查是是以科学学方法收收集消费费者购买买

3、和使用用商品的的动机、事事实、意意见等有有关资料料，并予予以研究究。例如如进行住住房市场场购买力力的调查查，只有有通过一一定数量量的各种种年龄结结构的人人员进行行抽样调调查，才才能分析析消费者者房地产产购买力力的情况况。广义义的市场场调查则则是针对对商品或或劳务，即即对商品品或劳力力从生产产者到达达消费者者这一过过程中全全部商业业活动的的资料、情情报和数数据作系系统的收收集、记记录、整整理和分分析，以以了解商商品的现现实市场场和潜在在市场。 11、 房房地产市市场调查查的重要要性 我我们知道道，企业业的生存存环境是是不断变变化的，环环境的变变化既给给企业带带来发展展的机遇遇，也带带来生存存的威

4、胁胁。通过过市场调调查，企企业能不不断发现现新的市市场机会会，规避避市场的的风险。在在美国，企企业界人人士就把把“非创新新，即死死亡”当作自自己的座座右铭，以以激励自自己不断断进取。根根据马斯斯洛的“需要层层次论”的理论论，人们们的需求求也是不不断改变变的，刚刚开始人人们对住住房的要要求，能能保证遮遮风、挡挡雨、睡睡觉、休休息就心心满足了了，然而而随着生生活水平平的提高高，经济济条件的的改善，人人们对住住房又提提出了一一些功能能要求：厨房、卫卫生设备备俱全，房房间布局局合理，朝朝向位置置较好等等等。随随着科技技的发展展、新材材料的诞诞生，人人口、家家庭结构构及人们们的活动动范围也也都发生生了变

5、化化。今天天人们不不仅追求求住房功功能的完完善、舒舒适，而而且还着着重考虑虑空间体体系的利利用，家家庭住房房的多功功能性，室室内家具具、装修修的和谐谐一体化化等。最最近我国国住宅设设计和建建造的一一项重大大改革-新的的支撑体体模式出出现，便便是在消消费者出出现新的的要求情情况下产产生的，并并在江苏苏无锡市市完成试试点工程程，且通通过了有有关部门门鉴定。所所以企业业必须通通过市场场调查，了了解消费费者对住住房的需需求，以以及对现现有住房房的意见见，以引引找住房房开发的的最佳市市场切入入点，从从而不断断开拓市市场，提提高企业业在市场场上的占占有率。 现代营营销理论论认为，企企业在制制定生产产任何产

6、产品的产产品策略略、价格格策略、营营销渠道道策略、促促销策略略时，必必须在认认真搞好好市场调调查的基基础上进进行。只只有通过过市场调调查，才才能了解解消费者者需要什什么样的的住房，需需要多少少住房，进进而组织织生产经经营。建建造好的的房屋由由于符合合消费者者的需求求，销路路畅通，也也就可能能达到企企业预先先制定的的效益目目标。 2、 房地产产市场调调查的主主要内容容 房地产产市场调调查的内内容主要要包括以以下几个个方面。 （1） 房地产产市场环环境调查查。 1 *法律环环境调查查 （1） 国家、省省、城市市有关房房地产开开发经营营的方针针政策。如如房改政政策、开开发区政政策、房房地产价价格政策

7、策、房地地产税收收政策、房房地产金金融政策策、土地地制度和和土地政政策、人人口政策策和产业业发展政政策、税税收政策策等。 （2） 有关房房地产开开发经营营的法律律规定。如如房地地产开发发经营管管理条例例、中中华人民民共和国国房地产产管理法法、中中华人民民共和国国土地管管理法。 （33） 有有关国民民经济社社会发展展计划、发发展规划划、土地地利用总总体规划划、城市市建设规规划和区区域规划划、城市市发展战战略等。 2 经济环环境调查查 （1） 国家、地地区或城城市的经经济特性性， （2） 包括经经济发展展规模、趋趋势、速速度和效效益。 （3） 项目所所在地区区的经济济结构、人人口及其其就业状状况、

8、就就学条件件、基础础设施情情况、地地区内的的重点开开发区域域、同类类竞争物物业的供供给情况况。 （4） 一般利利率水平平，获取取贷款的的可能性性以及预预期的通通货膨胀胀率。 （5） 国民经经济产业业结构和和主导产产业。 （6） 居民收收入水平平、消费费结构和和消费水水平。 （7） 项目所所在地区区的对外外开放程程度和国国际经济济合作的的情况，对对外贸易易和外商商投资的的发展情情况。 （8） 与特定定房地产产开发类类型和开开发地点点相关因因素的调调查。 （9） 财政收收支。 对于不不同的物物业类型型，所需需调查的的经济环环境内容容有很大大的不同同，须结结合具体体项目情情况展开开有针对对性的调调查

9、。这这部分可可以参考考“房地产产市场调调查”一章。 3 社区环环境调查查。 社区环环境直接接影响着着房地产产产品的的价格，这这是房地地产商品品特有的的属性。优优良的社社区环境境，对发发挥房地地产商品品的效能能，提高高其使用用价值和和经济效效益具有有重要作作用。社社区环境境调查内内容包括括：社区区繁荣程程度、购购物条件件、文化化氛围、居居民素质质、交通通和教育育的便利利、安全全保障程程度、卫卫生、空空气和水水源质量量及景观观等方面面。 （1） 房房地产市市场需求求和消费费行为调调查 1 消费费者对某某类房地地产的总总需求量量及其饱饱和点、房房地产市市场需求求发展趋趋势。 2 房地地产市场场需求影

10、影响因素素调查。如如国家关关于国民民经济结结构和房房地产产产业结构构的调整整和变化化；消费费者的构构成、分分布及消消费需求求的层次次状况；消费者者现实需需求和潜潜在需求求的情况况；消费费者的收收入变化化及其购购买能力力与投向向。 3 需求求动机调调查。如如消费者者的购买买意向，影影响消费费者购买买动机的的因素，消消费者购购买动机机的类型型等。 4 购买买行为调调查。如如不同消消费者的的不同购购买行为为，消费费者的购购买模式式，影响响消费者者购买行行为的社社会因素素及心理理因素等等。 （3） 房地产产产品调调查。 11 房房地产市市场现有有产品的的数量、质质量、结结构、性性能、市市场生命命周期。

11、 22 现现有房地地产租售售客户和和业主对对房地产产的环境境、功能能、格局局、售后后服务的的意见及及对某种种房地产产产品的的接受程程度。 33 新新技术、新新产品、新新工艺、新新材料的的出现及及其有房房地产产产品上应应用情况况。 “ 44 本本企业产产品的销销售潜力力及市场场占有率率。 55 建建筑设计计及施工工企业的的有关情情况。 （4） 房地产产价格调调查。 11 影影响房地地产价格格变化的的因素，特特别是政政府价格格政策对对房地产产企业定定价的影影响。 22 房房地产市市场供求求情况的的变化经经趋势。 33 房房地产商商品价格格需求弹弹性和供供给弹性性的大小小。 44 开开发商各各种不同

12、同的价格格策略和和定价方方法对房房地产租租售量的的影响。 55 国国际、国国内相关关房地产产市场的的价格。 66 开开发个案案所在城城市及街街区房地地产市场场价格。 77 价价格变动动后消费费者和开开发商的的反应。 （5） 房地产产促销调调查。 11 房房地产广广告的时时空分布布及广告告效果测测定。 22 房房地产广广告媒体体使用情情况的调调查。 33 房房地产广广告预算算与代理理公司调调查。 44 人人员促销销的配备备状况。 55 各各种公关关活动对对租售绩绩效的影影响。 66 各各种营业业推广活活动的租租售绩效效。 （6） 房地产产营销渠渠道调查查。 11 房房地产营营销渠道道的选择择、控

13、制制与调整整情况。 22 房房地产市市场营销销方式的的采用情情况、发发展趋势势及其原原因。 33 租租售代理理商的数数量、素素质及其其租售代代理的情情况。 44 房房地产租租售客户户对租售售代理商商的评价价。 （77） 房房地产市市场竞争争情况调调查。 市市场竞争争对于房房地产企企业制定定市场营营销策略略有着重重要的影影响。因因此，企企业在制制定各种种重要的的市场营营销决策策之前，必必须认真真调查和和研究竞竞争对手手可能作作出的种种种反应应，并时时刻注意意竞争者者的各种种动向。房房地产市市场竞争争情况的的调查内内容主要要包括： 11 竞竞争者及及潜在竞竞争者（以以下统称称竞争者者）的实实力和经

14、经营管理理优劣势势调查。 22 对对竞争者者的商品品房设计计、室内内布置、建建材及附附属设备备选择、服服务优缺缺点的调调查与分分析。 33 对对竞争者者商品房房价格的的调查和和定价情情况的研研究。 44 对对竞争者者广告的的监视和和广告费费用、广广告策略略的研究究。 55 对对兑争情情况销售售渠道使使用情况况的调查查和分析析。 66 对对未来竞竞争情况况的分析析与估计计等。 77 整整个城市市，尤其其是同（类类）街区区同类型型产品的的供给量量和在市市场上的的销售量量， 本本企业和和竞争者者的市场场占有率率。 88 竞竞争性新新产品的的投入时时机和租租售绩效效及其发发展动向向。 南东大 发贴: 4486 20004-008-228 111:558-