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1、从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房价和税费联动的新常态分析在不同时期，由于商品房的市场供求在改变，价格也会随之波动。当市场的供给远小于需求时，价格将一路上扬。但是房价一旦触碰到政府管控的上限，有的开发商可能采取惜售的方法，捂盘待售。然而，房价的上涨能否给开发商带来净利润的增长，应当重点考虑房价上涨带来的税费增长因素，以及惜售期间的资金成本因素。所谓新常态分析，就是适应营改增的新环境，进行房价和税费联动的常态分析。下面以房地产开发企业增值税一般计税项目为例，重点结合土地增值税的特征，分三种情景进行房价和税费联动分析。5.1房价上涨后增值率不突破20%的情景（限于普通
2、住宅）与其他开发产品不同的是，增值率不突破20%的普通住宅，享受免征土地增值税的优惠。5.1.1应用场景某一般计税项目A楼盘，普通住宅单方售价（含税）13000元，单方地价4000元，单方开发成本（含税）4500元，符合抵扣条件的单方进项税额285.71元。一、增值税：从2018年5月1日起，销售不动产的增值税税率调整为10%，同时一般计税项目享受土地价款差额征税，则：应纳增值税（130004000）÷（1+10%）×10%285.71532.47元可比口径税负率532.47÷130004.10%二、城建税及附加：假定项目所在地的综合征收率为11.5%，
3、则：应纳城建税及附加532.47×11.5%61.23元三、印花税：依据财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知(财税2006162号)第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。实务中，如果商品房销（预）售合同相关售价条款未进行价税分离，应当按照合同所载价税合计金额缴纳印花税，则：应纳印花税13000×0.05%6.5元四、土地增值税：依据国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号），同时参照武汉市地方税务局2017年土地增值税业务培训资料相关解释，土地增值税清算时，转让房地产收入总额按照不含增值税销项税额计
4、算，假定房地产开发费用（期间费用）按土地成本和开发成本之和10%计算，则：转让房地产收入总额13000÷（1+10%）11818.18元扣除项目金额合计4000+（4500285.71）×（1+10%+20%）+61.23+6.510746.31元增值额11818.1810746.311071.87元增值率1071.87÷10746.319.97%应缴土地增值税1071.87×30%321.56元由于增值率未超过20%，享受免征优惠，免征土地增值税321.56元。五、企业所得税：增值税实行价外税核算，因此企业所得税应当按照不含增值税收入确认，
5、依据增值税会计处理规定（财会201622号）第二条（三）项之1点规定，享受差额征税的土地价款抵减销项税额的部分应当对应冲减主营业务成本，那么：营业收入13000÷（1+10%）11818.18元营业成本40004000÷（1+10%）×10%+（4500285.71）7850.65元税金及附加61.23+6.567.73元假定期间费用仍然按照土地成本和开发成本之和10%计算，则：期间费用4000+（4500285.71）×10%821.43元营业利润11818.187850.6567.73821.433078.36元假定未发生营业外收入和营业
6、外支出，亦无其他纳税调整，则：应纳企业所得税3078.36×25%769.59元六、税费合计和净利润税费总计532.47+61.23+6.5+0+769.591369.80元税后净利润3078.36769.592308.77元5.1.2场景分析开发商通过市场调查，拟对A楼盘普通住宅捂盘待售，因此，对于待售期间增加的资金成本，以及未来销售时间因涨价增加的税费，需要进行综合分析，以寻找一个合理的价格区间。一、在假定成本费用不变的前提下，按照享受土地增值税免征待遇，房价上涨后增值率不突破20%的要求，寻找未来销售时间的价格高点，这个价格高点为14202.52元。这时，税费和净利润情况分别
7、如下：1、应纳增值税641.79元，比单方售价13000元时增加109.32元；2、城建税及附加73.81元，比单方售价13000元时增加12.57元；3、印花税7.10元，比单方售价13000元时增加0.60元；4、土地增值税：增值额2151.90元，比单方售价13000元时增加1080.03元，增值率20%，继续享受免征土地增值税待遇；5、企业所得税：假定未来销售时间在12个月后，月利率0.50%，那么待售期间的融资成本将增加697.81元，营业利润为3460.58元，比单方售价13000元时增加382.21元；应纳企业所得税865.14元，比单方售价13000元时增加95.55元；6、税
8、费合计1587.84元，比单方售价13000元时增加218.05元；7、税后净利润2595.43元，比单方售价13000元时增加286.66元。二、假定未来销售时间在12个月后，月利率0.50%，按照增加的净利润能够弥补待售期间的融资成本为目标，寻找未来销售时间的价格低点，这个价格低点为13776.96元。这时税费和净利润情况分别如下：1、应纳增值税603.10元，比单方售价13000元时增加70.63元；2、城建税及附加69.36元，比单方售价13000元时增加8.12元；3、印花税6.89元，比单方售价13000元时增加0.39元；4、土地增值税：增值额1769.68元，比单方售价1300
9、0元时增加697.81元，增值率16.45%，继续享受免征土地增值税待遇；5、企业所得税：待售期间的融资成本将增加697.81元，营业利润为3078.36元，比单方售价13000元时增加0元；应纳企业所得税769.59元，比单方售价13000元时增加0元；6、税费合计1448.94元，比单方售价13000元时增加79.14元；7、税后净利润2308.77元，比单方售价13000元时增加0元。5.1.3变动趋势一、从上述场景分析得出结论，A楼盘普通住宅成本费用固定，待售期间融资成本确定的情况下，待售价格低点为13776.96元，价格高点为14202.52元。1、当单方售价突破价格高点时，增值率将
10、突破20%，土地增值税不能享受免征待遇，其税费和净利润的变化，将在下面的第二种情景或者第三种情景中进行分析。2、当单方售价达不到价格低点时，房价上涨后增加的净利润将不能弥补待售期间的融资成本。二、当成本费用发生变化时，待售价格低点和待售价格高点随之发生变化。1、当土地成本下降时，待售价格低点和待售价格高点也将下降；当土地成本上升时，待售价格低点和待售价格高点也将上升。2、当开发成本下降时，待售价格低点和待售价格高点也将下降；当开发成本上升时，待售价格低点和待售价格高点也将上升。3、当进项税额和进项税额取得率下降时，待售价格低点将下降，价格高点反而上升；当进项税额和进项税额取得率上升时，待售价格
11、低点将上升，价格高点反而下降。4、当融资成本下降时，待售价格低点将下降，价格高点不变；当融资成本上升时，待售价格低点将上升，价格高点仍然不变。三、具体量变变动趋势分析及测算公式1、以上变动趋势，限于相关因素变动后，增值率不突破20%的情景；如果增值率突破了20%，应当适用下面的第二种或者第三种情景。2、房价上涨后增值率不突破20%的情景，其具体量变变动趋势分析以及价格高点和价格低点的测算公式，详见附表3-4-02房价税费联动分析（普通住宅增值率不突破20%）。5.2房价上涨后增值率将突破20%的情景（限于普通住宅）未来房价上涨，一旦导致增值率突破20%，普通住宅将不能享受免征增值税待遇。这时，
12、税费和净利润将受到较大影响。5.2.1应用场景某一般计税项目B楼盘，普通住宅单方售价（含税）14000元，单方地价4000元，单方开发成本（含税）4500元，符合抵扣条件的单方进项税额285.71元。一、应纳增值税（140004000）÷（1+10%）×10%285.71623.38元可比口径税负率623.38÷140004.45%二、城建税及附加：假定项目所在地的综合征收率为11.5%，则：应纳城建税及附加623.38×11.5%71.69元三、应纳印花税14000×0.05%7.00元四、土地增值税：转让房地产收入总额1400
13、0÷（1+10%）12727.27元扣除项目金额合计4000+（4500285.71）×（1+10%+20%）+71.69+7.0010757.27元增值额12727.2710757.271970.01元增值率1970.01÷10757.2718.31%应缴土地增值税1970.01×30%591.00元由于增值率未超过20%，享受免征优惠，免征土地增值税591.00元。五、企业所得税：营业收入14000÷（1+10%）12727.27元营业成本40004000÷（1+10%）×10%+（4500285.
14、71）7850.65元税金及附加71.69+7.0078.69元假定期间费用仍然按照土地成本和开发成本之和10%计算，则：期间费用4000+（4500285.71）×10%821.43元营业利润12727.277850.6578.69821.433976.50元假定未发生营业外收入和营业外支出，亦无其他纳税调整，则：应纳企业所得税3976.50×25%994.13元六、税费合计和净利润税费总计623.38+71.69+7.00+0+994.131696.20元税后净利润3976.50994.132982.38元5.2.2场景分析开发商拟对B楼盘普通住宅捂盘待售，如果未来
15、房价上涨一旦导致增值率突破20%，将不能享受免征土地增值税的待遇。这时，在一定的价格区间，其涨价带来的新增利润将不能弥补增值率未超过20%时应当免征的土地增值税。这个价格区间，通俗地讲就是盲区。一、在假定成本费用不变的前提下，按照享受土地增值税免征待遇，房价上涨后增值率不突破20%的要求，寻找未来销售时间的盲区低点，这个低点为14202.52元。这时，税费和净利润情况分别如下：1、应纳增值税641.79元，比单方售价14000元时增加18.41元；2、城建税及附加73.81元，比单方售价14000元时增加2.12元；3、印花税7.10元，比单方售价14000元时增加0.10元；4、土地增值税：增值额2151.90元，比单方售价14000元时增加181.89元，增值率20%，继续享受免征土地增值税待遇；5、企业所得税：营业利润为4158.39元，比单方售价14000元时增加181.89元；应纳企业所得税1039.60元，比单方售价14000元时增加45.47元；6、税费合计1762.30元，比单方售价14000元时增加66.10元；7、税后净利
