锦绣华夏安置社区项目谋划建议书.doc

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1、锦绣华夏安置社区建设项目可行性研究报告锦绣华夏安置社区建设项目可行性研究报告申报单位：河南天玺置业有限公司日 期：二一三年十月目录第一章 总论31.1项目概述31.2可行性研究报告编制依据31.3编制指导思想41.4编制的原则41.5研究范围41.6结论和主要技术经济指标5第二章 项目背景6第三章 项目建设的必要性8第四章 项目选址与建设相关条件94.1选址原则94.2项目选址94.3选址综合自然条件9第五章 用地规划与建设内容115.1用地规划115.2景观规划125.3交通规划125.4能源、水、电及通信工程规划135.5建设内容15第六章 可持续发展与环境保护166.1建设实施可持续发展

2、战略166.2项目环境影响分析166.3环境保护与资源节约利用措施176.4环境保护结论17第七章 劳动安全卫生与消防187.1劳动安全卫生187.2消防187.3节能措施19第八章 项目组织管理与实施进度208.1项目建设程序208.2项目建设计划208.3项目建设管理208.4项目建设进度208.5项目管理监督21第九章 项目招标内容239.1招标主要依据239.2招标组织原则239.3招标范围239.4招标组织形式239.5招标内容24第十章 投资估算与资金筹措2510.1投资估算2510.2资金筹措27第十一章 社会效益分析28第十二章 研究结论与建议2912.1、结论2912.2、有

3、关说明与建议29第十三章 存在问题与建议措施31第一章 总论1.1项目概述项目名称：锦绣华夏安置社区建设项目项目建设单位：河南天玺置业有限公司建设项目开发性质：按照国家关于发展与完善社会主义市场经济体制的有关法律、法规和政策，积极筹措土地开发、基础设施建设、房地产开发和城市建设所需资金，并实施开发建设，推动区域乃至全市的产业升级;经市政府同意，对符合条件的其它项目进行投资、开发及经营管理。项目概况：锦绣华夏安置社区占地约15000亩，其中规划建设用地8000亩。社区规划、设计标准高，布局合理，各种配套设施齐全。园林、绿地、河流、景观错落有致，社区以居住为主，容积率低，绿化率高，小区品味好，是非

4、常适宜居住的高档小区。总投资约250亿元，一期投资50亿。本小区建成后将成为本区域的一个亮点，能较好地带动本区域的地产业发展，也同样给本公司带来可观的经济效益和社会效益。1.2可行性研究报告编制依据1、郑州市统计年鉴（2011年）2、郑州市统计年鉴（2012年）3、现场踏勘及其它有关调查资料1.3编制指导思想根据项目的建设特点，编制本项目建议书的指导思想是：紧密结合区域内经济社会发展的实际和需要，结合郑州市以及产业集聚区发展的特点，增强前瞻性，经得起长期检验，定位科学明确，远近结合，设施完善，经济实用，环境优雅，体现一流。1.4编制的原则1、优化设计方案，节约建设投资，使可行性研究切实可靠。2

5、、立足当前，着眼未来，实现可持续发展。3、设施完善，功能齐全，符合规范，各项基础设施要充分满足城镇发展的需要，做到规模适宜，分区明确，功能齐全，实用方便，符合有关规范要求。4、环境优雅，建设具有现代意识，环境优美、舒适，实现人与自热和谐交融。5、投资经济，节能省地，建筑物要充分利用现有地形，合理布局，充分利用自然通风和采光，注意节约土地和节约能源，使建设投资经济有效。1.5研究范围根据郑州市发展计划委员会对项目可行性研究报告和项目建议书的有关内容和要求，并在所提供的有关原始资料的基础上，结合项目的实际情况对项目的背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模、主体设施的功能及技术条件、总平面布置及

6、公共设施、项目建设进度和组织管理、资金估算和资金筹措等方面进行论述，研究和计算，为项目的决策提供依据。1.6结论和主要技术经济指标1、结论（1）锦绣华夏安置社区建设项目符合河南省经济结构调整的战略要求和郑州市经济发展的需要，项目意义重大，必要性充分。（2）项目建设内容合理可行，功能齐全，满足规模需求。（3）项目建设条件成熟，符合国家产业政策导向。具有较好的经济、社会综合效益，项目切实可行，应加快推进建设。2、主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注1规划用地面积亩150002建设用地亩8003建筑容积率2.64 4项目总投资亿元250第二章 项目背景上街区位于郑州市西部，距省会郑州38千米，是

7、郑州市6个行政区之一。周围与荥阳市接壤：东邻荥阳市城关乡，西、南分别与高山镇、刘河镇毗邻，北部与王村镇相连。上街区虽不于郑州市城区接壤，但仍为郑州市区，为郑州市的卫星城区。地处河南省北部、华北平原、黄河冲积平原扇轴部，为豫东平原和豫西丘陵的相交地带。上街区位于郑州市辖区西部38公里处，周围与荥阳市接壤：东邻荥阳市城关乡，西、南分别与高山镇、刘河镇毗邻，北部与王村镇相连。陇海电气化铁路、万泉河路由东而西贯穿城区。郑（州）洛（阳）汴（开封）高速公路傍区而行。上街区是郑汴洛“黄河之旅”旅游热线上的咽喉重地，自古就有“三秦咽喉”、“东部襟带”之称，为历代兵家必争之地。上街区域辖1个镇和5个街道办事处，

8、全区总面积64.7平方公里。上街城区辖5个街道办事处，辖区总面积17.855平方公里。锦绣华夏安置社区由B1、B2、B3，三大小不同的地块组成，形成三个相对独立的组团。三个地块安置了北峡窝村、西街村、观沟村、大坡顶村、振兴村、西涧村共六个村的村民居住。在拟建时将该项目定位于环境优美的高品位居住区，同时融入多层次多种户型的要求，各种居住档次，各种居住分区搭配合理，即满足市场对户型的要求，又满足交通系统住户的需求，同时也使小区成为较独立完善的社区。所以必将有广大的市场，其经济效益是乐观的。第三章 项目建设的必要性我国房地产业已经进入稳步发展阶段，城市居民巨大的住房需求，随着城市化进程加快，城市人口

9、大幅度增加，进一步加大了住房需求，无房家庭急需购房，解决生活安定问题；有房家庭需购买更大的住房，以改善生活条件，城市青年进入婚龄期，都需要新的住房；此外，外地人来郑州购房，目前金融环境再一次促使 有钱人将购房作为投资等，这些都未房地产业提出了很高要求，同时也为房地产业带来推动力和潜在、广阔的市场。 通过安置区的建设，一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众共享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。二是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的和谐发展。三是集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高村民经济收入。四是深

10、化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决村民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。五是有利于建设城市新社区，城中村改造与开发，由“分散”走向集中，促使人居向社区集中、要素向产业集中。六是在新建小区中，建立公共活动场所和健身娱乐设施，丰富群众文化生活，有利于加强法制宣传教育，建立健全基层维稳、维安工作平台、工作机制和群防群治工作体系，营造和谐稳定的社会环境，推动社会新风尚的形成。第四章 项目选址与建设相关条件4.1选址原则（1）与城市其它区域有方便快捷的交通联系（2）可综合利用林地、缓坡、河流等，创造良好的景观特色（3）具有足够的用地和发展空间 （4）具有较高

11、标准的市政基础配套条件（5）要充分考虑所在区域的环境承载力及生态环境质量（6）地质条件符合要求4.2项目选址项目位于郑州市上街区，洛宁路以东，漓江路以南，华山路以西，万泉河路以北。建设场地现状地势平坦，交通便利，利于施工的组织建设。4.3选址综合自然条件（1）地形地貌项目地势相对平坦，区内村庄较多，人口密度高。（2）气候条件 根据收集的气候条件了解，郑州市地处暖温带大陆性季风气候区，春早多风、夏热多雨，年平均气温14.4，郑州市的干燥指标K1.5，属于湿润区。 郑州地区的气候条件如下： 年平均气温 14.4 年极端最高温度 43.0 年极端最低温度 -17.9 冬季采暖室外计算温度 -5.0冬

12、季通风室外计算温度 0.0夏季通风室外计算温度 32.0冬季平均室外风速 3.4m/s夏季平均室外风速 2.6m/s日最大降雨量 189.4mm全年主导风向 西北夏季主导风向 东北基本风压值 0.45KN/基本雪压值 0.40KN/最大积雪深度 230mm最大冻土深度 270mm地震基本烈度 7度（3）交通运输条件 东有洛宁路，南有漓江路，西有华山路，北有万泉河路，交通便利，有利于工程的实施。（4）市政公用设施条件 市政配套设施已基本齐全，能满足本项目的需求。第五章 用地规划与建设内容5.1用地规划 1、规划原则 （1）现代化原则规划设计理念先进，软硬件建设现代化。 （2）功能布局合理降低城市

13、交通、噪音对居住区的干扰。 （3）安全与经济充分利用地形地貌，做好竖向规划，减少土石方工程量；依据地质情况规划建筑用地，确保建筑安全，降低建筑造价。 （4）交通便捷生活服务设施布局考虑有较短的服务半径。（5）可持续发展预留发展用地，各功能区用地可持续发展需要适当平衡。（6）生态保育相对集中绿化用地，尽可能保护现有林木。扩大绿地的生态效应。2、规划指标统一规划，分步实施。项目建设用地面积约437亩，规划总建筑面积约770000，由河南天玺置业开发有限公司组织开发建设。3、建筑风格控制创造符合当地人文环境、气候特点、市场需求、人类生活和社会行为的建筑，彰显新古典主义建筑风格。单体设计体检以人为本的

14、指导思想，注重建筑内外空间的过渡处理，营造多层次交往空间。建筑语汇与色彩运用凝重、高雅、明快，体现独特个性，兼顾现实需要与可持续发展需要。5.2景观规划 城镇景观是规划的一个重要组成内容，遵循规划的文化原则，能体现区域文化内涵，力求使城镇环境阳关明媚，建筑、绿化与道路景观和谐，创建以人为本，符合现代景观生态学、美学和场所精神特征的优美的工作与生活环境，经得起历史检验，并有利于分期建设。规划体现下列原则：（1） 功能原则充分发挥植物的遮阳、防风、防尘、减噪、降温及防灾功能。（2） 经济原则降低建设成本，减少维护管理费用。（3） 文化原则传承区域民族文化环境特征。（4） 乡土原则符合区域自然地理特征。