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1、金凯隆商商务大厦厦策划报告告杭州德祥祥房地产产信息咨咨询有限限公司目 录一前言言二徐州州市总体体概括三徐州州市具有有较强的的发展能能力和相相当的发发展空间间四徐州州房地产产市场评评析及展展望五竞争争目标项项目市场场调查六项目目（本案案）市场场调查七项目目（本案案）市场场分析八项目目市场定定位九销售售价格体体系及实实销价格格策略十销控控及销售售目标十一广广告推广广计划及及推广主主题十二后后记一前言言万物物十字定定律，宏宏观定性性房地产产开发的的定、限限、差、控控、失的的有序掌掌控，微微观控性性对房地地产开发发的时、位位、量、因因、性的的有序掌掌控。它它是全程程策划的的总纲。经过过前一阶阶段时间间
2、的市场场调查论论证，通通过对徐徐州整体体经济实实力和房房地产市市场的宏宏观把握握，以及及对竞争争对手的的全面市市调和目目标客户户充分估估计，我我公司慎慎密思考考，针对对徐州金金凯隆商商务大厦厦进行整整合营销销，变无无序难控控为有序序掌控，厘厘清了策策略方案案，现将将报告交交付贵公公司，敬敬请批评评斧正，以以便进一一步指导导工作，真真正使之之成为有有高度、有有智慧、有有创意的的杰出营营销策划划。二徐州州市总体体概况徐州市位位于江苏苏省西北北部、东东襟淮海海、西带带中原、南南屏江淮淮、北扼扼齐鲁，是是重要的的水、陆陆交通枢枢纽，京京沪、陇陇海两大大铁路在在此交汇汇，北可可通京津津，南达达沪宁，西西
3、接兰新新，东抵抵海滨，黄黄金水道道京杭杭大运河河傍城而而过贯穿穿徐州南南北。公公路更是是四通八八达,京京沪.京京福.霍霍连.徐徐宁高速速公路在在此交汇汇,境内内还有五五条国道道，200条省道道和市县县一级公公路将徐徐州和整整个淮海海经济区区紧密相相连.徐州东西西长约2210公公里，南南北宽约约1400公里，土土地总面面积1112588平方公公里，其其中市区区10338平方方公里，建建成区1117平平方公里里。徐州州下辖有有5区（鼓鼓楼区、泉泉山区、云云龙区、九九里区、贾贾汪区），44县（丰丰县、沛沛县、铜铜山、睢睢宁县），22市（邳邳州市、新新沂市）.截止220033年末，全全市共有有户籍人人
4、口近110000万，市市区常住住人口1162.54万万人，人人口密度度8033人/平平方公里里，其中中建成区区内人口口约1220万人人。徐州位于于江苏、山山东、河河南、安安徽四省省交界处处，是淮淮海经济济区的中中心城市市。它在在历史上上是兵家家必争之之地，如如今渐成成商家必必争之地地，“五省通通衢”的独特特地理位位置，将将成为淮淮海经济济区、全全国乃至至世界重重要的商商贸之地地。三徐州州具有较较强的发发展能力力和相当当的投资资空间通过这段段时间对对徐州的的调研和和了解，我我们对徐徐州的国国民经济济和社会会发展情情况有了了更为清清晰的认认识，徐徐州已具具备可持持续发展展的条件件，主要要表现在在：
5、1、 徐州的国国民经济济总量已已具备一一定的规规模,经经济发展展后劲明明显增强强.20033年徐州州完成国国内生产产总值9905.66亿亿元，比比上年增增长122.5%。连续续四年高高于江苏苏省的平平均增长长水平.全市工工业增加加值完成成3666.722亿元, 增增长177.2%;规模模以上工工业实现现利税.利润分分别增长长38.6%和和54.1%;综合效效益指数数提高116.445个百百分点.全市工工业投资资完成1150亿亿元,增增长433%.003年全全市完成成农业增增加值113.113亿元元,增长长3.44%,林林牧渔业业产值995.221亿元元,增长长7.22%.第第三产业业03年年全
6、市完完成增加加值3227.005亿元元，增长长11.7%。其其中房地地产.建建筑行业业占到整整个增加加值的770%以以上.消消费品市市场稳中中显旺。220033年徐州州社会消消费品零零售总额额2355.422亿元，比比上年增增长122%，其其中市区区消费品品零售额额约1550亿元元。商品品市场成成交额5570亿亿元.法法国家乐乐福.南南京金鹰鹰等知名名企业相相继进驻驻,户部部山商城城.彭城城路步行行街.易易初爱莲莲的投入入使用,进一步步提升徐徐州市中中心商务务区和整整个商业业档次.20033年徐州州财政总总收入为为82.82亿亿元，比比上年增增长255.6%，其中中地方财财政收入入40.97亿
7、亿元，比比上年增增长211.8%。这是是历年来来增长最最快的一一年.固固定资产产投资增增长较快快。20003年年全社会会固定资资产投资资完成3378.36亿亿元，比比上年增增长188%，建建筑业生生产经营营快速发发展，220033年建筑筑业增加加值1886.007亿元元，比上上年增长长24.1%，全全年房屋屋建筑施施工面积积6755万平方方米，竣竣工面积积3622万平方方米。2、徐州州地处交交通要塞塞，具有有很强的的区位优优势和辐辐射能力力。徐州地处处苏、鲁鲁、豫、皖皖四省交交界处，既既是江苏苏省三大大“都市商商贸圈”之一，也也是淮海海经济区区的中心心城市及及国务院院批准的的较大城城市。按按照
8、江江苏省徐徐连经济济带规划划纲要、江江苏省陇陇海铁路路沿线地地区发展展战略构构思和和淮海海经济区区和社会会发展规规划的的部署，徐徐州将发发展成为为全国性性的商贸贸都会，肩肩负带动动周边城城市共同同发展的的重任；徐州州市国民民经济和和社会发发展“九五”计划与与20110年远远景目标标纲要，徐徐州市国国内商品品流通“九五”计划与与20110年远远景目标标纲要等等规划材材料指出出，徐州州市“九五”和“十五”目标期期间，经经济和社社会发展展的重点点是全面面推动第第三产业业增长，而而第三产产业的发发展，主主要是坚坚持两流流（即流流通、交交通）战战略。受受发达的的长江三三角洲经经济区的的直接辐辐射，徐徐州
9、市在在全国经经济格局局中具有有明显的的东出西西联、南南北对接接、双向向开拓、梯梯度推进进的区位位优势。3、具有有大城市市的发展展规划目目标，城城市结构构较为合合理，发发展力度度进一步步加大。本世纪初初，江苏苏省委、省省政府作作出建设设南京、苏苏州、无无锡、徐徐州四大大特大城城市和南南京、苏苏锡常、徐徐州城市市圈的战战略布署署，把城城市发展展做为经经济发展展的重要要内容。根根据徐州州市1999520110年城城市总体体规划，城城市向东东及东南南方向发发展，形形成以中中心区为为核心，以以绿色空空间相隔隔离，以以快速交交通相连连接的组组团型城城市结构构，并为为整个城城市向特特大型城城市和生生态型城城
10、市的发发展打下下坚实的的基础。经过近几几年的快快速发展展，徐州州基本形形成了市市中心古古彭广场场.火车车东站周周围两个个商务中中心区，并并形成以以中山路路、解放放路、淮淮海路、西西安路、友友谊商场场等地段段的商业业流通副副中心区区。在东东三环路路、南三三环路、北北三环路路、城市市大道附附近、子子房山、黄黄山垅、金金山桥、铜铜山新区区等地，形形成了规规模较大大的居住住区。4、人民民的生活活水平持持续提高高，购买买力进一一步增强强。20033年，全全年城市市居民人人均可支支配收入入89554元，比比20002增长长11.4%；农村居居民人均均纯收入入36112元，增增长3.9%。年年末城市市居民人
11、人均消费费性支出出68996元，居居民消费费价格总总指数1100.3。居居民消费费结构不不断改善善，住房房、汽车车等高档档耐用消消费品拥拥有量持持续增加加.5.城市市改造建建设力度度加大，环环境面貌貌明显改改善。为进一步步优化城城市布局局，提升升城市档档次，徐徐州市政政府坚持持高标准准高起点点抓好城城市建设设和发展展。044年将实实施新一一轮城市市总体规规划,集集中力量量推进新新城区建建设,世世纪大道道部分路路段改造造,云龙龙风景区区扩容升升级和故故黄河风风光带建建设等“一区一一路一湖湖一河市政重重点工程程,拓展展城市发发展空间间,在改改善城市市环境面面貌的同同时将进进一步拉拉动相关关产业,特
12、别是是房地产产行业的的发展。6、投资资环境明明显改善善，吸引引投资能能力持续续增强。市政府在在优化城城市结构构的同时时，继续续强化市市场体系系建设，大大力推进进三大商商业圈建建设，完完善生产产要素市市场，重重点培育育建设一一批省、市市级区域域市场，专专业特色色市场和和综合性性市场。加加快各具具特色、功功能互补补产业的的建设。全全面贯彻彻落实省省有关扶扶持苏北北发展的的政策措措施和相相关的优优惠政策策。通过过招商引引资，各各种行态态的建筑筑在徐州州层出不不穷，并并还在以以几何级级数的增增长速度度，展现现在广大大市民眼眼前。总之，随随着连续续几年宏宏观经济济的快速速发展，以以及全国国、特别别是东南
13、南沿海经经济的持持续提升升，按照照经济波波动论固固有的规规律，必必然会将将徐州经经济引入入到一个个快速发发展的上上升通道道中，从从去年下下半年开开始，徐徐州房地地产中出出现的新新方向，已已充分证证明这一一规律的的正确性性，我们们可以大大胆预测测，今后后两年是是徐州经经济，特特别是房房地产行行业的快快速增长长期。四徐州州房地产产市场评评析及展展望徐州市房房地产市市场经历历几年的的积累和和发展,特别是是三月二二十号的的房展会会火爆举举行,楼市已已形成了了如下市市场特点点:1.区位位特点明明显:徐州市原原有约770%居居民集中中在以淮淮海路为为东西中中轴线,南北30000米米范围之之内。经经过几年年
14、发展,住宅开开发逐步步形成了了，铜山山新区，北北二环(以华厦厦春华园园为代表表)住宅宅群，子子房山住住宅群、黄黄山垅住住宅群、半半山住宅宅群等多多个有代代表性的的新兴商商品房住住宅群落落。商业业开发还还是围绕绕原有中中心，沿沿淮海路路从东向向西依次次为火车车站广场场、彭城城广场、欧欧洲商城城、段庄庄广场四四个中心心区域.随着住住宅区，商商务楼开开发的不不断深入入，多个个区域的的差异性性特点会会越来越越明显，消消费客户户也会以以不同区区位差异异性定位位的明确确，选择择越来越越明确。2、地产产开发刚刚开始步步入规模模化时代代房地产开开发有其其固有的的规律性性，徐州州楼市与与南方众众多城市市地产发发
15、展也极极为相似似。经历历了前几几年群雄雄纷争，用用地、立立项等都都极不清清晰的混混沌时期期，现今今开始步步入规模模化的时时代，主主要体现现在单个个小区项项目用地地的数量量、商务务楼的体体量（建建筑量）。超超千亩（久久隆凤凰凰城）用用地项目目已经出出现，几几百亩用用地的小小区接连连不断涌涌现，超超过二十十层纯商商务写字字楼相继继立项实实施，一一方面可可以体现现徐州房房地产开开发商已已基本完完成原始始积累， 资金及及开发量量都上升升了一个个台阶，另另一方面面也体现现市场已已逐步启启动并步步入上升升的通道道，这是是一个房房地产开开发的大大好时机机。3、楼市市呼唤精精品时代代从前几年年规划设设计一味味追求强强调出面面积，违违规上面面积，实实际施工工再上面面积，商商务楼大大堂不考考虑进深深、开间间、高度度等事实实，到目目前商务务楼开发发，开始始强调泊泊车位数数量，智智能化配配套，住住宅开发发强调户户型、景景观、物物管等为为代表，多多层次诉诉求，徐徐州楼市市已逐渐渐远离原原有较为为简单的的开发模模式，进进入新一一
