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1、万科物业管理实施方案 1、万科物业老旧小区物业管理方案202、万科物业老旧小区物业接管进驻方案403、万科物业老旧小区实施物业管理的难点及若干对策404、万科物业老旧小区项目整改提升物业服务方案57万科物业老旧小区项目整改提升物业服务方案第一章?*项目接管整改计划第二章 “*项目”物业服务机构的设立、运作第三章 管理服务人员配备方案第四章 公共秩序维护服务第五章 清洁保洁管理第六章 绿化养护管理第七章 房屋管理维修第八章? 设备设施管理第九章? 各机电设备设施抢修、应急处理方案第十章? 业主事务处十一章 特约服务第十二章 档案的建立与管理第十三章 社区文化和精神文明服务方案第一章?*项目接管整
2、改计划一、整改项目序号整改项目整改部位完成时间备注1小区封闭式管理（非机动车通道）小区主出入口接管小区1个月约2万元2小区电梯刷卡系统（或门禁刷卡）小区所有电梯接管小区2个月约6万元3小区公共部位瓷砖脱落整修小区外墙及楼道内接管小区2个月约2万元4小区单元门禁系统恢复小区单元门和业委会商定待定5小区部分绿化修补坏死绿化植物接管小区1个月约2万元6消防系统的整改消防水泵和消防联动接管小区1个月约3万7小区监控的整改小区监控系统和业委会商定待定以上所需费用和业主委员会商定后，制订方案逐步进行整改。二、 整改内容阐述（一）、小区封闭式管理方案随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对
3、物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。?小区封闭式管理已被社会普遍认可
4、，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。具体措施：1、人员、车辆进出管理1）、小区南、西门机动车出入口；本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。道闸自动识别系统将在5-7米范围内自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员询问和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业主更省时、更省事、更便捷进出小区。小区秩序维护队员24小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。?2）、小区东门和西门非机动车及行人出入口；在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使用智能IC卡
5、门禁一卡通系统。小区业主及其家属凭房产证（或购房合同、发票）、身份证等有效证件办理人员进出IC卡；3）、 充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。?4）、 外来人员需经业主同意并登记后方可进入小区。5）、外来车辆需经安保人员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱放。并且外来车辆停放超过3小时以上，开始计时计价收取停车费。6）、业主如有装修，装修人员出入需凭物业所发的小区临时出入证（证上有装修人员照片），装修人员在小区活动范围应在安保人员监控之中。2、严格进行车辆管理1）、车辆在小区内行驶速度不得超
6、过15公里/小时。不得鸣笛，不得随意紧急刹车和在小区练习驾驶。?2）、业主要按自己租赁或购买的车位规范停放车辆，清除消防通道及宅间道路障，禁止在消防通道停放车辆。3）、地下车库日常用于车辆停放使用，禁止在车库内散步、遛狗、打球等活动。4）、车辆进出地下车库应控制在5公里/小时以下。严格按行驶标示出入。?5）、摩托车、自行车等非机动车辆统一停放在地下车库非机动车辆停放区。外来车辆进行收费停放。?6）、地面车辆必须在小区地面非主干道划线指定位置停放。业主要按自己的车位，配合安保人员规范地停放自己车辆。?7）、地下车库及地上车位先满足业主及其家属名下常驻车辆使用后，才能满足业主使用的其他所有权车辆。
7、?3、巡逻管理?安保人员进行定时与不定时巡逻，检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。对发现的可疑人员进行盘查，对违规进入小区的闲散人员规劝其离开。对不按规定停放的车辆，及时通知车主，以避免影响小区正常的秩序。4、监控管理?监控室实行24小时值班，保证通讯器材正常使用，保证与外界联系畅通。发现异常情况，及时通知相关部门进行迅速处理，并定时、定位、定人作好记录和录像，对发生的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像另存入U盘存档保留，并做好标记。5、需要解决的问题具体操作实施封闭式管理过程中，可能会遇到一些意想不到的问题，既而会给我们的工作带来相当的难度。综合
8、以上因素，结合实际情况，我们目前需要解决以下几个问题：?1）、如进行封闭式管理首先要保证小区安保设施设备的正常使用，恢复小区智能化设备目实现其应有的功能。2）、结合本小区的实际情况，业主已习惯多年来的管理模式，在实施封闭式管理过程中，有可能会出现少数业主的不配合甚至抵制现象。另外，外来人员可能会在实际管理中会与现场工作人员产生摩擦甚至冲突。所以，完善封闭式管理工作有一个较长的磨合期，关键是能平稳坚持下去，更需要一个长期的运作过程。尤其是实施初期，业主（流动人员、车辆管理）还需一个适应的过程，实际工作难度相对较大，甚至还有可能出现意想不到的情况。为了防止管理局面的可能失控，除了我们要做好大量的细
9、致工作，采取积极有效的应对措施之外，还需要业主委员会协助做好宣传、解释等协调工作，发动广大业主积极配合工作。（二）、小区电梯刷卡系统（或门禁刷卡）第一：安全防止外来人员进出外来人员没有物业公司配发的门禁系统卡，就无法从单元门或者电梯进入各单元楼层，这样大大减少了安全隐患。第二：更加节能，降低电梯维保费用电梯刷卡系统可以有效的节约电能： 由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，降低电梯使用频率，可以最大限度的节省电费开支。电梯刷卡系统可以减少日常维护开支?：由于大大降低了电梯的运行次数，可有效延长电梯易损件的平时更换周期，比如抱闸和自动电梯门的开启器等易损件。电梯刷卡系统延长大修周期：原本5年就
10、需要大修的电梯，这样可有效的延长至78年再大修。电梯刷卡系统可以有效的减少人工费： 由于有效的限制了无权乘梯人员的乘梯行为，再加之本楼住户也只能到达为其授权的楼层，所以大大降低了楼内的环境污染，减轻了保洁人员的劳动强度以及安全人员巡查次数，收费人员的工作强度，从而使降低管理成本成为可能。第三：人性化收费2、装修服务2.1 设立装修服务办公室，充分利用我司物业专业人才和经验的优势，同时联合苏州市多家名牌装饰公司，针对爱汀花园各种户型，向业主提供装修咨询、设计和施工监理服务。从而引导业主遵守装修规范，实施家庭装修。2.2我们将组织一批品质好、信誉好的装修材料供应商入区，在管理处安排的固定场所，为业
11、主提供质优价廉的装修材料供应服务。?3.?日常期便民特约服务有偿服务项目类别编号项目内容参考价格责任部门土建1-015细石混凝土路面(30毫米)29.86元/M2工程设备部1-028铝合金门修整20.00元/堂1-029铝合金窗修整10.00元/扇1-030铝合金门、窗换小件10.00元/堂、扇1-031换门锁10.00元/把1-032换窗纱5.00元/扇1-033换门纱8.00元/堂1-034室内天棚抹灰18.00元/M21-035修补层面瓦60.00元/M21-036木门修理15.00元/扇1-037家具门修理10.00元/扇1-038换玻璃（门、窗）15.00元/块1-039玻璃打硅胶2
12、.00元/M1-040修补安装空调洞口6.00元/处1-041修补安装油烟机洞口10.00元/处1-042阳台、扶手修补、粉刷6.00元/处1-043修理窗帘、拉窗20.00元/元水工维修2-001Dg15自来水管更换10.22元/M工程设备部2-002Dg20自来水管更换11.00元/M2-003Dg40自来水管更换15.00元/M2-00450排水管更换25.00元/M2-005100排水管更换40.00元/M2-006拆除100铸铁管39.00元/M2-007拆除50铸铁管30.00元/M2-008管道除锈11.00元/M2-009管道刷油漆6.00元/M2-010更换面盆16.00元/
13、只2-011更换面盆下水28.00元/支2-012更换面盆水嘴22.00元/支2-013更换面池进水管19.00元/支2-027更换水池下水栓26.00元/处2-028疏通下水5045.00元/处电器维修3-001安装电热水器(50升以下)45.00元/台工程设备部3-002安装电热水器(50升以上)80.00元/台3-003更换电表22.00元/只3-004更换开关插座5.00元/只3-005更换灯头3.00元/只3-006更换日光灯镇流器10.00元/只3-007更换灯泡、日光灯管1.00元/只3-008更换保险丝、熔断丝5.00元/只3-009电线短路实算3-010空开跳闸、后、合闸免费3-011空开更换5.00元/只3-012单相护导线明敷0.80元/M3-013安装排风扇18.00元/台3-014安装油烟机25.00元/台3-015安装日光灯12.00元/套类别编号项目内容参考价格责任部门3-022安装吊灯30.00元/套3-023小家电检修10.00元/次3-024音响、家电安装30.00元/次3-025门铃安装5.0元/次3-026吸顶灯安装8.00元/只3-027壁灯安装6.00元/只空调维修4-001安装窗式空调(2500W以下)
