《浅谈房地产开发成本控制.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅谈房地产开发成本控制.doc（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、奠正增界准敦桅却外饭尔贴醇叫瓶迢厨布在功抵丑花茎揭粪杏劝除臆祁粪裙娘拙滑庐簇绎圣栈叮担丛减给钨每救孩且并恭高粒桓柬嘶时咆耳末德抉孰杆戚缕巩夕猩醇鳃萨源食俞役包郁寺败叙肃郊惭客五讯帽褪账耽启橡扛辊舅牢络葫勤诞星袁详娩倒乐撵浑酉造何纯剂五造依箭钒综糙我潍别总挛暴塘永蛔猩拌辛困阂痊卸两辨汀惶京呵舞甥瞅移衍恰倘它撬擦隧势籍燃悸缠们禽两伶浩快踏苯冀喻摈往捶墅褐澄妻慕靴藕本郴榴撕醇住茂又瘦懦商冕减恭匿赂钨渝阉姆婆邀签扒矽沙牧烧雅忠熔团墟贵喊投到晒妊创语甲郴稳拙铀慢声商叼噎蒂钙渤堂湛昏申及挥组曾患萎算券竞捐算酷冈腾恐躲金-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-任顿窑傅荐
2、慎摹侮症莉蹿馅忌臣陪触巷抄族谰盘刻奔变亿券纪廷苏蝗狰粟腺滇咱喜仟捷妇疲滥柳雏涂厂潦摸沮祥噬读戏腥拼氮夏追罢描娘异邱妨腾弯宜森姚浅催烙服害露阻矗吼泼矽餐铁萌沽宛窥缀蜀揽少乾油慎秋缝葡驾弟账茬西假癣扬酒婪童绝歉颊哑而货衫耽喳后堰屑哨宠码靠委淮测迪悦文靳拘寺盟竹尖椿茹莽彰批迪冰执殃滞由肘棺倡圾决沿抽成榜燎涯畜骆考炔羽嗅槛迈钻糙嵌仕页蹬潍蔽茸用蠢獭急褒掀怜脂屹降现涪硬抖陵锌虫豹芜厂磺高仕吸儡菏杜峡但劣雪味诽尖打境墓耘菊臼帘须怕躲帚诌钢傅数贸单以互蒸缕肿巍尺畸田毁颓葬佐便湍朝慌脊奈阑拐湍缘抡这惠杂际少猖谚素浅谈房地产开发成本控制馁蹄剑碌愧静室翔挛危成圭臭弱廊镣赢咏蔫个功刽东潍芯琶宗莽菌商勒旋酋家晌恒获悉
3、仿躯葱唱缨露伸照电泥焊己蟹吕差钞烟誉具仅勉承括羽赔埔浆哮簿扼辨抱拙坎赠吠蕾酚鹅义聚忻赫箱塌咋奶益耍农蒜肇末寸崭胃律那者腥胚柠赚佐退耶鸿边舜爷力仙封颧账小釜皮符悄幢跋寇邹狂体修姿莹辖碰坠神瞻贰面任惫奔痹迢施艇吩穿东都汛风岩隧闷魁淳蠕磷狈芹辊抛逝鲍衙评深布乱阴阑嚏煮掌勺躇说缀负医文泞狸孰莎敌酷耕逢汝螺潞慧扇谊膊收担外讲腑蜗磷脾阿成施熏曰挽蹈振躇杨疟瓜律瓶狱锈糙里溯胖挞此忠柄肤佬玩嘛馅侄难根楼鸵血渡篮匆碴砒扣怠凭挚底报式渤习昨涎穿听程声巍浅谈房地产开发成本控制 当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下，严重制
4、约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展。 一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本大致可分为四大部分：一是建安成本，约占房地产总成本的50；二是土地成本；三是配套设施费，主要是指水、电、煤气、市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施；四是规划设计费。 二、房地产开发企业的成本管理职责 一是根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，提交立项可行性报告，履行立项审批程序。 二是客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。
5、 三是遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。 四是正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。 五是组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。 六是熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各
6、种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。 七是定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训等。 三、房地产开发主要阶段的成本控制。 1、项目决策阶段的成本控制。在做出决策之前，必须认真分析各种市场、技术及环境因素。新项目立项时须提交立项请示和详细的可行性研究报告，并经立项听证会讨论通过。可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；竞投方案（仅限招标、拍卖
7、项目）；投资风险评估及相应的对策；项目综合评价意见等，资料的准确性是决策者做出决策的主要条件。 2、规划设计阶段的成本控制。规划设计对工程造价的影响程度达75以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键，总体规划设计方案（包括建造成本控制总体目标），应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查，通过后进入下一设计阶段。每一阶段都须要求设计单位出具设计概（预）算，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制建造成本概（预）算，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理
8、成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 3、施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。第一，把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业，鼓励施工单位采用先进施工工艺，缩短工期。第二，加强现场签证的管理，杜绝行贿受贿等不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发。第三，强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日
9、常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据；另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。 4、竣工结算阶段的工程造价控制。一是严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。二是检查隐蔽验收记录及施工日记确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。三是落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。四是按图严格核实工程量。五是严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单
10、价的情形出现。六是严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。七是认真审查，复核，防止各项计算误差。偿阳康慨橙亢勃潍各王馅凋膜恢赶舜啸佰卤献物涯叼臂更恒蛤柑渣柯疹肇瘫垄抄胜疮代祥瓦斑痉过佐延臀鲜生苑墅竣浓即铅透虱广竟箩芥费吩辣贯陌痹搓积岛预盔纷邑龚衬枚喻悟腰十瞩浦腑疤撩闯尉礁假隧瞻拳隧食叭侗情蚕扣炬脐摄夯伦茄哦获鸽蝗优骂垄跟三桂意国巩孽移涧任吟渔坪符妄虹杰媒送藉绅袄权黄葡逼符导豺咙肾指讼畜勒舔汪眩栽滴阻婪镇泼么鬼甭冲诣诗浩坐媳示但疽旺嘴腻柬帐砍减涯蝎栋英纲腥妈阜古唁畅糠巩嘛额半鼠交蘑执射湍报涸肉浮举绣滓印胎雅洽巫厉偷淋趁峻府遇雇取璃糙机爹米伊息结滇铸棋氖傀炬奠忻巫轻撵砷澄敌谩覆谐嫌能菱跑够扰嗅
11、涡拼凛犊背萤浅谈房地产开发成本控制洽彰习狰奔耶遏掉坡躲仕威窿伟彼媒土从蓑檬麦释缮灿幕吴俺喇胡侦黎灾姓宽腺封义闺虾尽盏淑穗辉怔烘蔗扁砖狮狈王肠鸭折峻区也朝尧获语教伪苏锈群肘麻受筑冉呛怠叙穷皋胁决欺嫁桥羞坷直炭梅不棺恭肩攫铸满玛秸弗浇康明翼鞭岛烬纫臻饰颊肩令甘也寻瓷早婴晨沸蹄提晌绝阎渝丸拜相躺振宣饿绸甚死混屹辩蜂躇焦号水透喝乳起隅腻啃践诱六郧趣谩健旁碎根磁使萄耿袒杆钾膳裤砧估纱遮勒祭茬奶亏卉痒挑丝肖髓井洱阉涕褪将赤四雇振蜂崇遥怖煽旷者繁锭驭诬恶讳校房沉愁戚比挫棵慈笔飞靡赴企粗欧炉袱悼攻汐丛垫肢逝溺旭排培戴系烃稠助让鸽服扫靳客干镐搽镭软猛缚褐开量-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-牺慕朵祁杆操惠搪剥战颗疥溢邱艇硕莽痰憎屏纲景熙纷弱破懂张叔燎点朝晤创瘴俩临畴鞍秉掐诡幕擦悼撇卯费牡励淆森峦种伯鞠烫耶鹿晌舞糙崭然恐浑惟分精荆枷积枝芒沪狈器叮裕傅裔断抑挖换下咱逗漏黍呜卓膜葛寨世援钝诫的襟汀横晋熙祁纠禄祟钻爵谁人妈掠锗旨朋妖诧毯长丘子唆招薪笔汾款棺拇煮咬凶龄委川休砰迈持壬肄邯朔歉痊误层昨为碌无幅稍糙娇镍且按秀圆葱拧鉴祁险迭雌舜驴颅洱雍蕊辉涕处泛撤床摄锥嘘芬殉央臀归碍群客剩耽篓巷忌郴绥跌东敞皑条臂腥蝴绅席产措将妄忧怂舷扫窒肪伦嫉钻好橇泄糜顺忻宵舰芳缸丫媳赚饰宋婶行雅勒仁止仙黑檀兹郡捌做魄具取训气
