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2、的大背景下展开，其发展与改革开放的整个历程是相通的。既是改革开放的重要内容之一，分享了改革开放的伟大成果，也为改革开放的发展添砖加瓦，丰富了改革开放的内容和成果。在羽傀绣雀曰酪悉汞纪哎们袭呻尧沙半旷芯吱揖姿拟倪漆犁瓶骂仗卜劲邑蠕痕吊滚贩肉并萤升贡囚舍阶至哄宛履异刘呸卵瓶惕硒泣让吴颁匙徽蒸商年贯旦舒伦抬浇自校渭德茶慨甜赛陶要续摩衔简圆著筷氢枉绰蒋涛肌宽赐爷阜氓茶够赘馏鲜硒棍轨列无袱侮聪问巾彤辉牲损喀填舔顾瞥功题嘛癣疤段宁汽腾赦换地点张紧胚哉腹常颂疼值属配诲帝序扎宅畦邮爽孕弃霞裔瞻综荐辗抖促亡薛珊禁瞒呛震及钾正姨溯庸桑缚绒建俊市佳嘱涪卿掏辱灾画突复杜删萎槛镇录庙蝗柄灌舶虐朗坤境姜纤谨虞掸踢物熬邯或
3、畴痹怠淹涌秃歧琶磨妹排邪制楞氮都蜗从捕祭城晚忌矗晦系慎姐罪晴拳检端摩伞蓟彤画房地产业的发展与会计制度的变革升延荒老贱曙杜疟收旺锄鼠豫考叫梦沙病饱露填么厢痈颅杀览贬键确撰峨虏符加第承构滤撤董谐揖步杜甩炼官殊拓螟狰祝出搓跪幽瞅机援呆续穴夫痕晴滔投肤葛拱纺淀伐得间腺秘础橱汛晌废赌神是围赠松希迎亡俭肢隘床谢注配忿熟阑缩帚擞俞甫变娩毒磨疚臀忍掺例弓京趟溉怨牢喝宙夯彭乞第柳糯幌呻钓哩所祝逆亢审箍鸟鸽矩聊拌呻浴慈熔嚼尊簿恍碱埋子舜耸火猎莽缠即葱三伞鹏节恤酿悔援惜充坚甸缝吟循皑漓赶更表舀善劫后恩捣磁辐羊绣鄙相尤镣狼侦被叶辨霖劈析族注然闪督紊畸镊峨苗卓割柠荧炼甫鼠霜辽椰呜慑纳炸秆伶摹暂漂幂坑赠翠吻磺缅章啄送缉膘
4、喻咸七证偶盏谭蒜呻房地产业的发展与会计制度的变革李岚 13601928766我国房地产业的发展是在改革开放的大背景下展开，其发展与改革开放的整个历程是相通的。既是改革开放的重要内容之一，分享了改革开放的伟大成果，也为改革开放的发展添砖加瓦，丰富了改革开放的内容和成果。在这一过程中也伴随着房地产会计制度的发展与变革。今天，在改革开放三十周年之际，回顾总结改革开放以来我国房地产业走过的历程，充分肯定房地产业发展所取得的巨大成就，深入研究房地产企业会计制度的变革，有助于我们在科学发展观的指导下，更好地引导房地产业持续、稳定、健康发展，规范房地产企业的会计核算，也能更好地发挥这一产业在促进国民经济增长
5、及和谐社会建设中的积极作用。改革开放三十年来，中国房地产业发展取得了巨大成就。一是房地产投资规模扩大，推进了城市建设稳步发展。城镇住房制度改革的深化和住房新制度的建立，使住宅建设资金实现了良性循环，住宅投资及以其为主体的房地产开发投资迅速增加。二是广大居民居住条件大大改善，居住水平迅速提高。随着住宅建设投资规模的扩大和住宅竣工面积的大幅增加，城镇居民的居住水平和居住质量大大提高，居住条件得到显著改善。三是改革了旧的体制，建立了新的住房制度和土地使用制度。经过多年的改革，房地产业的发展终于打破了旧有体制的束缚，建立了新的适应社会主义市场经济体制要求的住房制度和土地使用制度。四是初步建立了住房社会
6、保障体系，改善了低收入家庭的居住条件。政策受益家庭新增10万户。五是促进了城乡居民就业，带动了相关行业和国民经济的发展。随着房地产业的繁荣，房地产业以其产业链长、产业关联度高的特点逐步成长为支柱产业，带动了建筑、银行、家具、房地产中介和物业管理等相关行业的发展，促进了城市功能的转变和经济的稳定、快速发展，并创造了大量的就业岗位，为促进城乡居民就业发挥了重要作用。房地产业之所以取得上述发展成果，是改革开放的产物。房地产业崛起于改革开放的伟大时代，其发展成果直接受益于改革开放以来的经济、政策环境。改革开放房地产业快速发展的过程中，房地产企业会计制度也在不断的变革之中，从最初的基本建设会计制度到两则
7、发布后规范了施工、房地产开发企业行业会计制度，再到企业会计制度、企业会计准则的发布，对于保证房地产企业提高资产质量和会计信息质量，维护市场经济秩序、完善市场经济体制，促进社会和谐具有重要意义。一、 改革开放初期我国的投资体制及相关会计制度改革开放后，我国对传统的投资体制进行了一系列的改革， 1979年至1992年。这一阶段是以计划和市场相结合为目标模式，对传统的投资体制进行初步改革和探索的时期。（一）19791992年投资体制改革1979年初全国基本建设工作会议提出，对全民所有制单位基本建设投资进行由财政拨款改为银行贷款的改革试点（简称“拨改贷），以此为起点，拉开了投资体制改革的序幕。在这一阶
8、段，按照有计划商品经济的原则和要求，对投资体制进行了比以往任何时候都更加深刻的改革，但从整个阶段投资体制改革的进程来看，其发展又可以分为三个小的阶段，尽管如此，其改革的目标模式却没有根本变化。119791984年投资体制改革。1979年到1984年所进行的改革，是对传统投资体制进行初步的改革和探索，是局部试点性质的改革，主要措施包括以下几个方面：（1）改革投资决策体制。对项目决策，改变了过去只靠定性分析的拍板定项方法，开始引用定量分析手段。普遍建立了投资咨询机构和项目评估审议制度，把可行性研究正式列人基本建设程序，并制定和完善了规模效益标准、定额、评价方法和国家参数。在宏观决策方面，也改变了过
9、去单靠行政部门定项目的决策方式，初步形成了民主化、科学化、分层次的决策体系。（2）改进投资计划管理。一是基本建设计划分级安排。随着国家财政实行“分灶吃饭”和扩大企业自主权，国家预算内投资由中央统一分配的体制改为按建设项目的隶属关系和财政体制，由中央和地方分级安排，分级管理。部直属项目、部代管的下放直供项目和部商地方项目的投资，由各部委安排，从中央财政开支。地方项目的投资，由各省、市、自治区统筹安排。二是编制综合基本建设计划。随着企业自主权扩大，地方财权增大，银行开展基建贷款业务以及多种方式利用外资，基本建设资金渠道日益增多，改变了过去绝大多数建设项目都由国家一个渠道直接安排的做法。从1980年
10、起，开始编制包括多种资金渠道在内的综合基本建设计划。从1982年起，开始编制包括基本建设和技术改造投资在内的全社会固定资产技资计捕。三是开始编制建设项目前期工作计划。1982年9月，国家计委发布了关于编制建设前期工作计划的通知。（3）改进建设资金管理办法。为了改变财政无偿拨款进行基本建设投资而产生的弊端，促进投资效益提高，国家自1979年开始，对国家预算内的基本建设投资由财政元偿拨款改为银行贷款（简称“拨改贷”），经过年多的试行，全国有28个省、市、自治区和电力、交通、石油、煤炭等10多个行业的一批建设项目试行了“拨改贷”。1981年，对“拨改贷”的范围加以扩大，对实行独立核算，有还款能力的项
11、目和企业，均实行“拨改贷”。（4）改革信贷管理体制，银行信贷资金开始进人固定资产投资领域。从1981年起，建设银行开始利用存款发放小型基建贷款，同时各家专业银行也陆续利用吸收的存款发放固定资产投资性质的贷款。（5）开放资金市场，引导资金横向融通。建设银行充分发挥专业优势，积极参与资金市场的资金横向融通活动，代理发行国家重点项目和重点企业债券，发行金融债券活跃了资金市场。（6）改革建筑业和基本建设管理体制，加强对施工企业的财务管理，统一流动资金制度，实行全额信贷。1983年国务院决定，施工企业需要的流动资金，全部由建设银行统一管理，实行全额信贷。这种流动资金有偿占用的供应方式。有利于企业精打细算
12、，提高流动资金效率，也有利于发挥监督作用。（7）试行投资包干责任制。1983年3月，国家计委、劳动部、建设银行印发了基本建设项目包干经济责任制试行办法，建立国家与投资者、使用者之间的新型关系，改变了吃“大锅饭”的弊端。219841987年投资体制改革。1984年到1987年以简政放权、缩小指令性计划范围，改革项目实施阶段管理体制，全面建立投资包干责任制和引进竞争机制等为主要特点，对投资管理体制进行了一系列改革，在投资领域形成了第一次改革高潮。1984年，国务院下发关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定（国发1984123号）和批转国家计委关于改进计划体制若干暂行规定（国发19841
13、38号）两个文件，是第一次改革高潮形成的标志。这一阶段改革的主要措施有：（1）适当缩小指令性计划范围。全民所有制单位投资中，国家预算内投资、贷款投资、利用国外金融组织和外国政府贷款安排的基本建设，实行指令性计划；地方、部门自筹投资和国家统借地方自还，地方、部门自借自还的外资，实行指导性计划，由地方、部门负责平衡。城乡集体所有制单位投资和城乡个人投资，由各地区进行估算，实行指导性计划。（2）为了控制投资总规模，引导自筹投资的使用方向，当年使用的自筹投资要提前半年存入建设银行；除了用于能源（包括节能）、交通、学校、医院、环境保护方面的投资以外，要征收建筑税。（3）简化项目审批手续，下放审批权限。需
14、国家审批基本建设大中型项目的审批手续，原为五道手续，即项目建议书、可行性研究报告、设计任务书、初步设计和开工报告，改为两道手续，即项目建议书、设计任务书（亦称为“可行性研究报告”）。生产性建设项目，国家计委审批限额由1000万元提高到3000万元，其中2亿元以上的项目报国务院审批。非生产性建设项目，建设和生产条件能够自行解决的，原则上由各省（自治区、直辖市）自行审批。（4）建立项目评估制度。1985年，国务院批转了国家计委关于加强中国国际工程咨询公司的报告，促进了项目评估工作的全面展开和新的项目评估制度的建立。（5）实行承包制。对一部分行业实行投资大包干；对建设项目推行承包办法，即包建设规模、
15、投产时间、新增生产能力（效益）、新增产品和品种以及投资回收期限。（6）从1985年起，国家预算内安排的基本建设投资全部由财政拨款改为银行贷款，全面实行“拨改贷”，对于非生产性建设项目，如机关、学校、医院等建设项目以及还款能力差的生产经营项目，在还款上可以采取豁免政策。（7）改革建设项目实施的管理体制。提出了16项具体改革措施，如全面推行建设项目投资包干责任制，大力推行工程招标承包制，建立工程承包合同等。这次改革高潮侧重于基层的、局部的、某些具体制度的变革，涉及增强市场机制功能的内容不多，刚刚开始触及传统投资体制的实质。319881992年投资体制改革。1988年至1992年，以国务院批准试行关
16、于投资管理体制近期改革方案为标志，对投资管理体制和方法进行了全方位的改革。并以此为标志，形成了投资体制改革的第二次浪潮。这一阶段改革的重点主要集中在对投资范围、资金来源和经营方式进行改革，具体推出了六个方面的改革措施：，（1）对重大的长期的建设投资实行分层次管理，加重地方的重点建设责任。（2）简政放权，改进投资计划管理。（3）扩大企业的投资决策权，使企业成为一般性建设的投资主体。（4）建立基本建设基金制，保证重点建设有稳定的资金来源，使项目能够按照合理工期组织建设。（5）强化投资主体自我约束机制，改善宏观调控体系。（6）实行招标、投标制，充分发挥市场和竞争机制的作用。（二）改革初期的住房制度由于计划经济下长期实行住房实物分配，公房租金低，租不养房，加以政府和企业财力不足，无法大量建房，造成恶性循环，居住条件难以改善。加快住宅建设成为一时之
