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4、行国税发（2009）31号文件及其他相关文件，土地增值税实行土地增值税条例。3、计算企业所得税时部分成本可以预计，土地增值税清算时则不行，特殊情况下，计算土地增值税需要预计成本的需要预先与税务部门沟通，此外建筑成本执行限额规定。4、土地增值税清算中涉及甲供材料应计营业税时，注意增值税应税项目的可以不预计营业税，预计应纳营业税可以土地增值税前扣除。一、收入的税务处理1、完工产品确认收入的时间企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他开发产品符合下列条件之一的，建筑物、附着物、配套设施等开发产品，除土地开发之外应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部
5、门备案。（综合验收）(二) 开发产品已开始投入使用。（开始移交，交付使用）(三) 开发产品已取得了初始产权证明。（取得大产权证）【国税函2010201号】“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。”2、开发产品销售收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关
6、部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品售价内或由企业开具发票的，应全部确认为销售收入；未纳入开发产品售价并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。3、收入确认的方式：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。达到完工条件，已经签订一次性全额收款销售合同，即使没有移交，款项没有实际收全，也必须全额确认收入。(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同
7、或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(4)采取委托方式销售开发产品采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议(指委托销售协议)中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取视同买断方式委托销售开发产品的（通过中介机构销售）收到受托方已销开发产品清单之日确认收入销售价款：按以下情况适用从高原则 销售合同或协议（住户）中约定的价格高于买断价格（中介）：按实际最终销售价格确认销售收入。销售合同或协议（住户）中约定的价格低于买断价格（中介）：按买断价格确认销售收入。差异作为销售费用处理。采取基价
8、(保底价)并实行超基价双方分成方式：销售价款按以下情况适用从高原则：销售合同或协议（住户）中约定的价格高于基价（中介）：按最终销售价格确认收入；销售合同或协议（住户）中约定的价格低于基价（中介）：按基价确认收入。分成额作为销售费用处理。采取包销方式委托销售产品，参照上述三种方式确认收入，包销期满未销售的根据包销合同处理。4、视同销售：企业将自己开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配股利、抵偿债务、非货币性资产交换的视同销售处理。(1)确认时点： 开发产品所有权或使用权办理转移手续或使用权实际已经移交 实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现(2)确认收入(或利润)的方法和顺
9、序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 5【常地税发2009106号】2009年房产销售预收款预计毛利率为15%(1)按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。(2)在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额
10、与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。【市国税局2009汇缴政策】2009起，外资房地产企业当年实现销售的，企业所得税需经中介机构进行所得税鉴证，出具所得税鉴证报告和完工产品毛利率审核报告。(3)开发产品出租企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。二、成本、费用税务处理1、成本、费用税务处理的原则：(1)企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。（2）企业发生的期
11、间费用、已销开发产品计税成本、已经结转销售和预售房款预征的营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除.（3） 【市国税局2009汇缴政策】2008年年初预收款存在未转收入部分的税率差异8继续留待以后年度不作处理。（4）期间费用的扣除业务招待费当年税前扣除：60及5的限制，以前年度存在未结转的不得转入2009年度扣除。公益性捐赠支出：年度会计利润12%以内，准予在计算应纳税所得额时扣除。【09年汇缴政策】1）、对具有公益性捐赠税前扣除资格公益性团体和基金会范围：按财税2008160号和财税2009第124号文件掌握，至目前为止，财政部、国家税务总局、民政部发布的名单见财税200985号，省级认
12、定的名单共三批，详见苏财税200914号、苏财税200932号、苏财税200940号。2）、公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构在接受捐赠时，应按照行政管理级次分别使用由财政部或省、自治区、直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据，并加盖本单位的印章；按财税2009第124号文件规定，公益性群众团体在接受捐赠时，应按照行政管理级次分别使用由财政部或省、自治区、直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据或者非税收入一般缴款书收据联，并加盖本单位的印章。企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，
13、准予在以后纳税年度结转扣除。以前年度留抵的部分并入2009年统一按上述口径计算。【09年汇缴政策】企业赞助、捐赠省十七运，通过冠名、广告、官方网站鸣谢等形式提升企业形象和影响力、提高企业品牌竞争力，在所得税上的处理：一扣除途径：按广告费和业务宣传费进行税前扣除；二扣除限额：全额扣除，对超过广告费和业务宣传费扣除限额部分，从附表三“扣除类调整项目”的“其他”栏进行纳税调减；三扣除凭证：企业可根据省十七运捐赠办出具的收据和证明文件到主管税务机关办理涉税事项；四管理要求：主管税务机关应做好清册备案，包括企业赞助捐赠额、实际税前扣除额、扣除限额，于6月8日前报市局（所得税处）。（5）企业对尚未出售的已
14、完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除（不可预计）。企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，未移交的按预计金额扣除。（6）按揭方式销售开发产品，担保金作为其他应收款处理，实际发生损失时可据实扣除。(需要税务师事务所财产损失认定）（7）销售佣金及手续费用 委托境外机构销售：不超过销售收入10%的部分,准予据实扣除。 委托境内机构销售：财税200929号，不超过销售收入5%的部分,准予据实扣除。【09汇缴政策】关于佣金的税务处理，财税200929
15、号文件第一条第二项规定：“其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。”对合法经营资格中介服务机构的界定？支付给国外客户的佣金在上级国税机关未有明确规定前，合法经营资格中介服务机构暂可理解为拥有有效营业执照，且经营范围包括相关中介服务的企业。支付给国外的佣金可凭交易合同或协议、发票、扣缴营业税凭证等在限额内扣除。（8）财务费用的处理企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，在项目完工前计入开发成本，属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息按前款处理。关
