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1、房地产基本制度与政策及相关知识重难点（169）目录1、廉租住房2、经济适用房3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心4、建设用地使用权划拨5、房屋拆迁6、资本金比例。7、出让土地房地产项目转让条件。8、商品房交付使用9、房地产广告必须载明：10、紫线、绿线、蓝线、黄线11、注册建造师12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为13、商品房买卖合同误差处理：14、出让合同15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：16、施工许可证17、房地产登记18、房地产估价报告及相关资料保管期限19、住房置业担保机构注册资金20、估价机构业务范围21、房地产估价收费计算22、房屋登记权属信息查询23、住房公积金存贷款
2、利率24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。25、房产税26、耕地占用税27、土地增值税28、契税。29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。31、住房专项维修资金32、物业服务收费有两种。33、房地产测绘34、地形图比例尺35、几种房产图36、工程造价的构成37、建筑施工图38、建筑物按承重受力方式分类39、污染源40、经济成本41、国库券计算42、货币政策工具 43、货币供给层次44、非银行金融机构45、几种信用形式区别46、金融工具的种类47、商业汇票必须经过承兑才能生效。48、居住区、居住小区和居住组团。49、证券分类50、保险的职能51、统计收集数
3、据的方法52、相对指标53、变形缝54、基础按构造特点的分类55、环境噪音标准56、债券分类 57、保险的种类58、保险原则59、保险合同主体60、物权、用益物权、担保物权61、加成、附加、偷税、抗税、漏税、欠税、62、城市用地按大类、中类、小类进行划分63、抵押范围，条件64、预告登记情形65、定金与违约66、诉讼时效67、会计的基本职能68、会计恒等式69、房地产会计科目表1、廉租住房：面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13平米左右；保障资金来源：地方财政预算安排，住房公积金增值收益，土地出让金净收益，廉租住房租金专项应用于维护和管理
4、。租金标准由维修费和管理费两项构成。政府定价。2、经济适用房面对中低收入家庭；政府指导价。实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售，单套面积控制在60以内。满5年可转让，单应按照规定缴纳土地收益等价款，政府优先回购。（1、2同为保障性住房，面对低收入住房困难家庭提供）政策性住房包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房，面对中等偏下收入住房困难家庭供应。开发企业免交城镇土地使用税、营业税，个人免交印花税，个人继续交契税。3、有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容；土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。4、建设用地使用权划拨：转让有两种方式：受让方办出让手
5、续；不办出让手续，转让方上缴土地收益；对国企改革中的划拨土地：可采取出让、租赁、作价出资入股和保留划拨土地使用权等方式予以处置。出让或出租，有限责任或股份公司或股份合作制，租赁经营，非国有兼并的；保留划拨，继续公益性的长久，继续国有、一方频临破产、国有独资可保留5年。擅自改变用途或连续2年未使用，国家收回。凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地管理。5、房屋拆迁房屋性质由规划部门确认；监督部门是住房城乡建设主管部门；征收范围确定后，不得新建、扩建、改建和改变房屋用途；补偿范围包括：被征收房屋的价值，搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失；除三级暂定资质外，其他资质机构可从事征收征收评估。6、资本金比例
6、。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他为30%。7、出让土地房地产项目转让条件。（1）交付全部出让金，取得土地证；（2）属于房屋建设的，出让金外，投资25%以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。土地变更登记手续完成完毕30日内，持转让合同到房地产开发主管部门备案。8、商品房交付使用（1）交付60日内，开发商向房地产主管部门报送相关权属变更登记资料；（2）交付时向购买人提供住房质量保证书和住宅使用说明书。保修期从交付之日计算。防水3年。9、房地产广告必须载明：（1）开发企业名称；（2）代售的，该机构名称；（3）预售的，许可证号。广告中仅介绍房地产项目名称的，
7、可以不必载明上述事项。房地产广告不得：（1）不得以所需时间表示距离；（2）预售不得涉及装修内容；（3）不得以其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（4）不得设计融资或变相融资，不得含升值或投资回报的承诺；（5）不得含有办理户口、就业、升学的承诺。10、紫线划定保护历史文化街区和历史建筑；绿线，绿地，绿化用地面积，绿地布局；蓝线，城市地表水、湿地；黄线控制城市基础设施用地。城市、镇规划分为城镇总体规划和详细规划。11、建设工程施工管理文件和质量合格文件上，必须有注册建造师签字。12、商品房预售条件：（1）项目可转让条件；（2）持有建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证；（3）确定施工进度和交
8、付日期，预售最低规模不小于栋。取得预售许可需要提供商品房预售方案，内容项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量承担主体和承担方式、住房能量消耗指标和节能措施。预售合同备案的申请人是商品房预售人。商品房销售禁止行为：返本销售、成套住宅分割拆零销售、期房再转让、未得预售许可收定金。13、商品房买卖合同误差处理：（1）误差3%以内的，据实结算；（2）误差超过3%的。买受人提出退房的，30日内连本带息付清；买受人不退的，大于合同面积的，3%的补足，超过3%白送；小于合同面积的，3%的原价返还，超过3%
9、的双倍返还。变更规划的，变更确定10内通知买房人，15日不答复的视作同意。未在规定时间内书面通知的，可退房。14、出让合同附件含宗地平面界址图、出让宗地竖向界限、市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件。签订后，60日内不付款的，解除合同，违约赔偿；60日内不供地的，解除合同，双倍返还定金。15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：（1）估价方法选用（2）估价路线选择（3）估价参数选取（4）估价结果确定16、施工许可证（1）30万元投资以下，300建筑面积以下，可不办理；（2）建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，超过1年的，不少于30%。17、房地产登记（1）登记机构的职责
10、是查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实及时登记有关事项。（2）预告登记该登记未登记的3个月内失效，异议登记15日内不起诉的失效。（3）单方申请的情形：因合法建造房屋去得房屋权利；继承、遗赠；（3）因法律文书生效得；（4）房屋灭失；（5）放弃。（4）土地以宗地未基本单位，房屋以基本单元进行登记。（5）登记实现：集体土地上房屋60天，国有土地上房屋30天，异议登记1天，其他10天。（6）收费。住房等级每件80元，宅基地收工本费10元，非住房登记每件550元。前者一套一件，后者一次一件。18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10年，要达到估价服务的行为结束。1
11、9、住房置业担保机构注册资金不少于1000万，担保资金不高于30倍。20、二级资质可从事公司上市A、企业清算B以外的业务；三级资质可从事A、B、司法鉴定C以外的业务；三级暂定资质可从事A、B、C、城镇住房拆迁、在建工程抵押以外的业务。21、房地产估价收费：100（0.005）900（0.0025）1000（0.0015）3000（0。008）宗地估价收费：100（0.004）100（0.003）800（0.002）1000（0.0015）3000（0.0008）22、房屋登记权属信息查询（1）可公开查询。房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况，具体包括房屋自然状况（位置面积用途），权利状况（设定
12、时间类别期限），及司法查封情况。（2）限制查询的信息。权利人、委托人、继承人、受赠人可查询与该房屋有关原始登记凭证。其他可查询直接相关原始资料。23、住房公积金存贷款利率：当年结息日挂牌公告的或其存款利率，往年结转按结息日挂牌公告3个月整存整取存款利率利息，6月30日为结息日；贷款利率，一年一定，每年1月1日。人行提出，国务院批准执行。24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。25、房产税：判断标准，是否有经营性，出租，生产。比例税率。工业用途房产，50%60%作为应税房产原值；商业和其他用途房地产70%80%；与地上房屋相连的地下建筑，与地上房屋通标准计算。26、耕地占用税。定额
13、税率。经济特区、经济技术开发区加成不过50%，基本农田加成50%。减税范围：军事设施，学校，幼儿园、养老院、医院。接通知30日内缴税。27、土地增值税。有偿转让，不含继承赠与。四级超额累进税率。转让房地产合同签订7日内申报纳税。建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的免税。28、契税。个人购买普通住房且属于家庭唯一住房减半征收；又是90以下的，1%征收。法定继承人继承，免征，非法定继承人承受，征收。拆迁购房拆过拆迁款的，对超过部分征收契税。29、营业税涉及不动产5%。城建税为消费税、增值税、营业税三者之和的7%（城市市区）、5%（县城、建制镇）、1%(其他地区)。 30、房地产估价师注册管
14、理部门是国务院建设主管部门，省级政府房地产主管部门为初审部门。31、住房专项维修资金（1）交存标准。商品房首期交存按建筑面积按当地建安费用每平方米5%8%；公有住房，按建筑面积，首期未当地房改成本价的2%；多层不低于20%，高层不低于30%，一次性提取 。（2）不足30%，续交。（3）经业主大会或2/3以上业主（未成立）同意，可购买国债。禁止国债回购，委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保业务。32、物业服务收费有两种。（1）包干制=物业服务成本+法定税费+企业利润（2）酬金制=物业服务支出+企业酬金33、房地产测绘（1）基础测绘得房产分幅平面图，项目测绘得分丘平面图和分层分户平面图。
15、（2）误差可能来自仪器、观测者和环境影响，以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。34、地形图是地物和地貌的正射投影图，地物按图式符号加注记表示，地貌用等高线表示。面积量算方法：坐标解析法、实地量具法和图解法。多种比例尺地形图：比例尺用途1：1000；1：5000城市总体规划，区域布置、方案比较1：2000城市详细规划及开发项目初步设计1：1000城市详细规划、工程详细设计、地下管线、人防工程1:500竣工图，地籍图、地形图35、房产图，平面控制测绘及房地产调查后的细部测量名 称比例尺用 途房产分幅图建筑密集区1：500，其他1：1000反映房产及用地位置和权属等状况的基本图，下两者基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
