土地权利(理论与方法)重点复习1

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1、第一部分 土地权利（理论与方法）第一章 土地权利概述一、财产权内容广泛，包括：物权、准物权、债权、继承权以及知识产权等。二、物权作为财产权的一种是指在法律规定的范围内对一定的物享有的直接支配 并排除他人干涉的权利。三、物权和债权都是财产权，都是民法调整财产关系的结果。四、从法律关系的客体上看，二者的客体范围不同 债权的客体可以是物，也可 以是行为等；而物权的客体只能是物，不包括行为。五、土地权利的内容：权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权 能：占有、使用、收益和处分。六、土地权利的特征 1 土地权利是对土地的支配权；2土地权利是排他性财产权； 3 土地权利是对世权； 4 土地权利

2、必须由法律规定； 5 土地权利的变动一般采取 登记的公示式。七、土地权利体系的设置 不同的国家和地区，其土地权利体系的设置往往是不 同的；同一国家和地区，在不同的社会制度下，或在不同的社会经济发展阶段， 其土地权利体系的设置也往往不同。八、土地的登记机关和权利类型 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造 册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级 人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国 有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。第二章 土地所有权一、我国的土地所有权的特征：1 主体的特定性；2 交易的禁止性；3 权属

3、的稳 定性；4 权能的分离性。二、土地具有立体空间性，当事人只有通过设定建设用地使用权等用益物权的方 式的取得对土地及上下空间的使用。物权法明确规定国有建设用地使用权可 以在土地的地表、地上或者地下分别设立。土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。三、国家土地所有权的客体：1 城市土地属于国家所有。城市内存在农村集体经 济组织并且不符合下述（4）所述情形的，其土地属于集体所有；2 农村和城市 郊区中已经被国家依法没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有。3、除依 集体土地所有权证或者享有集体所有权的事实被依法确认的外，林地、草地、荒 地、滩涂及其他土地属于国家所有。原属于农民

4、集体所有，但是后来在事实上转 归国有单位、城市集体所有制单位或者其他非农民经济组织的土地，按照 1995 年国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定的有关规定，确定为 国家所有；4 在城市建成区内或城市建成区边缘，存在农村集体经济组织，但该 农民集体所拥有的土地全部变为建设用地的，国家可以依法将农村集体经济组织 全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地依法征收为国有土地，用 地者对该幅土地享有划拨国有土地使用权。5 因国家组织移民、自然灾害等原因， 农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，国家应当 依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济组织农

5、民集体对置 换后的土地享有集体土地所有权。四、国家土地所有权的主体及代表：在我国，国家土地所有权的代表是单一的。 物权法规定国有财产由国务院代表国家行使所有权。我国实行土地的社会主 义公有制，即全民所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国 家行使。但国家所有权的代表是单一情况下，行驶国家土地所有权的主体可以是 多级的。国务院可通过制订行政法规或者发布行政命令授权地方人民政府或其职 能部门行使国家土地所有权。被授权的县级以上地方人民政府及其职能部门以本 机关的名义行驶国家土地所有权，但是必须依法经有审批权的人民政府审批。所 以，地方政府经中央政府授权，可以代表国家行使所有权。也就是

6、说，我国采用 的是“单一代表、分级行使”的制度，而地方政府的行使权不是以所有权代表的 资格为基础，而是以所有权代表即中央政府的授权为基础。五、国家土地所有权的行使有以下特点：1 国家土地所有权主体不能亲自行使有 权，而只能由其授权的代表代为行使所有权；2 国家土地所有权主体不能亲自行 驶土地所有权的占有、使用权能；3 国有土地所有者对土地保有最终的处分权。六、国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政， 70%留给地方人民政府。七、民法通则第一百三十七条规定权利受侵害的诉讼保护期限最长为二十年 的立法精神。八、集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制：1 受农民集体经

7、济组织成员 共同意志的限制；2 受国家法律的限制。九、征收和征用的区别：共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定 程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，征用只是 使用权的改变。十、征收土地的程序如下：1 由市、县人民政府拟定土地征收方案，经市、市县 人民政府审核后，逐级上报有批准权限的人民政府批准；2 有权限的人民政府审 核征地方案，对符合条件的方案予以批准；3 经批准的征地方案由市县人民政府 在被征地所在乡镇、村范围内予以公告；4 市、县人民政府拟定征收土地补偿安 置方案，并予以公告，听取被征地农村集体经济组织和农民的意见；5 办理征收 补偿登记；6 向被征收

8、土地的农村集体和农民支付土地补偿费和安置补助费； 7 被征地的农村集体经济组织将征收土地的补偿费用的收支情况向本集体经济组 织的成员公布，接受监督。十一、土地征收的审批权限，国务院批准：1 基本农田；2 基本农田以外的耕地 超过35 公顷的；其他土地超过 70公顷的。上述规定外的土地的，由省、自治区、 直辖市人民政府批准，并报国务院备案。十二、国发28 号文件关于征收制度的创新 在安置方式上做出了新的制度安排。允许“对有稳定收益的项目，农民可以经依 法批准的建设用地使用权入股”。在征地程序上，主要增加了被征地农民事前告知和对土地现场调查结果的确认， 并赋予要求听证的权利，要求“将被征地农民知情

9、、确认的有关材料作为征地报 批的必备材料”，并且要求“加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机 制，维护被征地农民和用地者的合法权益”。十三、征用的概念：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以 征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还 被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 十四、土地征用的特点 1 土地征用必须为了公共利益，一般适用于出现紧急情 况，如地震、洪涝灾害等，平时不得采用。2 土地征用应符合法定的程序和权限。 3 土地征用后应该将土地返还原权利人，并且给予补偿。第三章土地用益物权之一一、用益物权具有以

10、下特征：1 用益物权是所有权派生出来的物权；2 用益物权 是一项独立的物权；3 用益物权是受限制的物权；4 用益物权以使用、收益为其 主要内容，并以对物的占有为前提；5 用益物权一般以不动产为客体。二、建设用地使用权是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利。三、国有建设用地使用权的主要类型 1 通过有偿出让方式取得的建设用地使用权 2 通过行政划拨取得建设用地使用权 3 通过租赁、作价出资（入股）和授权经营 等方式设立的国有土地建设用地使用权。四、国有建设用地使用权的特征：1 设立方式多元化；2 权利内容完整；3 与地 上物所有权一并处分；4 使用期限届满的处置因用途不同而有所区别；5应

11、当依 法办理登记。五、划拨国有建设用地使用权，是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准， 无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的，没有使用期限限制的国有建设 用地使用权。六、划拨国有建设用地使用权，具有以下特征:1 划拨国有建设用地使用权通过 行政划拨方式无偿取得；2 划拨国有建设用地使用权没有期限的限制；3划拨国 有建设用地使用权交易受到严格限制（鉴于以上两个特点，划拨国有建设用地使 用权的交易受到严格限制。也就是说，划拨国有建设用地使用权本身一般不得单 独用于有偿转让、出租、抵押、投资等交易。）七、设定划拨国有建设用地使用权的范围：关于促进节约集约用地通知，除军 事、社会保障性住房和特

12、殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关 办公和交通、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要 积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先实行有偿使用。八、划拨国有建设用地使用权的出租、抵押 划拨国有建设用地使用权单独出租的，不适用城市房地产管理法第 56 条的 规定。此时应按照划拨国有土地使用权管理暂行办法第 5 条、第6 条的规定， 经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续。国土资源部关 于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题通知规定，以国有划拨土地使用权为 标的物设定抵押，土地行政主管部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审 批权限的土地行政主管

13、部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。九、国有企业改革涉及的划拨国有建设用地使用权，有下列情形之一的，应当采 取出让国有建设用地使用权的方式处置。 1 国有企业改造或改组为有限责任公 司、股份有限公司、以及组建企业集团的；2 国有企业改组为股份合作制企业的； 3 非国有企业兼并国有企业的；4 原国有企业破产或出售的； 5 采用成熟技术进 行产品更新和技术改造的国有企业，但承担国家计划内重点技术改造项目的国有 企业除外；6 属于其他一般竞争性行业的企业。国有企业改革涉及的划拨国有建 设用地使用权有下列情形之一的，可以采取租赁国有土地的方式依法处置：1符 合上述应当出让的第 1、2、3

14、、6种情形规定的；2 国有企业租赁经营的。 十、社会保障性住房用地的划拨：社会保障性住房主要包括经济适用房、廉租房， 以及房改前公民从单位分配或购买的公房。公民可以按照国家法律法规的有关规 定处置其购买的政策优惠住房及其划拨国有建设用地使用权。政策优惠住房的划 拨国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权，应依国家有关规定确定使 用年限。社会保证性住房，不进入市场的，可以保留为划拨国有建设用地使用权； 进入市场的，应转为出让国有建设用地使用权。十一、划拨国有建设用地使用权的收回：1 因公共利益需要使用土地的；2为实 施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3 因单位撤消、迁移等原因，

15、停止使用原划拨的国有土地的；4 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 十二、招标出让国有建设用地使用权：是指市、县人民政府国土资源主管部门（以 下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织 参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权的行为。 十三、挂牌时间不少于十日 十四、协议出让国有建设用地使用权：是指国家以协议方式将国有土地使用权在 一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行 为。有基准地价的地区，协议出让最低出让地块所在级别基准地价的 70% 十五、出让合同：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当

16、 事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同 一般包括下列条款：1 当事人的名称和住所；2 土地界址、面积等；3 建筑物、 构筑物及其附属设施占用的空间；4 土地用途；5 使用期限；6 出让金等费用及 其支付方式；7 解决争议的方法。十六、出让金的支付：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后 60日内支 付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证。十七、出让国有建设用地使用权的权利限制：1 居住用地 70 年；2 工业用地 50 年；3 教育、科学、文化、卫生、体育用地 50 年；4 商业、旅游、娱乐用地 40 年；5 综合或者其他用地 50 年。十八、出让国有建设用地使用权转让的法定条件：1 按照出让合同约定已经支付 全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2 按照出让合同约定进行投资 开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片 开发土地的