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1、目录目录1第一部分、手册说明2第二部分、组织设计基本思路3组织设计的的基本原原则3管控模式的的选择4运作模式的的选择5第三部分、职能架构概述7组织机构图图7组织职能架架构概述述8第四部分、部门职责10第五部分、职位说明书49附录：关键键权责分分配表2044第一部分、手册说说明本手册用以以说明公公司的组组织关系系、权责责结构和和岗位职职责，是是公司组组织管理理的基本本文件。它它一共包包括四个个部分：1. 组织设计的的基本思思路：本本部分阐阐明了城城发公司司现阶段段组织设设计的基基本思想想，包括括组织机机构选择择的思路路、运作作模式选选择的思思路、岗岗位设置置的原则则等。2. 组织职能概概述：本本
2、部分是是组织机机构图、岗岗位设置置图和职职能的概概述，通通过组织织机构图图和岗位位设置图图阐述了了部门之之间关系系和职位位间关系系图，总总部和项项目公司司关键权权责分配配概要的的说明了了总部和和项目公公司之间间的权限限划分框框架。3. 部门职责：本部分分主要阐阐述各部部门的使使命与目目标，主主要的职职能与职职责。4. 职位说明书书：本部部分详细细描述了了各岗位位（职位位）的基基本信息息、上下下级关系系、主要要的职权权、内外外沟通渠渠道、能能力素质质要求等等。5. 附录：关键键权责分分配表，把把各部门门的一些些关键权权责进行行汇总，这这些权责责的分配配已经在在各业务务流程中中进行了了描述。本手册
3、是城城发公司司组织管管理的基基本文件件，当组组织机构构、部门门设置、岗岗位设置置和权责责设计或或业务流流程发生生变化时时，应及及时修订订本手册册。第二部分、组织设设计基本本思路组织设计的的基本原原则 反应企业战战略的原原则 组织设计的的基本出出发点是是为了实实现企业业战略，因因此组织织设计时时要考虑虑市场定定位、客客户价值值及核心心竞争能能力等多多项因素素，目前前城发定定位为区区域开发发集成商商，拟大大量进入入二线城城市，并并且以商商业地产产为主，同同时会利利用上实实集团的的资源与与品牌优优势实现现高速成成长，因因此在组组织设计计中必须须考虑未未来模式式要以商商业房地地产开发发为主的的特点来来
4、设立，同同时要兼兼顾多区区域运作作。 体现行业特特点的原原则 房地产业是是一个资资源整合合型的行行业，正正整个价价值链上上有大量量的环节节是采用用外包或或借助专专业公司司的力量量来完成成，而且且它具有有项目型型的特点点，公司司的业务务业务运运作是有有一个个个具体的的项目组组成，同同时公司司运作时时会牵涉涉到大量量资金和和其他资资源的管管理，具具有很高高的风险险，因此此在组织织设计时时要充分分考虑这这些因素素。 优化业务流流程的原原则组织设计时时，充分分考虑业业务流程程的简单单、高效效和顺畅畅，组织织架构是是部门职职能的集集合，在在部门设设计与职职能分配配将优先先考虑业业务流程程的顺畅畅与合理理
5、，这一一基本原原则在从从项目决决策、项项目策划划、设计计到施工工管理、营营销管理理和服务务的各流流程中充充分体现现，尽可可能使流流程的关关键环节节由专业业部门完完成，需需要多方方协调的的环节尽尽量减少少。 促进管理绩绩效的原原则组织设计要要能促进进管理绩绩效，因因此在部部门、岗岗位的职职能与职职责设计计上尽可可能的清清晰和专专业化，减减少多头头负责。 提高运作效效率的原原则为提高管理理效率，组组织设计计时尽量量扁平化化，授权权充分，减减少责任任重叠，在在总部机机构设置置时基本本上采取取三层的的简单机机构，同同时对不不能的职职责范围围在总部部和项目目公司之之间采用用分层次次授权的的方法，包包括各
6、类类方案的的审核权权限、采采购权限限、成本本管理权权限等，尽尽量减少少责任的的重叠。管控模式的的选择根据房地产产行业的的特点和和公司的的实际情情况，公公司总部部对项目目公司在在短期内内采用操操作型管管控模式式，这种种管控模模式是组组织机构构设置与与职能分分配的基基础。有有关管控控模式的的详细内内容请参参看城发发公司管管控模式式 管控模式的的定义所谓管控模模式是指指一个以以战略为为导向，以以组织结结构为框框架，以以管理控控制系统统为核心心，以流流程和制制度为基基础的动动态系统统，它是是公司总总部对职职能部门门和项目目公司管管理的基基本框架架，它通通常会定定义总部部与项目目公司的的定位、总总部和项
7、项目公司司的运作作模式、关关键的权权责分配配与重要要的管理理控制手手段。 通常总部对对项目公公司的管管控模式式按照管管控的深深度分为为财务管管控型、战战略管控控型和操操作管控控型三种种，财务务管控型型通过资资本纽带带，依靠靠公司治治理结构构，以财财务指标标进行管管理和考考核，在在组织上上总部不不设具体体业务部部门；战战略管控控型依靠靠公司战战略规划划进行管管理和考考核，通通过财务务控制、战战略规划划与控制制和人力力资源管管理等手手段进行行管控，在在组织上上总部不不设具体体业务部部门；操操作管控控型通过过总部业业务管理理部门对对下属企企业的日日常经营营运作进进行管理理，直接接对重要要的关节节操作
8、管管理，总总部设置置专门的的业务部部门。 城发公司管管控摸式式由于城发公公司以房房地产开开发为主主业，急急需在总总部形成成专业能能力以及及房地产产业固有有的高风风险等特特点决定定了城发发公司在在短期内内应该采采用操作作管控型型的管控控模式，在在这种管管控模式式下，总总部定位位为战略略管理、品品牌管理理、人才才管理、财财务管理理、资本本运作投投资管理理和房地地产业务务运营中中心，对对所有的的房地产产开发项项目的整整体业绩绩负责；项目公公司定位位房地产产开发的的任务中中心，为为房地产产开发项项目的生生产制造造部门，对对项目的的进度、质质量、安安全和建建安成本本负责。运作模式的的选择房地产公司司通常
9、会会采用职职能制、矩矩阵制和和纯项目目公司制制三种运运作模式式。城发发公司总总部职能能部门和和项目公公司之间间采用矩矩阵式管管理的运运作模式式。这种种矩阵式式管理的的运作模模式是流流程设计计的重要要原则。所谓矩阵式式管理，即即是由纵纵横两套套管理系系统交错错而成的的组织结结构。这这种组织织形式打打破了“一个人人一个老老板”的命令令统一原原则，使使一个员员工同时时接受两两方面的的领导：在执行行日常工工作任务务方面，接接受原职职能部门门的垂直直领导；在完成成特定任任务（即即这一矩矩阵式组组织的目目标）过过程中要要接受项项目负责责人的横横向指挥挥。任务务一旦完完成，组组织成员员仍回到到原部门门工作。
10、在矩阵式管管理模式式下，我我们将强强化项目目总经理理的职能能，在强强调项目目完整独独立运作作的同时时，强化化上海总总部专业业的整合合能力。在矩阵制的的管理模模式下，项项目总经经理（或或实际履履行项目目总经理理职权的的执行总总经理）负负责对项项目总体体进度、质质量、安安全以及及建安成成本的管管理，各各职能部部门通过过项目计计划接受受项目负负责人的的横向指指挥，公公司以项项目计划划为前驱驱动而不不是总部部职能部部门任务务驱动的的模式运运作，项项目公司司对职能能部门拥拥有部分分考核权权。项目公司人人员分为为两类，一一类为长长驻项目目公司人人员，接接受项目目总经理理直接领领导，一一类为直直接服务务于项
11、目目公司的的职能部部门人员员，接受受双重原原职能部部门和项项目总经经理的双双重领导导，在职职能部门门人员中中，财务务与营销销人员采采用总部部直接派派驻的形形式进行行管理。组织机构的的设计和和职能的的分配将将基于上上述的基基本原则则和模式式的选择择第三部分、职能架架构概述述组织机构图图销 售 部财务部综 合 部工 程 部合约预算部项目拓展部开 发 部招标采购部工程技术部成本管理部营 销 部财 务 部企 管 部人力资源部综合协调部法 务 部项目公司项目发展委员会技术委员会总裁实线表示示业务管管理；-虚虚线表示示业务指指导说明：项目目公司的的销售部部和财务务部，分分别是总总部营销销部和财财务部派派驻
12、机构构，业务务管理归归总部部部门。组织职能架架构概述述 职能架构框框架职能构架是是实现顺顺畅的总总部/项项目公司司管理的的前提。架架构包括括三个层层次：总部项目强强相关部部门：强强相关部部门：指指该部门门的主要要工作与与开发项项目的进进度质量量关联较较大，在在城发公公司，下下列部门门被定义义为强相相关部门门：项目目拓展部部、营销销部、开开发部、工工程技术术部、招招标采购购部、成成本管理理部。总部项目弱弱相关部部门：指指该部门门的主要要工作与与开发项项目的进进度质量量关联相相对较小小，在城城发公司司，下列列部门被被定义为为弱相关关部门：投资管管理部、财财务部、法法务部、综综合协调调部、企企管部、
13、人人力资源源部。项目公司：只纳入入到城发发房地产产业务管管理框架架下的项项目开发发公司，属属于投资资管理部部以投资资性质参参与的公公司不在在此列。在矩阵制管管理框架架下，项项目弱相相关部门门（除财财务部以以外）对对项目公公司主要要以职能能服务为为主，强强相关部部门职能能管理和和职能服服务的角角色，在在项目目目标的实实现方面面承担职职能管理理角色，在在为项目目配套的的如设计计、报批批、各类类业务办办理等方方面承担担职能服服务角色色 总部和项目目公司关关键权责责划分框框架总部和项目目公司的的关键权权责划分分是业务务流程设设计的主主要依据据之一，也也是实现现总部对对项目公公司有效效管控的的重要内内容
14、之一一，下表表是总部部与项目目公司的的权责划划分的框框架，具具体权责责的划分分请参看看附录。第四部分、部门职责部门职责目目录1) 部门通用职职责2) 成本管理部部（CBB）3) 招标采购部部（CGG）4) 财务部（CCW）5) 法务部（FFW）6) 开发部（KKF）7) 工程技术部部（JSS）8) 企业管理部部（QGG）9) 人力资源部部（RLL）10) 投资管理部部（TZZ）11) 项目拓展部部（XMM）12) 营销部（YYX）13) 综合协调部部（ZHH）14) 项目发展委委员会（FZZW）15) 项目公司财财务部（XMMCW）16) 项目公司工工程部（XXMGCC）17) 项目公司合合约
15、预算算部（XXMHYY）18) 项目公司销销售部（XMMXS）19) 项目公司综综合部（XXMZHH）部门通用职职责1. 部门规划及及管理u 贯彻执行集集团、公公司及行行业有关关政策、制制度，负负责本专专业管理理标准及及规章制制度的编编制及修修定，并并实施；u 根据公司战战略发展展规划，负负责编制制本部门门业务规规划及年年度和月月度工作作计划；u 负责指导、监监督所属属岗位的的业务工工作 。2. 部门日常工工作管理理u 配合完成公公司对相相关部门门的绩效效考核工工作；u 负责本部门门员工的的关键绩绩效考核核指标的的建立；u 根据公司绩绩效管理理制度及及考核指指标，负负责本部部门员工工的绩效效考评工工作；u 负责部门预预算项目目的编制制、控制制及执行行；u 负责本部门门各类统统计报表表的编制制、汇总总及上报报工作；u 配合公司行行政部对对本部门门所使用用的设施施、设备备及办公公用品进进行日常常维护、管管理工作作；u 负责提出本本
