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1、苏州四通物流中心项目商业计划书保密协议本商业计划书属商业机密，所有权归委托方苏州四通物流有限公司所有。本商业计划所有信息均来自于企业内部或其他可靠途径，其所涉及的内容和资料只限于已具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：1、若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请尽快将本计划书完整退回；2、在没有取得苏州四通物流有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；3、收件人应该像对待贵公司的机密资料一样对待本计划书所提供的所有资料。编制单位：上海灏东投资管理有限公司 二五年十月十日目 录投资要点51.1 公
2、司基本情况71.2 公司经营理念71.3 公司治理结构81.4 公司管理制度121.4.1重大经营决策程序与规则121.4.2重要财务决策的程序和规则121.4.3对高管人员的选择考评和激励约束机制141.4.4内部控制制度评价152 项目概况162.1 项目背景162.1.1现代物流的概念162.1.2苏州市现代物流规划172.2 项目规划182.2.1功能定位182.2.2市场定位182.2.3特色服务192.2.4建设规划213 投资环境分析233.1 项目建设环境233.1.1交通环境233.1.2政策环境233.1.3服务环境233.1.4客户资源243.2 项目所在地概况253.2
3、.1苏州概况253.2.2金阊新城概况263.3 投资优惠政策303.3.1土地政策303.3.2税收政策303.3.3保税物流中心优惠政策313.4 投资程序324 项目市场分析334.1 我国物流行业概况334.1.1我国物流行业运行现状334.1.2物流行业目前存在的主要问题344.1.3我国与发达国家物流水平差距354.2 苏州企业物流与需求现状364.2.1企业物流现状364.2.2企业对物流绩效的评价384.3 项目市场前景404.3.1企业物流需求前景404.3.2苏州物流需求预测415.1 四通物流经营模式445.1.1先进物流企业模式借鉴445.1.2四通物流经营模式465.
4、2公司经营策略475.2.1整体经营策略475.2.2营销组合内容475.2.3营销策略486 项目投资方案536.1 项目投资估算536.2 资金使用计划546.3 项目融资合作方案556.3.1融资方案556.3.2投资者权益保障577 项目财务预测587.1财务预测说明587.2效益分析597.2.1 商业综合配套估算597.2.2停车、汽修、加油等配套估算607.2.3仓储、流通加工区经营估算617.3 项目盈利预测638 风险分析648.1企业面临的风险648.2风险防范与对策65投资要点苏州四通物流有限公司成立于2003年，注册资金5000万元，公司主要从事物流、货运代办、仓储、流
5、通加工等综合性物流服务。现代物流覆盖了原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，是现代经济中企业降低成本、扩大销售之外的“第三利润源”。随着经济全球化和信息技术的迅速发展，现代物业的发展水平已成为衡量一个国家和地区综合实力的重要标志。金阊新城区即苏州综合物流园（原称白洋湾物流园）是苏州市政府规划的市区最大的物流中心，目前已完成概念规划，前期工作全面启动。四通物流中心拟在金阊新城区征地200亩，新建各类建筑面积115320平方米，新建配载与停车场地42000平方米，购置配套物流设备若干，安装先进的物流信息网络系统。作为苏州综合物流园的重要组成部分，四通物流凭借拥有的雄厚实力和多年的物
6、流实际运作经验，将成为园区内首屈一指的物流企业。本项目地处物流园交通干线出入口，对外交通有：312国道、204国道、318国道、沪宁高速公路、机场快速公路、苏嘉杭高速公路，交通十分便捷。苏州的GDP居全国第四位，已成为国内仅次于上海的第二大工业城市。特别是高速发展的制造业，为现代物流业的发展提供了广阔的市场。四通物流将成为苏州第一家物流运作平台，也可以说是中国物流发展的前期试验基地，其独有的政策支持和国家相关部门的重视，必定会使其成为全国物流业的焦点。四通物流中心建设项目投资估算额为29646.54万元，其中建设投资28296.54万元，铺底流动资金365万元。拟申请融资款RMB20000万元
7、，合作15年内共归还投资款28800万元。经测算，项目15年内可获得经营收入2156549万元，税后利润达188258万元，完全有能力归还投资款。1 公司介绍1.1 公司基本情况l 公司名称：苏州四通物流有限公司l 地 址：苏州312国道98公里东侧产业路南侧l 成立日期：2003年12月26日l 注册资本：5000万元人民币l 企业类型：有限责任公司l 法定代表人：周伟荣l 经营范围：物流服务、货运代办、信息配载（货物配载）、仓储服务、流通加工、货物包装、货物中转、货物联运、普通货运、货物配送服务、停车场经营（凭许可证经营）l 电 话：（86）512-85186328、85186329l 传
8、 真：（86）512-85186320l 邮政编码：2150081.2 公司经营理念近年来，国内外企业日益认识到物流的重要意义，按照四通物流的观点，物流系统的作用不仅是降低总成本，企业的物流优化已从单一的职能优化转向系统的整体优化。为了实现企业的经济战略目标，四通物流正使物流供应、产品销售和生产制造同步，形成一体化管理。作为具有物流供应链管理与全方位物流服务功能的公司，四通物流始终将客户的需要作为提供服务的目标，并通过资源整合加IT技术来提高服务品质降低物流运作成本。1.3 公司治理结构董事会总经理室管理者代表货运交易中心运营中心市场营销中心综合管理中心国内订单受理国际订单受理业务开票统计供应
9、链管理国内操作部国际操作部仓储管理部市场拓展部市场营销部客户服务部信息管理部物业管理部人事行政部财务管理部公司自成立之日起就根据公司法等有关法律法规的规定制定了公司章程，设立董事会、监事会，建立健全的法人治理结构，并依照有关法律法规和公司章程的要求规范运作，突出董事会决策管理功能，重视监事会的监督管理职能，实行董事会领导下的总经理负责制，法人治理结构健全。 图1.1 四通物流中心组织结构图 股东公司股东为依法持有公司股份的人。股东按其持有股份的种类和份额依公司章程规定享有相应的权利，承担相应的义务；持有同一种类股份的股东，享有同等权利，承担同等义务。法人作为公司股东时，应由法定代表人或法定代表
10、人授权的委托代理人代表其行使股东权利，由委托代理人代表行使权利时，应向公司出具经法人股东的法定代表人签署的授权委托书。 董事会公司董事为自然人，董事无需持有公司股份。董事会依法行使下列职权：（1） 负责召集股东大会，并向大会报告工作；（2） 执行股东大会的决议；（3） 决定公司的经营计划和投资方案；（4） 制定公司的年度财务预算方案、决算方案；（5） 制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（6） 制定公司注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；（7） 拟订公司重大收购或者合并、分立和解散方案；（8） 决定公司的风险投资、资产抵押及担保事项；（9） 决定公司内部管理机构的设置；（10） 聘任或者
11、解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；（11） 制定公司的基本管理制度；（12） 制定公司章程的修改方案；（13） 管理公司信息披露事项；（14） 向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；（15） 听取总经理的工作汇报并检查其工作。 监事会监事由股东代表和公司职工代表担任，公司职工代表担任的监事不少于监事人数的三分之一。监事会行使下列职权：（1） 随时检查公司业务和财务状况，查阅公司会计帐簿和其他会计资料；（2） 对董事、总经理和其他高级管理人员执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监
12、督；（3） 当董事、总经理和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求其予以纠正，必要时向股东大会或国家有关主管机关报告；（4） 核对董事会为提交股东大会审议而制作的财务资料，发现疑问时可以公司名义委托注册会计师、职业审计师帮助复查；（5） 代表公司与董事、总经理交涉或对董事、总经理起诉；（6） 提议召开临时股东大会；（7） 向股东大会报告工作；（8） 列席董事会会议；有权对董事会的决议和董事长、总经理的决定提出质疑，并要求答复。 总经理公司设总经理一人，副总经理若干人。总经理由董事长提名，副总经理、财务负责人等高级管理人员由总经理提名，由董事会聘任或者解聘。董事可受聘兼任总经理，董事也可受
13、聘兼任副总经理或者其他高级管理人员协助总经理工作。但兼任总经理、副总经理或者其他高级管理人员职务的董事不得超过公司董事总数的二分之一。总经理对董事会负责，行使下列职权：（1） 主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作；（2） 组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；（3） 拟订公司内部管理机构设置方案；（4） 拟订公司的基本管理制度；（5） 制订公司的具体规章；（6） 提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人等高级管理人员；（7） 聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；（8） 拟定公司职工的工资、福利、奖惩等制度，决定公司职工的聘用和解聘；（9） 提议召开董事会临
14、时会议；（10） 公司章程或董事会授予的其他职权。1.4 公司管理制度1.4.1重大经营决策程序与规则公司的重大经营决策，均通过董事会按职权范围决策，按程序进行。董事会是公司的决策机构，有关职能部门作为决策机构的下层组织，行使其智囊团和参谋部的职能。每项重大决策前，先由有关职能部门在充分调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建议，重大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论证后，提交董事会讨论决策。具体决策程序为：首先由专业职能部门根据公司生产经营管理及发展需要，就需要决策事项进行前期调研后提出动议，然后由公司内部高级管理及技术人员组成的各专业委员会结合公司发展战略规划,对其进行投资价值分
15、析论证和财务方面的可行性及必要性分析研讨,为董事会决策提供科学的依据,规避公司投资失误和风险；同时，公司还成立行业权威和社会专家组成的战略投资委员会和独立审核委员会参与重大投资决策的评估，提供专业化的咨询意见。在此基础上，根据公司法和公司章程规定的程序、权限进行重大经营决策。1.4.2重要财务决策的程序和规则重要财务决策主要包括股权性融资、债务性融资、对外担保、利润分配、计提资产减值准备和损失处理等的决策。 股权性融资决策的程序和规则依据公司章程、董事会议事规则、监事会议事规则和融资管理内部控制制度，公司在符合股权性融资条件的情况下，由管理层制定股权性融资计划和方案，提交董事会审议，董事会审议通过后形
