房地产管理200问.doc

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1、房地产管理200问一、住房保障和住房制度改革类1、解决城市低收家庭住房困难的指导思想、总体要求是什么？ 答：指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 总体要求：以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住

2、房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。2、廉租住房保障方式有哪些？ 答：廉租住房保障方式有三种方式：租赁住房补贴、实物配租、租金核减。 租赁住房补贴是指市、县人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承担住房。租赁补贴额度按照城市低收住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。单人家庭租赁补贴额度可在补贴标准的基础上增发30%。 实物配租是指市、县人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭直接提供住房，并按照规定标准收取租金。实物配租主要面向重大疾病、残疾和其他急需救助的特困家庭分配。企业

3、自建的廉租住房可面向本企业低收入住房困难家庭分配。 租金核减是指市、县人民政府对承租直管公房的城市低收入家庭，对其住房在住房保障面积标准内的面积部分按廉租住房租金标准计收房租，超出廉租住房租金标准的租金部分进行补贴。3、如何申请廉租住房保障？ 答：申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请。我市规定，申请廉租住房保障的家庭，应当在规定的申请时间内，由户主向户籍所在地社区提出书面申请，并提供家庭收入情况、家庭住房状况、家庭成员身份证和户口簿等规定的证明材料。4、申请廉租住房保障应经过哪些审核程序？ 答：应经过如下程序： 申请家庭向社区提出书面申请； 社区初

4、审后报送至街道办事处； 街办审核后报送至区政府住房保障部门或者县（市）房产主管部门； 住房保障部门审核后将符合条件者的申请材料转同级民政部门审核； 民政部门审核后将符合条件者的申请材料反馈同级住房保障部门或县（市）房产主管部门 区住房保障部门汇总成册上报市房产局，市房产局应当会同市民政局在15个工作日内完成复审及入户抽查工作； 经审核符合规定条件的，由市、县房产主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。申请人社区初审街办房产主管部门民政部门审核房产主管部门汇总成册房产局会同民政局复审及入户抽查工作公示

5、5、申请廉租住房租赁补贴应符合哪些条件？家庭成员中至少有一人为本市当地非农业常住户口，家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养关系； 月人均可支配收入在最低生活保障家庭保障标准的两倍以下； 人均住房建筑面积在我市确定的保障面积以下。6、申请廉租住房实物配租应符合哪些条件？ 答：申请实物配租应符合如下条件： 家庭成员均具有本市当地城镇常住户口，其中至少一人具有本市当地城镇常住户口三年以上，成员之间有法定的赡养、扶养、或者抚养关系； 月人均可支配收入在城镇居民最低生活保障标准的两倍以下； 家庭人均住房建筑面积在我市规定的保障面积以下。 7、申请租金核减速符合哪些条件？ 答：申请租金核减应同时符合如下条

6、件： 享受城镇居民最低生活保障待遇一年以上； 家庭成员中至少有一人具有本市当地城镇常住户口，家庭成员之间有法定的赡养、扶养和抚养关系； 现承租的住房为直管公房。 8、采取货币补贴方式的，补贴额度如何确定？ 答：采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房标准确定。 9、低收入家庭申请住房保障时，现住房面积如何计算？ 答：低收入家庭申请住房保障时，现住房面积按照建筑面积计算。计入申请家庭的现住房建筑面积以住房租约上注明的计租面积（使用面积）乘以1.33的系数计算或上注明的建筑面积为准. 10、哪些住房可以认定为申请住房保障家庭的现住房？

7、答：下列住房可以认定为申请住房保障家庭的现住房： 现承租的公有住房，包括直管公房和单位自管公房； 现居住和私有住房，包括自建住房，自购商品房、经济适用房、房改购房（含标准价、成本价购房、集资合作建房、解困房等） 11、在核定申请家庭人均住房面积时，除同一户籍中主要家庭成员外，哪些情况也可计算为现住房面积分摊人口？ 答：在核定申请家庭人均住房面积时，除同一户籍中主要家庭成员外，下列情况也可计算为现住房面积分摊人口： 配偶、未成年子女、因入学、入托、工作等原因户口在他处，并常居住在家的； 配偶及未成年子女是家业户口，实际共同居住的； 现役义务兵原户口在同一户籍内的。12、在核定申请家庭人均住房面积

8、时，哪些情况不计算为现住房面积分摊人口：答：在核定申请家庭人均住房面积时，下列情况不计算为现住房面积分摊人口； 亲友未成年的孩子因入托、求学等原因暂挂靠户口以及其他空挂户口； 临时将户口从他处迁来，人为造成本处住房困难的。 13、申请享受住房保障的家庭，其户籍如何认定？ 答：申请享受住房保障的家庭，其户籍按以下规定进行认定： 按公安部门所发的户口薄为准，一户一证； 以因无房、户口暂时落在集体户口或亲朋好友处的申请家庭，以其赡养、扶养和抚养关系为单元，视为单独一户。 14、哪些家庭不得申请廉租住房保障？ 答：下列家庭不得申请廉租住房保障： 户口迁入黄石不足一年的； 住父母、子女或其他直系亲属住房

9、且达到住房保障面积标准的； 因离婚，法院裁定公房由一方租住，造成另一方无房但仍同居或离婚不足一年的； 因离婚，法院裁定或双方商定自有住房归一方所有造成另一方无住房的（原家庭人均住房建筑面积在全市人均住房建筑面积以下，离婚时间超过五年的除外）； 非特殊原因（如家庭成员患重大疾病）将自有住房上市面上出售的； 因拆迁已安置住房的； 因拆迁已得到住房货币补偿且原住房超过住房保障面积标准的； 同父母或子女分居不足一年的。 15、廉租住房的来源有哪些？ 答：廉租住房的来源如下： 政府和单位出资兴建的住房； 政府和单位出资购置的住房； 腾退的公有住房； 社会捐赠的住房； 改建、租赁等其他渠道筹集的住房。 1

10、6、应当取消廉租住房保障资格的情形有哪些？未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的； 家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的； 因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的。 擅自改变房屋用途的； 将承租的廉租住房转借、转租的； 连续六个月以上未在廉租住房居住的。 17、什么是经济适用住房？经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应（出售或出租），具有保障性质的政策性住房。 18、我市经济适用住房管理工作由哪个行政主管部门负责？黄石市房地产管理局是本市经济适用住房管理工作的行

11、政主管部门，负责组织对经济租用住房销售对象的审查以及经济适用住房建设销售工作全过程的监督、管理。 19、经济适用住房供应对象应同时符合哪些条件？具有当地城镇户口； 家庭人均可支配收入在当地人均可支配收入的80%以下； 无住房（自有住房和租住公房）或现住房人均住房建筑面积低于当地人均住房建筑面积的60%； 市、县人民政府规定的其他条件。 经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入，居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。 20、经济适用住房销售价格如何确定？确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销

12、售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房 主管部门，根据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。经济适用住房销售价格一般为同地段同类型商品房售价的60%左右，最高不得突破70%。 21、经济适用住房的价格是由哪几个方面构成的？建设用地的征地和拆迁补偿、安置费； 勘察设计和前期工程费； 建安工程费； 住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费） 以上4项之和为基数的2%的管理费； 贷款利息； 税

13、金； 以上1-4项之和为基数的3%以下的利润。 22、开发企业进行经济适用住房销（预）售，应当符合哪些条件？具有企业法人营业执照； 具有房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证或者使用土地的批准文件； 取得建设工程规划许可证； 取得施工许可证； 取得经济适用住房建设计划； 取得经济适用住房销售批文； 取得销（预）售许可证。 23、开发企业在进行经济适用住房销售时，必须向买受人公示哪些文件？房屋相关证明文件； 房屋销售批文； 房屋销售价格批文； 销（预）售许可证； 合同示范文本； 住房专项维修资金管理办法及配套政策文件。 24、在签订经济适用住房买卖合同时，应包含哪些条款？当事人名称或者姓名和

14、住所； 房屋基本状况； 房屋销售方式； 房屋价款的确定方式及总价格，付款方式、付款时间； 交付使用条件及日期； 装饰、设备标准承诺； 配套的基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任； 办理产权登记有关事宜； 解决争议的方式； 违约责任； 提供房屋质量保证书和房屋使用说明书； 双方约定的其他事项。另外，合同中未涉及事项，双方当事人应在补充条款中议定。 25、开发企业在销售经济适用住房过程中的哪些行为将受到行政主管部门的警告、责令限期改正、处罚等处分？未按黄石市经济适用住房管理实施办法的要求办理手续，不向主管行政部门报送定价资料审核，擅自定价销售，收取预付款或定金的； 未办理房屋销（预）售许可证的； 未使用黄石市经济适用住房买卖合同的； 开发企业或受委托的房地产中介服务机构擅自将经济适用住房卖给未经房产主管部门登记、审定的对象的； 楼层调节率或朝向调节率未按规定计算的； 违反有关规定，价外滥收费的； 未按规定向买受人公示所规定的相关证明文件和房屋质量保证书、住房使用说明书及代收费项目表的； 宣传广告未经行政主管部门审定擅自印发的； 返本销售或者变相返本销售，售后包租或