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1、目 录第一章 总 论11.1项目名称及承建单位11.2编制依据及工作范围11.3项目建设背景21.4项目建设规模与内容31.5项目总投资及资金筹措31.6建设时间41.7项目主要技术经济指标41.8结论5第二章 项目建设背景62.1承办单位概况62.2项目建设背景62.3 项目建设的必要性92.4项目建设的可行性13第三章 项目建设地址与建设条件153.1选址依据153.2项目地址163.3建设条件163.4场址评价20第四章 建设方案214.1建筑设计依据214.2设计指导思想214.3主要建设内容224.4总平面布置234.5建筑方案244.6结构方案30下载后可任意编辑，修改第五章 公用
2、辅助工程325.1给水工程设计方案325.2排水工程设计方案335.3冷暖系统工程345.4通风以及排烟工程365.5电气系统365.6弱电系统37第六章 环境保护与消防安全396.1环境保护396.2劳动保护与安全卫生416.3消防42第七章 节约能源457.1概述457.2设计依据457.3设计原则457.4项目各种用能量核算467.5项目能耗指标477.6节能措施综述48第八章 环境影响评价488.1 环境保护标准及依据488.2 环境保护原则和目标488.3 环境影响分析498.4 环境保护措施508.5 环境影响评价51第九章 安全、卫生与消防539.1 劳动安全卫生设计依据539.
3、2 劳动安全卫生防护措施53第十章 项目实施进度安排5710.1建设时间5710.2项目实施进度安排57第十一章 项目实施管理与进度安排6211.1 项目的建设管理6211.2 项目建设工期和施工进度64第十二章 投资估算与资金来源6612.1 投资估算依据6612.2 总投资估算6712.3 资金来源67第十三章 财务评价7013.1 财务评价依据7013.2 财务评价基础数据7113.3 财务评价指标7313.4 不确定性分析7613.5 财务评价结论77第十四章 研究结论及建议7814.1 研究结论7814.2 建议79宝城御峰目录第一章 项目总概况2第二章 市场分析与需求预测3第三章
4、规划方案优选7第四章 建设进度安排13第五章 项目投资估算16第六章 项目资金筹措方案18第七章 项目财务评价22第八章 项目风险分析26第九章 项目投资国民经济评价31第十章 结论35第一章 项目总概况1.项目名称：宝城御峰2.建设单位及简介建设单位名称：宝城地产集团。宝城地产是聚集房地产规划设计，开发建设，物业管理于一体的现代化国际企业集团，拥有中国一级资质的房地产开发公司，一级资质的房地产物业管理公司，甲级资质的设计院和监理公司，特例资质的建筑工程公司。是中国在建工程面积最大，进入省会城市最多的房地产企业。宝城开发的楼盘采用低碳环保技术设计建造，在中国十大地产企业里，价格最低，品质较好，
5、性价比高，被中国老百姓誉为民生地产。2010年宝城地产进入长春，历经四年，已经开发了宝城绿洲，宝城御景，宝城都市广场等多个项目，总销售额100亿，蝉联长春市销售冠军，此次宝城御峰项目就是由宝城地产接手建设。3.项目概况3.1地理位置：宝城御峰是宝城集团旗下高端产品系列的代表作，它东至洋浦大街，西至世纪大街，南至新开东街，北至机场路。3.2项目规划概况：该项目占地面积16万，总建筑面积为24万，该项目分1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12，13,14栋。每栋为6层，建筑高度为21.3m。建筑单位为宝城建筑工程公司长春分公司，设计单位宝城建筑设计院。4.项目开发理念宝城御峰是政府重
6、点打造的南关区新城的核心位置，项目紧邻中东大市场，世纪广场两个枢纽，距离净月大学城打车时间10分钟内，交通便利。一个城市的快速发展离不开经济，经济的发展取决于它是否拥有集中的商业中心，所以建设一个城市集中商业区将会是城市经济发展的必要因素，紧挨着中东市场和世纪广场，有很大的商业前景，因为周边都没有好好的开发，政府現在大力把建设力度加大，宝城看准时机选择在该地块打造高档商业住宅。5. 项目主要设计指标及水文地质条件项目占地面积16万，建筑面积24万，容积率为1.5,园区绿化率为43.75%。日照间距系数按长春市建筑日照间距规定执行。新建建筑与保留居住建筑日照间距满足城市居住区规划设计规范。规划停
7、车泊位按长春市各类建筑物配建停车场（库）标准执行。项目自然水文地质条件:项目周边自然条件符合长春市的气候条件，冬天冰冻线是1.7m，地基是砂土和黏土材质构成的。第二章 市场分析和需求预测1.国家宏观调控1.1国家调控政策：2010年关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）各地限购政策出台，以及上海和重庆房地产税试点。号称史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场名副其实进入调控的开始。建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点确立政府问责
8、制，要求开发商一次性公开全部房源。通知总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。市场反应：全国商品房销售增速呈现前高后低态势，房屋销售价格继续上涨。70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%。2011年国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(新国八条) 新国八条细则：1、二套房房贷首付比例提高至60%。2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。 3、本地2套房和外地1 套房家庭将停购。4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷。6、落实住房保障和
9、稳定房价工作的约谈问责机制。7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。8、坚持和强化舆论引导，同时国务院向各地分派房价调控督查组。房价目标施压地方政府，保障性住房须扩大覆盖，二套房首付款提至六成保障性住房用地将单列，二手房交易税按全额征收。1.2市场反应：一线城市房价调控目标集中出台。今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP增速。二线三线城市看涨趋势大，预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速增长。由于房地产调控政策打的日益趋紧，长春市今年来的房价有较低的回落，总体维持在
10、5000-8000元/的水平上。 国家的房地产调控政策虽然近几年日益趋紧，但是随着今年前三季度国家GDP增速日益降低，国家领导层和地方政府日益感到经济下行的压力，特别是地方政府的财政收入大量下降。房地产行业的不景气对财政收入的影响正日益显现。5月12日，财政部发布了4月份财政收支情况数据报告，不到1100字的篇幅，罕见地在三处表述了房地产相关税收对财政收入的影响。今年3月份数据显示，受商品房销售额增幅回落影响，房地产营业税545亿元，增长5.5%。但到了4月份，房地产相关税收却全面回落。财政部对此表示，“4月，受近期商品房销售额下降影响，房地产营业税443亿元，下降4.2%。”数据报告还显示，
11、企业所得税3286亿元，同比增长10.5%，但房地产企业所得税248亿元，下降3.1%。“地方财政收入(本级)26150亿元，同比增长11.3%，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。”数据报告称。今年来房地产行业对国家经济贡献是越来越大，对国家能够长期保持高速增长立下了汗马功劳，话说一业兴带动百业兴。房地产行业的高速增长带动了水泥业，钢铁，金融，塑材，建筑设备等行业的高速增长，直接或间接为国家创造了大量的工作岗位，对国家的经济增长和社会稳定有着特殊意义。今年我国第三季度的GDP增速降至7.4%，并且第四季度的GDP增速恐怕还有继续下行的风险，我国
12、今年的GDP增速的整体目标恐难实现，这都与房地产行业的不景气息息相关。并且今明两年到期地方政府债务达4.2万亿，而地方政府的主要财政收入是来自与土地出让金，房地产下行增加了地方政府的债务违约风险，这也降低了地方政府继续执行国家房地产调控政策的积极性。今年相继有28个地方行政区放弃继续执行中央的房地产调控政策，仅有4个省继续执行房地产调控政策。所以整体的房地产行业或许存有转机。2.长春市市场分析及需求预测长春市近年来居民收入稳步增长。2013年，全市城市居民人均可支配收入26033.9元，比上年增长13.3%；城市居民人均消费性支出21928.9元，增长22.8%。2013年，吉林省地区生产总值
13、达到12981.46亿，人均GDP为47017.24元，高于全国平均水平。2013年，长春市生产总值（GDP）为5003.17亿，人口为772.9万。人均生产总值（GDP）64657.15元，折合10440.02美元。从各区市县来看，朝阳区、九台市和榆树市生产总值（GDP）领先，二道区生产总值（GDP）最低；从人均生产总值（GDP）来看，朝阳区人均生产总值（GDP）为9547.62美元，位居第一（四个开发区未计入排名），）九台市和双阳区分列第二、第三位，人均生产总值（GDP分别为8284.83美元和8230.34美元，榆树市人均生产总值（GDP）最低，为5277.62美元。长春每年结婚数目约为
14、5万对。根据2014年长春房地产市场消费者调查结果分析报告指出，95.2%的消费者选择买房而选择租房的只有4.8%。消费者预计购房时间：有33.2%的消费者会选择在1年内购买住宅，较去年增加3.6%，而选择在1-3年内购买住宅的占50.8%，3年内购买房子的高达84%。比去年增加7个百分点，这说明市场需求依然巨大。南关区朝阳区经开区绿园区二道区宽城区高新区净月区汽贸区双阳区23.9%21.9%10.9%9.9%9.9%8.0%7.0%4.3%4.0%0.2%在区域选择上南关区以23.9的比例排在第一位，比去年增加6.1个百分点。主要因为南关区便利的交通，加上市政府的南迁，是南关区成为消费者购房首选区域的主要因素。所以我认为2015-2016房地产相对区域平稳或略有下降，长春市对住房的刚性需求依然强劲，建设成本会略有下降，房价会趋于平稳，人们的购买意愿会有所提升，对住房条件、住房周围环境、基础设施有较高要求
