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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET. 第一部分 房地产开发发工程建设流程管管理第一章 施工准备阶阶段工作作流程管管理房地产开发发建设过过程中，工工程建设设工作早早在开发发报建时时即已展展开，在在企业取取得建建设用地地规划许许可证和和国土土证后后工程口口即可介介入。第一节 施工准备阶阶段工作作流程开发部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织0.000以下图纸会审总规、详规、小区综
2、合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）开发部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记余泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案第二节 施工准备阶阶段主要要节点工工作内容容详述一. 围蔽工程1. 围蔽前应进进行的准准备工作作：（1） 开发中心办办理齐全全的收地地手续后后(取得国国土证及及建设用用地规划划许可证证)，由工工程部进进行收地地围蔽工工作。围围蔽工程程可按零零星工程程的
3、委托托办法委委托施工工单位施施工。对对征收地地块的围围蔽应做做到围蔽蔽范围准准确，围围蔽速度度快捷，避避免或减减少与当当地群众众的纠纷纷。（2） 明确征地红红线。工工程部根根据国土土局提供供的红线线控制坐坐标点，按按征地红红线图放放出征地地红线，做做好标记记。若征征地红线线图中给给出的坐坐标点与与国土局局提供的的红线控控制坐标标点出入入较大，应应联系开开发部协协调相关关部门解解决。（3） 测算围蔽工工程量、办理围围蔽工程程委托、做好围围蔽工程程的实施施方案、做好围围蔽工程程的材料料准备、做好围围蔽工程程的人员员准备、做好机机械设备备的进场场准备。2. 围蔽工程注注意事项项（1） 积极与当地地政
4、府部部门沟通通，取得得当地政政府部门门的支持持。（2） 按已制定的的实施方方案组织织施工。（3） 工程部应与与企发部部（开发发部）、保保安部等等部门协协同做好好解决突突发事件件的应急急处理措措施。（4） 围蔽完成后后，应安安排保安安部门巡巡视，防防止围蔽蔽遭受恶恶意破坏坏。二. 申报临水临临电申报临水临临电时，应应会同总总工室确确定临水水临电的的容量，同同时了解解申报流流程及办办理周期期。临电电系统尽尽可能有有足够的的富余容容量，在在条件容容许的情情况下，应应考虑首首期交楼楼可能采采用临时时供电的的需要，根根据广州州的经验验，很多多楼盘交交楼后较较长一段段时间小小业主的的生活用用电仍使使用临电
5、电系统供供电。三. 现场查勘，进进一步清清理场地地收地后，工工程部应应对场地地内的情情况进行行详细的的了解。正正常情况况下，已已收地块块内的拆拆迁、坟坟地迁移移、青苗苗补偿、高高压线的的迁移等等都应在在企发部部的协调调督促下下由当地地政府相相关部门门完成。然然而往往往因各种种原因的的影响，收收地后仍仍有部分分迁移工工作尚未未完成，影影响工程程建设进进度，因因此，工工程部进进场后，也也应积极极协助企企发部（开开发部）协协调当地地相关部部门解决决，进一一步清理理场地。企发部应向向工程部部通报原原有地下下管网的的概况，工工程部应应探明地地块内电电信、煤煤气、给给排水管管，特别别是军用用光缆的的分布、
6、走走向情况况，如影影响工程程施工，应应及时协协调相关关部门解解决。所收地块内内的林木木砍伐，须须协调开开发部取取得砍伐伐证后，根根据总工工室下发发的砍伐伐图组织织砍伐，并并根据实实际地形形与总规规进行比比较，砍砍伐如果果对周边边环境破破坏大，应应及时反反馈并进进行调整整后，再再实施砍砍伐。四. 工程部组织织详勘1. 取得总规批批复后，工工程部可可组织勘勘察单位位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。2. 勘察单位根根据总工工室提供供的详勘勘方案、总总规图上上的坐标标点定出出孔位，工工程部应应复核。3. 根据公司工工期要求求，督促促勘察单单位组织织足够的的钻机进进场。一一般一台台钻
7、机一一个工作作日可钻钻一个孔孔（30米计）。4. 所有钻孔工工程量必必须有两两名监理理人员进进行验收收，并在在验收记记录上签签字，及及时存档档。5. 现场钻孔取取样完成成后，应应督促勘勘察单位位在详勘勘开钻后后15天内出出柱状图图并按合合同要求求提供勘勘察报告告。五. 小区分区开开发综合合策划小区分区开开发综合合策划，是是小区开开发、建建设、销销售的总总纲，须须由各外外地公司司总经理理主持，召召开由分分管开发发、招标标、设计计、工程程、销售售、资金金、合同同管理、物物业管理理的副总总经理和和各部门门负责人人参加的的小区分分区开发发综合策策划会，策策划会讨讨论和确确定的内内容包括括：分区区开发目
8、目标、融融资目标标、销售售目标、工工程建设设目标，并并根据这这些目标标制定招招标计划划、图纸纸需求计计划、工工程开工工及竣工工计划、物物业移交交计划。六. 综合策划方方案编制制综合策划方方案包含含以下内内容：1. 施工给水系系统：给给水管道道走向规规划、管管道管径径、用水水量及用用水计量量等。2. 施工排水系系统：排排水管道道走向规规划、管管道管径径、排水水量等。3. 施工用电系系统：施施工用电电线路走走向规划划、用电电总容量量、用电电计量等等。4. 施工道路系系统：满满足施工工需要、安安全文明明施工需需要、与与永久规规划路的的关系等等。5. 施工场地划划分、围围蔽及临临时设施施的规划划：满足
9、足安全文文明施工工需要、满满足销售售需要等等。6. 施工场地的的土方平平衡：考考虑场地地的竖向向布置及及标高协协调、挖挖方与填填方尽量量平衡等等。（适适当考虑虑分期开开发之间间的土方方平衡）7. 小区的公用用工程（供供电、备备用电源源、电信信、消防防、供水水、供暖暖、污水水处理等等）的建建设是否否能满足足首期交交楼的使使用要求求。8. 制定各期开开发楼盘盘的分批批销售计计划。9. 制定各期开开发楼盘盘的分批批移交物物业管理理计划。10. 制定图纸需需求计划划。11. 制定合同需需求计划划, 制定主主体总包包、详勘勘、土方方施工、基基础检测测等前期期合同提提交计划划。其中除第88项和9项方案案的
10、内容容外，其其他的是是属于工工程建设设范畴，具具体由工工程部负负责编制制。七. 综合策划方方案会审审时间：新开开发项目目在详规规批复后后的一周周内组织者：工工程部负责人：外外地公司司总经理理参加人员：建筑设设计院（总总工室）、工工程部、招招投标中中心、开开发中心心、合同同管理部部、营销销中心、物物业公司司部门负负责人（项项目负责责人）。内容：对各各部门编编制的综综合策划划方案进进行审查查，审定定后明确确落实时时间。八. 0.0000以下图图纸会审审基础开工55天前，工工程部必必须组织织召开由由主管工工程的公公司领导导主持的的，由总总工室、预预决算部部、开发发部、工工程部、质质量监督督部、当当地
11、设计计院、施施工单位位参加的的0.0000以下图图纸会审审。工程程部在图图纸会审审7天前通通知参加加会审的的单位和和工程管管理中心心，并收收集和汇汇总各部部门图纸纸审查意意见，在在图纸会会审24小时前前将意见见提交设设计院。九. “三通一平平”的实施1. “三通”开发部应及及时办理理临水、临临电的报报批及施施工手续续，临时时道路出出入口报报批手续续（包括括市政道道路绿化化迁移报报批手续续）、办办理余泥泥排放证证等。工工程部应应马上组组织场地地平整、临临时道路路的施工工。2. “一平”（1） 场地平整的的主要步步骤：a. 场地地标高根根据审定定后的综综合策划划方案确确定。b. 场地地及边坡坡土方
12、量量计算场地土方量量计算的的方法有有两种：方格网网法和断断面法。场场地比较较平坦时时，一般般采用方方格网法法；场地地地形较较为复杂杂或挖填填深度较较大、断断面不规规则时，一一般采用用断面法法。c. 土方方调配对挖土的利利用、堆堆弃和填填土的取取得三者者之间关关系进行行综合处处理，确确定挖填方区区的调配配方向和和数量，使使土方工工程的施施工费用用最小、工工期短，施施工方便便。土方方调配步步骤包括括：划分分调配区区、计算算土方调调配区之之间的平平均运距距（或单单位土方方运价或或单位土土方施工工费用）、确确定土方方的最优优调配方方案、绘绘制土方方调配图图表。（2） 场地平整需需注意的的问题：a.注意
13、勘勘察地下下已有给给排水管管道、电电线电缆缆的情况况。b.场地的的挖方与与填方尽尽量平衡衡，避免免在短期期内既有有土方外外运又要要土方外外购。c.根据总总规进行行放线，如如存在开开挖过大大影响了了周边环环境的情情况，应应及时进进行反馈馈并进行行总规调调整。十. 编制项目总总进度节节点控制制计划综合策划会会后一周周内，工工程部应应编制项项目总进进度节点点控制计计划，根根据该计计划编制制图纸需需求计划划和合同同需求计计划，并并将综合合策划会会会议纪纪要、总总进度节节点控制制计划报报工程管管理中心心备案。1. 编制进度节节点计划划需要收收集的信信息：（1） 收集图纸信信息。（2） 地下室层数数、层高
14、高，裙楼楼层数、层层高，总总层数，屋屋面做法法，外墙墙做法，交交楼标 准（若若主体图图纸未下下发，可可向总工工室了解解）。（3） 现场已收图图纸，所所欠图纸纸种类。（4） 了解合同信信息。（5） 主体合同范范围、工工期（合合同未下下发时可可向定标标部了解解）。（6） 现场已有合合同，所所欠合同同。（7） 了解当地政政府的验验收要求求，如：基础检检测、材材料检测测、土壤壤氡浓度度检测、防防雷检测测、专项项方案审审查、中中间验收收、竣工工验收等等。（8） 了解公司制制度要求求。2. 编制方法：详细列出工工程从开开工到完完工的各各项节点点工作，结结合图纸纸要求、合合同需要要、工序序搭接、公公司制度度
15、要求等等编排节节点开工工、完工工时间，从从而编制制确保节节点计划划实现的的合同需需求计划划、图纸纸需求计计划和材材料配送送需求计计划。合合同需求求计划、图图纸需求求计划编编制完成成后，召召集总工工室、定定标部讨讨论商定定后执行行，并报报综合计计划部考考核。十一. 编制审查监监理规划划、监理理细则和和旁站方方案详见监理理规划编编制规定定、监监理实施施细则编编制规定定、旁旁站监理理规定。十二. 审查施工组组织设计计和施工工方案项目主体开开工前，工工程部应应督促施施工单位位提交施施工组织织设计，并并负责组组织由建建筑设计计院（总总工室）、工工程部、营营销中心心、施工工单位等等参加的的施工组组织设计计审查会会。施工组织设设计审查查应重点点审查场场地布置置是否满满足安全全文明施施工、销销售通道道和销售售环境、后后续工程程的施工工要求。审审查总进进度计划划的重大大节点是是否满足足公司开开发和销销售要求求，总进进度计划划应明确确专业分分包单位位的插入入时间节节点，审审查时应应充分考考虑专业业分包单单位的合合理施工工工期。施工组织设设计的审审
