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1、、建立五星级酒店的目的:1、平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有 的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通 的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些高难度的动作。2、树立企业的品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高 星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来 展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。尤其现在众多 的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌，哪 怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级酒 店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌， 考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发 建设住宅小区的同时建设高星
2、级酒店。3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：首先是投资的稳定性比较强，相应来说风险相对不大；其次是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但 是总体来看成长性比较好；最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大 量的现金流.从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也 要继续经营。二酒店的投资成本及回报分析：1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五 星级酒店一般为：900010000元/m2，（四星级酒店一 般为：70009000 元/m2 ;）2、按照客房总数计算：五星级总造价二房间数x15 0万 元/间3、以酒店总建筑面积均摊
3、至客房，则每间客房所占建 筑面积为：五星为120m2180m2 ,（四星为90m2 110m2 ）4投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、 机电成本占30%、装修成本占40% ；5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%就不 错了，一般投资回报周期为15-20年。三、选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议 功能酒店？纯度假型酒店？度假兼会议型酒店？酒店类别各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）四、选址可行性调查报告（自己做，同时请酒店专 业人士做，然后对比）酒店建造成本的大致分析五、组建自己的一个酒店专业筹建团队请酒店专业 装饰设计公司出设计方案：在这个过程中，要详细分
4、析：1酒店档次、类别的确定；2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积 比例；3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营 管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、 最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求；4第3项的具体实施方案；5、预期未来510年内的发展需求，做好各种管线的 预留、预埋；6、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照 此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案（水、暖、电、土 建、结构图纸）会审酒店专业装饰设计公司出酒店 装饰深化设计方案会审一一将装饰深化设计方案递交 建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图） 开始施工，同时酒店专业装饰
5、设计师及各专业工程师跟 踪现场，及时解决问题。7、具体的操作：施工总体计划的制定：土建，5万平方建筑面积的施工期一般为13-15个月 （在北方，要考虑冬天冻土期、春节放假的影响）；封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、 消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交叉作 业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一般 为13个月左右；土建施工队伍的选择：资格预审具备甲级资质，修建过酒店类建筑等 等，当然，这些都是可以挂靠的，最关键的是要考察其是否 有经济实力，若自己公司一点现金都没有，纯粹靠甲方按进 度拨款，那将会严重影响施工进度的；甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订合同时
6、，一 定要注明：甲方在向乙方拨付施工进度款的同时，在乙方所 聘用的建筑工人工资支付问题上，乙方必须按与建筑包工方 所签订合同中约定的工资支付方式执行，甲方有责任进行监 督，否则甲方有权利暂时中止向乙方划拨施工进度款。建筑 工人因工资不能得到及时支付而停工或堵政府大门的事例 在全国都有发生，我所在筹建的五星级酒店工程上就发生过 次，作为甲方，我公司按合同约定，根据实际施工进度向 乙方划拨了工程进度款，但不知道是乙方战线太长了而东挪 西用了呢还是补其他的窟窿，反正就没有及时给建筑工人发 放工资，于是就引发了停工、堵市政府大门的事件。一时间， 舆论的矛头都指向了我公司，其他的房地产公司看着笑话， 不
7、明真相的还以为是我公司经济实力有问题或是老板心太 黑，着实把老板给气得够呛！目前，国家有相关规定，建设方和承建方都必须按一定 比例向政府有关部门预交民工工资保证金，就是担心出现民 工干了活拿不到钱，甲方推乙方，乙方推他方的事件发生。 在这个问题上，我所在的房地产公司也遇到过问题：按规定 公司向政府有关部门足额交纳了相应的保证金，但承建方却 拿不出钱来交，催一次二次，答应了就是没有钱交，于是， 甲方的开工证就没法办，没开工证，在银行办理贷款的手续 就进行不下去。由此可见签订合同前考察土建承包方的真实 经济实力是多么关键！土建施工的进度、质量的监督和管理：要求乙方做出切实可行的施工组织设计；甲方的
8、现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实 际施工人数，是否按照计划实施，能否完成进度要求，发现 问题及时反馈；甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度：完 成则奖，延后就罚；甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度： 认真履行职责的则奖，若我方发现问题而监理方置若罔闻或 走马观花或睁只眼闭只眼的则坚决处罚或更换监理公司。这 样，通过一些较硬的手段使监理方产生危机感，别让工程监 理形同虚设。公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程 监理方这三方人员坑瀣一气，做好对自身人员的督察工作。 建立合理的严密的工作制度、职责，划分各级权限，一旦制 定，坚决执行。土建建造成本分析:近一年内钢材价
9、格的大起大落，使建筑成本必定受到 影响，但目前酒店高层建筑的土建均价也基本在 1400 1800左右了；确定建筑设计院的时候就要特别注意：其主结构设计 师的资质、实践水平、务实的态度，若遇到学究类的，没有 实践经验，一味只强调规范，一丁点的责任都怕承担的那种， 设计出来的结构钢含量会大得让你瞠舌！尤其地下几层那钢 筋啊，编织得密密麻麻，穿钢筋的工人也是累得吭哧吭哧的， 甲方不知道要冤枉花多少钱！土建的建造成本也和最初的酒店专业装饰设计有关 系： 酒店主体设计尽可能地不采用圆弧类或异型类造型， 否则将增加建筑模板及人工成本，同时也增加了后期装修的 材料及人工成本；装饰成本分析，控制：般五星级酒店
10、的装饰成本占总投资成本的40% ；酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装 饰设计公司和有能力的装修施工公司来完成，反对由装修承 包方免费进行装饰设计的做法： 专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时 作好自己公司的口碑，与其所采用的何种价位装饰材料，最 终的装饰总成本无直接经济利益联系。在能体现设计效果的 前提下，成本控制得越到位，越能真正体现其设计能力。 装修施工公司：其强项在于施工，在保证进度的前提 下，装修质量高、稳定、细节处理完美，能达到这点就已经 很不错了。现在的很多大型装修施工单位都下设了设计部门 或设计室。但其接的单，大多是写字楼、住宅、商场、学校、 机关、酒楼一类
11、的。接到高星级酒店设计的单子了，多是临 时再聘请专业的酒店设计师来进行设计，出的产品的质量、 稳定性，就不好说了。 由装修承包方免费进行装饰设计的后果：表面上看，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方省 了笔不小的设计费。但投资方要考虑这个问题：装修承包方 在进行装饰设计时，他能尽心尽力地将成本控制到了最为合 适的一个点了吗？本来这个点就是不容易量化的，即使业 主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。羊毛”终究是出在羊”身上的：一个好的酒店设计 方案，无论是自己做或者另外花钱请专业酒店设计人员做， 都是要花费设计费用的。现在五星级酒店的国内设计单价是 150元/m?200元/m?，设
12、计费用都是好几百万。这个费用 全部由装饰施工单位自己去消化，吞下去是滋味吗？于是， 设计中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也全 采用高档材料（材料费增加了），可以简洁的地方出现了很 多的曲线或异型设计（人工费增加了），另外，在施工中还 会不断地、合理地多出现本可以避免的施工变更，表面 上看是没有什么问题，但今天牵两笔、明天牵两笔，不知不 觉中，设计费的本钱又收回来了。反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计 手法：五星级酒店的确是用钱堆砌出来的，但不计成本般的处 处使用高档装饰材料及饰品的设计手法，相信是大多数投资 方所不愿意看到的。酒店装饰效果的体现，最主要是靠装饰材料的选型
13、、合 理搭配、细节处理，同时还要巧妙地体现出酒店的主题文化， 再配以灯光，效果自然就出来的，这样，就能节省一大笔装 饰费用。试想，客人一迈进酒店的大堂，首先感受到的就是 大堂的空间咼度、面积、装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、 总体灯光等的综合效果，细看才能体会到体现出的装饰风 格、主题文化，而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材， 是意大利的还是西班牙、美国的。客人走进客房，首先体会 到的也是房间的空间、面积、家具、窗帘、布草及整个房间 的色彩基调等综合气氛。有谁会马上端详这墙上贴的墙纸、 卫生间洗面台的石材是进口的还是国产的？在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱 乐包间、总统套房等等
14、重要区域，适当使用进口材料能更好 地体现装饰效果是很必要的，总之：好钢要用在刀刃上！酒店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工 作间、技师房、储藏间、厨房、附属楼、酒店管理人员办公 区域等地，采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可。主要装饰材料进行把控：般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派 专人对本地及周边装饰材料市场进行询价，部分材料，如石 材，很有必要到国内几个主要的石材产地（如福建、山东、 四川、广西、云南等）进行市场调查。专业酒店装饰设计公司的选择：首先主设计师必须是要懂酒店的经营方式、构架、经 营流程、酒店管理者的管理需求、酒店星级评定规范；设计之前对酒店当地市场的调
15、查了解，必须要明白调 查些什么，有哪些项目？至少要做到以下方面： 当地的各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、OK厅、 洗浴中心、洗脚房的调查：餐饮、娱乐、休闲、会议等项目 的地理位置、规模、装饰特色、主题文化、销售价格、客源 分类、顾客口碑、上客率、停车场、其他附加服务、服务质 量等等细项； 本地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物 等的市场饱和度或欠缺程度； 准确了解当地城市未来5-10的规划，预测酒店未来 5-10内的发展状况，做出的设计方案必须是具有前瞻性的; 对主要装饰材料的市场价格必须熟悉以及新型装饰 材料的选择利用能力（较好地把控成本、提高效率、保证品 质）； 能够提供切实可行的装饰成本控制方案； 各服务场点尽可能地考虑是多功能性的，将最大限 度的获取经营利润这一思路贯穿在整个设计中； 设计中必须满足少数的贵宾服务需求：第一，必须保证私密性”：从停车、乘电梯、进入餐 饮或娱乐或会议的通道、包房的位置、结帐方式地点等等细 节都必须充分地考虑周全。试想，一个政府要员想要到你的 酒店洗个桑拿放松一下，若像普通客人那样非得从大门进 来，经过大厅乘坐电梯，再到桑拿楼层，还得经过桑拿服务 台，再进入包间，这么多的环节中，不知道有多少人看见了 你的面孔，还可能遇到你的部下或不想见到的其他人，如果 是这样，你说这官员下次还敢来吗
