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1、 2022年资产评估师辅导：租赁合同1.买卖不破租赁（P225）（1）租赁物在租赁期间发生全部权变动的（包括赠与、投资、继承、遗赠），不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。（2）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购置的权利。（P229）【例题1】甲与乙订立租赁合同，将自己全部的一栋房屋租赁给乙使用。租赁期间，甲在征得乙同意后，将房屋卖给丙，并转移了全部权。以下有关该租赁合同效力的表述中，正确的选项是（）。A.租赁合同在乙和丙之间连续有效B.租赁合同自动解除C.租赁合同自动解除，但是甲应当对乙担当违约责任D.租赁合同自动解除，但是丙应当另行
2、与乙订立租赁合同【答案】A【例题2】甲将自己的房屋出租给乙，租期为2年，在租赁期间，甲又与丙签订了房屋买卖合同。依据合同法律制度的规定，以下表述中，正确的选项是（）。A.甲与丙签订的买卖合同无效，由于甲未取得乙的同意B.甲应当提前通知乙房屋将要出售C.乙在同等条件下有权优先于丙购置该房屋D.如丙购置了房屋，则丙有权打算甲、乙之间的原房屋租赁合同是否连续执行【答案】BC【解析】（1）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内“通知”承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。（2）租赁物在租赁期间发生全部权变动的，不影响租赁合同的效力。2.租赁合同的期限（1）租赁期限在6个月以上的，应当采
3、纳书面形式，当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。（P225）（2）租赁合同的期限超过20年的，超过局部无效（P226）。3.租赁物的转租（P226）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同连续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。【例题】冯某与张某口头商定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自撤除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。依据合同法律制度的规定，以下
4、表述中，正确的选项是（）。A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D.冯某有权要求翁某担当违约责任【答案】AC 【解析】（1）选项A：租赁期限6个月以上的，应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。（2）选项BCD：承租人经出租人同意：可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同连续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此题中，张某经过冯某的同意转租，冯某可以要求张某担当房屋损坏的赔偿责任。转租经过
5、出租人的同意，则出租人仍旧根据原协议收取租金，因此选项B错误。4.修理义务（P227）（1）在租赁合同中，出租人应当履行租赁物的修理义务。经承租人催告在合理期限内出租人仍未履行修理义务的，承租人可以自行修理，但修理费用由出租人担当。（2）在融资租赁中，承租人应当履行租赁物的修理义务。5.租金的支付期限（同利息）（P229）对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以依据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规章：（1）租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；（2）租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。
