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1、 辽宁金融职业学院理论教案项目三 房地产评估【知识目标】1熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容及其对房地产价格的影响。2熟悉收益法评估房地产的基本思路、适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的资本化率的实质及种类；掌握确定资本化率的纯收益与售价比率法、安全利率加上风险调整值法和各种投资风险、收益率排序插入法；掌握收益法评估房地产的计算公式。3熟悉运用市场法评估房地产的基本思路及适用范围；掌握运用市场法评估房地产的计算公式及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修
2、正、容积率修正和土地使用年期修正的方法。4熟悉房地产评估的成本法的基本思路及适用范围；掌握土地评估的成本法操作步骤、土地价格的计算公式；掌握土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益的内容及计算方法；掌握新建房地产及旧建筑物的成本法评估操作步骤。5熟悉房地产评估的剩余法的基本思路及适用范围；掌握剩余法的计算公式及其在房地产评估中的运用。6了解基准地价的含义、测算的基本思路、特点及其作用；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的程序。7了解路线价法的含义及理论依据；熟悉路线价法的适用范围及估价程序；掌握深度百分率表的制作方法；了解路线价的四三二一法则；掌握路线价法的计算公式及在地
3、价评估中的运用。【技能目标】能够对房地产价值进行评估。任务导入：某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3 000，规划总建筑面积12400，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2 300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入40的建设费用但估计至建成尚需l. 5年，还需投入60的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元，可出租面积为建筑面积的70，正常出租率为85，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买
4、在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3 %，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%)。讲授新课： 第一部分 房地产评估前期工作房地产评估的前期工作主要是指评估机构和评估人员在接受评估委托后开展的明确房地产评估基本事项、拟定评估作业文案、实地勘查评估对象、搜集评估所需资料等工作一、明确估价基本事项房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定。因此，明确估价基本事项主要包括：明确估价目的、明确估价时点
5、、明确估价对象。在一个估价项目中，估价目的、估价时点、估价对象三者之间是有着内在联系的，其中，估价目的是龙头。（一）明确估价目的估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让（又可分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让），房地产转让（又可分为买卖、互换、赠与、以房地产作价入股、以房地产抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿（又可分为土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿
6、）、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算，设立公司时以房地产作价出资、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等。在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或者作进一步的说明。例如，房地产买卖中拍卖保留价（底价）评估；城市房屋拆迁补偿估价还可分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价，其中，货币补偿估价目的可表述为“城市房屋拆迁补偿估价，为确定货币补偿的金额而评估被拆迁房屋的房地产市场价格”，房屋产权调换补偿估价目的可表述为“城市房屋拆迁补偿估价，为结算房屋产权调换的差价而评估被拆迁房屋的房地
7、产市场价格和所调换房屋的房地产市场价格。”不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。（二）明确估价时点估价时点是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。估价时点一般用公历年、月、日表示。明确估价时点是明确所要评估的价值是在哪个具体
8、日期上的价值。多数估价是对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。但在某些情况下，需要对过去或未来某个日期的价值进行评估。估价时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的。在实际估价中，估价时点是由估价人员根据估价目的、在征求委托人同意后确定的。例如城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。因此，估价时点不是委托人或估价人员可以随意假定的，而应根据估价目的来确
9、定。（三）明确估价对象估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。明确估价对象，包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。明确估价对象的实物状况，是搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是土地与建筑物的合成体；是一宗房地产的整体，还是其中的某一部分，还是一组房地产；对于正在运营、使用的房地产（如宾馆、商场、餐馆、游乐场、加油站等），还应明确是否包含其中的动产（如专业设备、家具、电器、装饰品等）；对于土地，还应明确基础设施完备程度和土地平整程度；对于在建工程，还应明确是当前工程进度状况下的还是未来建设完成状况下的；对于工业房
10、地产，还应明确是否包括地块内的基础设施、构筑物、机器设备，等等。明确估价对象的权益状况，首先是搞清楚估价对象的实际权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在实际权益状况下的价值还是在设定权益状况下的价值。多数估价是评估估价对象在实际权益状况下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来进行估价。但在特殊情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况进行估价，例如城市房屋拆迁估价，是评估被拆迁房屋在完整权利状况下的价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。这是因为，无论被拆迁房屋是否租赁、抵押、查封等，拆迁人都应当付出合理补偿，至于房屋租赁、抵押、查封等问题，应是相关当
11、事人与被拆迁房屋所有权人的债权债务等关系。明确估价对象的区位状况，是搞清楚估价对象所处的具体位置（或坐落）、交通、环境（包括景观）、配套设施等。值得注意的是，估价对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。例如，估价对象是一个住宅小区还是该住宅小区内的一套住房，对区位状况的界定是不同的，后者的区位状况还应包括楼层和朝向。在明确估价对象时，估价人员应清楚明白，依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据
12、法律、法规并征求委托人同意后予以决定。二、拟定估价作业方案在明确了估价有关事项的基础上，应拟定估价作业方案，以指导估价项目的具体实施。估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁去做以及如何做，即是关于未来一系列行动的方案。具体来说，估价作业方案的内容主要包括（一）拟采用的估价技术路线和估价方法估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面的搜集资料和实地查勘工作有的放矢，避免不必要的无效劳动。估价人员应当结合估价对象和估价目的，正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）估价方法进行估价。
13、如果估价对象可以同时采用多种估价方法进行估价，就应当同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。此外，有条件选用市场法进行估价的，应当以市场法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。（二）拟调查搜集的资料及其来源渠道（三）预计所需要的时间、人力、经费根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定投入多少人力参加评估
14、。在安排估价人员时，应充分考虑估价人员的专长。另外，还要合理安排估价所需经费，做到即满足需要，又部分省资金。（四）估价作业步骤和时间进度安排应在与委托方共同商定的估价作业日期内，合理确定估价作业步骤和时间进度安排，以便于控制进度及协调合作。三、搜集估价所需资料房地产评估的资料搜集分为日常搜集和评估时搜集两种情形。日常搜集就是要求评估人员平常应留意和搜集与房地产评估有关的资料，并将搜集的资料分类和建立资料库，以备评估时使用；评估时搜集是根据初选的评估途径和方法，估价人员通过市场调查、委托人提供或现场勘查等获得本次评估所需资料。估价所需要的资料主要包括四个方面：（一）对房地产价格有普遍影响的资料
15、对房地产价格有普遍影响的因素，基本上属于宏观方面的因素，如政治因素、行政因素、经济因素等，这些因素一般并不决定某宗房地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，对某类房地产价格变化有时能产生特别大的影响。这些资料主要包括工业化和城市化状况、房地产制度、土地使用权出让方式、税收政策、经济发展速度、财政金融情况、利率水平等。（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料房地产市场是区域性的市场，地区市场的资料对评估对象价格的影响很大。对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料主要包括地区的人口数量和质量、家庭结构、城市发展和建设规划、房地产供求状况、居民收入和消费水平、工资水平、物
16、价水平、就业状况以及房地产所在区域繁华程度、道路通达程度、基础设施和公共设施状况等。（三）相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。对于市场法而言，主要是搜集交易实例资料；对于收益法而言，主要是搜集收益实例资料；对于成本法而言主要是搜集开发建设成本实例资料。而具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟选用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用、竞争性项目等方面的资料；对房地产开发用地拟选用假设开发法估价，则需要搜集开发完成后的市场价格、开发成本费用等方面的资料。（四）反映估价对象状况的资料反映估价对象状况的资料主要由委托人提供和估价人员现场勘查获得，具体包括估价对象实体状况
