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1、word物业管理纠纷的七大类型与十九个典型案例2016-08-31物业通随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，物业管理纠纷呈上升趋势。如何更好地解决物业公司和业主之间不断出现的矛盾和纠纷，使物业管理公司更好地服务于业主，使双方的合法权益真正得到维护，已成为人们关注的焦点。物业管理纠纷的七大类型1.物业管理费纠纷。2.业主财产损失赔偿纠纷。 3.小区公用设施伤人的赔偿纠纷。4.无因管理纠纷。5.小区公用部位的侵权纠纷。6.小区公用部位的出租营利问题。7.小区内停车收费纠纷。 物业管理纠纷的类型与其处理物业管理纠纷的七大类型,根据物业管理的X围和内容以与物业管理的特点来分析，其发生纠
2、纷主要分为两大类型，即因合同产生的物业管理纠纷和因侵权产生的物业管理纠纷。 一因合同产生的物业管理纠纷的处理因合同产生的物业管理纠纷主要是由当事人违约所引起的，主要包括：因服务质量产生的物业管理纠纷、因服务内容产生的物业管理纠纷、因服务费用产生的物业管理纠纷、解除物业管理服务合同等等。 1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规X或不符合约定的服务标准，而引起的物业管理纠纷。如，物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能与时维护修理使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，绿化不能与时维护管理，区域内公共秩序混乱、交通道路不畅，安全防X不力消防救灾不与
3、时等等。 2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的物业管理纠纷。如，没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备，没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓库，没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容与场所等。 3、物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的物业管理纠纷。如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费，擅自扩大收费X围或提高收费标准、业主或使用人少交、欠交物业管理服务费等。 4、终止物业管理合同纠纷。物业社区微信：是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违
4、约行为；或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的物业管理纠纷。如，合同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同、业主不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不承受管理物业管理企业要求解除合同等。因合同产生的物业管理纠纷的诉讼主体是物业管理企业和业主委员会，还是物业管理企和业主，在目前尚有争议。笔者认为应该是物业管理合同相对的双方当事人，即物业管理企业和业主委员会。业主委员会是自治组织，依法成立，虽然没有必要的财产或经费，只有民事行为能力，不具备完全民事权利能力，不能独立享有民事权利和承当民事义务，但建设部管理方
5、法第六条规定，业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成，代表和维护业主的合法权益。中华人民某某国事诉讼法以下简称民诉法第五十四条规定“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进展诉讼。可见，业主委员会依法可以作为诉讼主体，其在诉讼中主体地位是全体业主的诉讼代表人。有一种意见认为，业主委员会应属于民诉法第四十九规定的“其他组织，能以自己名义参加诉讼。对此，笔者以为不妥。因为业主委员会是一个执行机构，其民事行为能力和民事权利能力取决于业主的授权，而“其他组织行使民事行为能力和民事权利能力如此无需他人授权。此外，“其他组织具有自身的民事权利义务，对自己的行为有承当一定民事责任的能力，而业主委
6、员会其组织没有自身的民事权利义务，没有财产和经费，亦无自身的民事责任可言。 业主委员会作为业主的诉讼代表人，可以代表全体业主参加诉讼并行使诉讼权利，在通常情况下，代表人的行为其代表的对全体业主发生法律效力，但根据民诉法第五十四条的规定，“代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进展和解，必须经过被代表的当事人同意。因此，在因物业管理合同服务质量、内容、费用发生纠纷中，业主委员会如违反规定不起诉或怠于诉讼时，与物业管理纠纷有利害关系的业主为维护自己的合法权益，有权以自己名义直接对物业管理企业提起诉讼。 另外，在因业主拖欠服务费的物业管理纠纷中，诉讼主体是物业管理企业和具体业主或使用
7、人，而不是业主委员会。管理方法第十四条规定，产权人和使用人不按规定交费，物业管理公司责令赔偿损失。同时，管理方法第十五条又规定，物业管理公司擅自扩大收费X围，提高收费标准的，产权人和使用人有权投诉。物业社区微信：处理此类物业管理纠纷的主要适用的依据：法律有中华人民某某国合同法，法规有各省、自治区、直辖市制定的地方法规，规X性文件有建设部的管理方法和各较大的市制定的条例以与双方当事人对物业管理服务合同的合法约定等等。 二因侵权产生的物业管理纠纷处理因侵权产生的物业管理纠纷主要是由当事人的侵权行为所引起的，主要包括：损坏公共财物纠纷、侵占共用部位纠纷、防碍管理服务纠纷、相邻关系纠纷等等。 1、损坏
8、公共财物纠纷。主要是因当事人违反规定致物业管理区域内公共财物损毁、损坏而产生的物业管理纠纷。如，业主损毁、损坏公共财物，物业管理企业违反规定或约定擅自拆卸、挪用、毁损物业管理区域内公共财产等。 2、侵占共用部位纠纷。是指因当事人违反规定或约定侵占物业管理区域内公共场地、部位、通道等行为而产生的物业管理纠纷。如，业主或物业管理企业侵占公共场地、通道私搭乱建建筑物，堆放物品；在建筑物、构筑物公共部位上乱悬挂、乱经贴、乱涂写、乱刻画等。 3、防碍管理服务纠纷。是指业主违反规定或约定，干预、阻碍、制止物业管理企业进展物业管理服务而引起的物业管理纠纷。如，阻止物业管理企业安装服务设施设备或擅自移动物业管
9、理企业的服务设施设备，在消防通道上设置路障或故意损坏消防设备，未经批准在物业管理区域内、出口处摆摊设点等。 4、相邻关系纠纷。是指业主之间因排水、通行、通风、采光等问题发生的物业管理纠纷。如，下水道堵塞的清理、阳台的封闭、楼道堆放物品、安装空调太阳能热水器等。 因侵权产生的物业管理纠纷诉讼主体是物业管理企业和相关业主，此类纠纷主要是由于一方当事人的侵权行为而引起，承当是侵权的民事责任，根据中华人民某某国民法通如此第一百一十七条的规定，应当由侵害人承当责任并赔偿损失。管理方法也明确规定，产权人和使用人擅自改变小区内土地用途的；擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备、，危与房屋安
10、全的；私搭乱建、乱停放车辆，在房屋公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民等物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。物业管理公司私搭乱建，改变房地产和公用设施用途等，产权人、使用人有权投诉。 处理此类物业管理纠纷的主要适用的依据：法律有中华人民某某国民法通如此、中华人民某某国消费者权益保护法，法规有各省、自治区、直辖市制定的地方法规，规X性文件有建设部的管理方法和各较大的市制定的条例等等。 上述两类物业管理纠纷常常会发生竞合，由于属于不同的诉因，在诉讼中的当事人举证责任内容、证明对象、管辖以与适用法律等都有所不同，是按合同之诉还是按侵权之诉依法
11、应由当事人选择。但当事人一旦选择以其中一种诉因提起诉讼，如此不能再以另一种诉因提直诉讼。物业管理二十一典型案例汇编房屋结构改造维修方面案例一、设计本“一卫 业主改“两卫案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜与物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。依据：某某市居住物业管理条例第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用
12、性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。物业社区微信：房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承当民事责任。案例二、外墙开一窗 大楼留一疤案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司屡次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告
13、上法庭。问题：自己的物业是否就有权随意破墙？判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。依据：某某市居住物业管理条例第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止如下行为：一损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。作为一个业主，应当遵守有关法律、法规与小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例与小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重案情：业主顾某购置了一只占地面积约8
14、.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进展了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。依据：某某市居住物业管理条例第二十七条规定：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以与公平、合理的原如此，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进展指导和监视，发现违反
15、本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原如此使用物业，并遵守法律、法规与业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度与承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾与相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否如此应加以必要的限制。房屋租赁引起的纠纷案例四、租住户搬出局部家私而没有业主书面许可怎么办？去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一局部家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。管理处的领导考虑，假如简单放行，恐怕损害业主的利益；假如拒不放行，又会使住户感到不便租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷假如冰霜。于是鉴于租住户只是搬出局部家私，提出了一个变通方
