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1、 2022年物业管理师考试管理实务精选辅导讲义32装饰装修治理是一个系统工程，要真正到达科学治理、细致效劳，不仅要严格遵守上述装饰装修治理流程，还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进展全面的分析。在综合各方因素的根底上，科学地制订装饰装修治理细则，使物业装饰装修治理真正落到实处。物业治理单位应当根据装饰装修治理效劳协议实施治理，加强现场检查，准时发觉问题加以制止。一般而言，物业装饰装修治理包括以下内容。(一)物业装饰装修范围和时间治理物业装饰装修的区域应根据相关装饰装修治理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部位；封闭阳台不得超
2、过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统等。装饰装修时间应依据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特别装修时间和装饰装修期。(1)一般装修时间是指除节假日之外的正常时间，一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业时间及拆打时间为：作业时间：8：0012：0014：0018：00拆打时间：8：3011：3014：3017：30(2)特别装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进展装修。因特别状况需要装修应视详细状况相应缩短装修时间。(3)装修期是指装饰装修过程的完结
3、时间。目前国家公布的法规虽无明确规定，但一般状况下不超过三个月。(二)物业装饰装修治理的要求为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修治理应重点检查：(1)有无变动建筑主体和承重构造。(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，撤除连接阳台的砖、混凝土墙体。(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。(5)有无其他影响建筑构造和使用安全的行为。(6)有无未经有关单位批准的以下行为：1)搭建建筑物、构筑物；2)转变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；3)拆改供暖管道和设施；4)拆改燃气管道和设施；5)超过设计标准或者标准增加楼面荷载的；
4、6)改动卫生间、厨房间防水层的。同时，还应留意检查以下方面：1)施工现场有无实行必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进展焊接作业等；2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采纳轻质材料等；4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统要求、阳台栏杆的统一要求等)；5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。(三)物业装饰装修治理费用和垃圾清运的治理物业装饰装修治理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。装饰装修治理费用的收取要严格根据国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费工程和任意确定收费标准，即使无统一规定而
5、又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业治理实践中，装饰装修治理收费的工程和标准，因各地规定的不同，差异较大。为确保物业装饰装修工程的有序进展，维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益，目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业治理单位签订物业装饰装修治理协议，商定物业装饰装修相关事项和治理收费，并以此为依据标准各方行为。一般而言，物业装饰装修治理协议中物业治理单位向装修人商定收取的费用包括装饰装修治理效劳费和垃圾清运费。1治理效劳费治理效劳费是指因物业装饰装修工程增加物业治理效劳工作量而设置的临时性收费工程，国家对于详细的收费标准没有明确规
6、定，一般由装修人和物业治理单位双方商定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。2垃圾清运费垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的治理和清运费用。如业主根据要求治理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；否则，装修人应向物业治理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业治理单位代为清运。装饰装修垃圾是装修治理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修治理的根本要求是：(1)装饰装修垃圾需袋装处理；(2)装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进展堆放和清运。(四)物业装饰装修现场治理1严把出入关，杜绝无序状态
7、由于装饰装修工人的来源掌握有极大的不确定性、施工过程中的自我约束缺乏、施工单位治理不力等缘由，在物业装饰装修期间，物业治理单位应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料治理。凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律制止人内，保证装饰装修人员治理的有序化、标准化。装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强掌握和治理：(1)核对是否为审批同意的材料。(2)核对是否符合相关规定。对于有特殊要求的材料或设备(如电焊机)，应根据规定办理相应手续；施工队须进展动火作业的，必需办理申报审批手续；进人物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入治理，杜绝担心全因素的消失。案例物业治理人员在巡察时发觉有未佩带标识(工牌)的施工人员在小区进展装修作业。经询问，其称将来得及办理相关手续。(案例分析)未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，要马上检查装修申报、出人口和装修治理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的马上补办，否则拒绝相关人员入场。
