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1、工程项目管理规划 调查研究 一个建设项目的成功运作，归根到底是市场必须求的结果，而市场必须求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。建设项目的实现通常必须要三个特定阶段：前期规划制定、施工建设、出租、销售和经营。其中，前期规划制定阶段是项目运作的龙头和开端，他包涵了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供必须关系的深入研究，项目产品将来的客户对象的特征。销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。重点工作一是放在前期规划制定上，一是放在后期销售上。而这都必须要对市场进行深入细致的调查研究。 1、市场调查 甲方要做的第一件事，就是委托专门的调查公司展开当地城市房地产
2、市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划制定中，在实施前或实施中能快速适应市场的细小变化。 管理要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性和竞争公司的内部情报。市场调查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是一般住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行推断。 2、规划调查 从城市规划的角度研究地产市场的发展和项目的规划选址问题。土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和具体规划状况，要与当地
3、城市的规划制定院和管理者坚持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘合计，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市激励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立优良的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜亮的主题和优秀的规划制定，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。 建筑工程项目的进度规划 活动分解 建筑工程项目的各项活动分解:一个建筑项目
4、从计划建设到投入使用,基本要 经 历 项目确实定、项目制定、项目施工、验收使用等阶段。进一步细分可分为如下几项:可行性研究;编制计划任务书;建设地点的选择;编制制定文件;建设准备;进行施工;完工验收;投入使用 。 以如上的活动分解为基础,相应的工程建设项目计划基本上可分成项目前期工作计划和项目建设总进度计划(如果估计项目会跨年度,还有必要编制项目年度计划)。 项目进度计划的编制 结合项目活动的分解、任务顺序排列和时间确实定,就可以编制出相应的项目进度计划。由于建筑工程项目有庞大复杂、时间继续长、参加方众多的特点,可以将进度计划的编制按照项目进展阶段、参加单位划分。在这些按阶段或单位编制的进度计
5、划中必须要重点控制的有:前期工作进度计划(包括可行性研究,项目立项工作,资源筹集工作),制定工作进度计划(包括制定准备工作,制定总进度计划,制定工作分专业进度计划),施工单位的进度计划(施工准备工作计划,施工总进度计划,单位工程进度计划,分部分项工程进度计划) 活动时间确实定 活动进行有效分解后,可以依据各种定额、历史数据以及各种其他信息确定出各项活动的时间要求。现行的定额有制定周期定额、建筑安装工程工期定额等。但是这些定额由于编制的年代久远,当时的经济发展水平、技术先进程度以及生产效率远不如现在,因此它们不太合适现在的实际状况,所以目前大多数建设项目只是用它们作为一个参照,并不全部依靠它们编
6、制进度计划。 现在比较常见的方法是建筑项目的参加各方使用历史数据和经验估算确按时间进度计划。比如制定单位依据单位各专业制定人员的数量、制定工作效率、制定管理者的能力以及对类似工程的制定经验等各方面的状况综合合计后,确定出工程制定时间要求。 关于建设项目的业主方来说,应强化统计资料的收集、整理、分析与报告工作。这样可以为进度计划确实定及制定提供基础资料和必要的猜测、决策依据。 .建筑工程项目的风险规划 由于建筑工程项目的参加方众多,建设期长,投资规模大,项目的独特性及一次性等特点必定导致这种项目的实施会碰到更多问题。如参加方众多会引发关系复杂难协调的问题,建设期长会使政治、经济、社会环境变动的可
7、能加大,投资规模大使资金回收有问题,这些都加大了建设建筑工程项目对业主的风险。 建筑工程项目的不同阶段会有不同的风险。但风险大多数会随着项目进展而变化,不确定性会随之减少。要强化建筑工程项目的风险规划,从以下几个方面着手: (1)可行性研究阶段。这一阶段的不确定性最大,也就意味着对以后的影响最大, 所带来的风险最大。尤其要对经济技术分析、前提假设条件、资金流量猜测、市场发展状况以及政策环境等诸多方面进行合计,这时如果能够做出减少风险的变更决策,以后的代价最小。 (2)审批阶段。这一阶段最特别的就是方案确实定和审批手续的办理。其中关键一条是建设地点的选择,主要合计工程地质、水文地质等自然条件、 建设时和投入使用后的能源、运输条件以及政府部门全面规划要求。接下来就是和制定有关的问题,主要有制定思路、选用技术、设备设施的合理性1。最后是政策方面的合计。 (3)项目实施阶段。这时的风险因素要比开始小一些了。必须要注意的有承包商的进度状况,监理方的工作状况(是否胜任)以及一些不可抗力的影响。
