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1、前 言本方案针对宏业广场的招商和后期经营管理方面展开解说，目的是为了让各方直观理解本项目后期工作展开的方式、措施，内容或有不尽之处，尚请指正。宏业广场购物城将来蓝图描述：A、 商场定位：凭祥市中档综合型百货购物城B、 经营方式：单体商户集合型经营C、 管理模式：统一管理D、 业态组合：-1层大型生活超市 1-3层百货购物城 4层孕婴童商品专卖、休闲餐厅、豪华影厅 5-6层商务酒店、小户型商住公寓第一章 招商前准备一、商业街招商方案实行中的细节完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的核心所在，而这一过程的某些细节问题不容忽视。 打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商
2、业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它规定招商人员具有良好的基本素质和专业素质，以适应多种压力挑战。本项目的招商工作重要分两个阶段:一是开业前的前期招商，二是营业期间的持续性招商。 宏业广场的招商团队必须要具有三个先决条件：一是必须十分理解购房、购铺客户的有关状况，二是必须十分理解宏业广场的各项资料及特点，其三是必须对商业流通领域的各类商品有深刻的理解。 有鉴于此，宏业广场的招商任务，由项目销售代理商一并承当，具有十分抱负的优势。 招商工作开始背面临许多实际的实行工作，在项目的核心概念基本上撰写招商文案、制定招商手册、制定媒体发布筹划、准备合同文本
3、、准备各类项目和开发商的宣传资料等等，这些都是开发商自身的准备，尚未波及“目的客户”的参与，应当说，这些必要的准备将为招商实行打下良好的基本。只有进行有效沟通，把握“目的客户”的洽谈与管控技巧，招商工作才干顺利开展。 从第一篇招商广告发布下去，接到第一种征询电话开始，招商进入了实际运作的阶段。应当说，从“目的客户”打进第一种电话到招商的合伙主体签订合同，进行项目推介这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。在这一过程中，重要目的是吸引好的“目的客户”加入到项目的体系中来，共同把项目推向市场。想要吸引“目的客户”的加盟，有效的沟通显得非常重要。 招商
4、中与“目的客户”接触的整个程序如下： 第一次信息的解决（来函、来电）-第一次信息答复-第二次信息解决（二次来函、复电、征询、商洽）-第二次信息答复（信息升级有选择发送实质性资料）-招商接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备区域性会）-发出会议邀请（曾经询问者、熟悉者及看报来电者）-接受报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款。 在这一过程中，一方面面临的是对“目的客户”信息的解决和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，重要注意对“目的客户”按已经设定的招商区域归类，对目的客户姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同步给对方发去有关项目和开
5、发商的基本资料（涉及开发商简介、项目简介、招商活动的安排），同步对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“目的客户”做重点标注，用以综合的研究。在这一过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的阐明，对于“目的客户”提出的问题也不必急着回答（重要避免“目的客户”因理解不够而以偏概全，自我估计或避免竞争者和歹意袭击者获取一手信息）。在“目的客户”研读了有关资料后第二次征询过程，招商部门则应当选择性的简介有关招商状况和项目信息，并根据“目的客户”体现的诚意，发去部分“该目的客户”重点关注的内容资料，并力求邀请对方参与招商会议。 对于某些急于理解状况的“目的客户”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领
6、来访者参观开发商、理解运作方案等，以免流失“客源”。 在第二次信息答复后，对于参与招商会议的开发商进行初步的分析，掌握部分需求，理解“目的客户”重要关怀的问题，以便在会议过程中及时解答。 值得阐明的是，在整个招商过程中对“目的客户”心理的把握常常影响签约率。一般来说，招商开发商应分为三步走。一、让目的客户兴奋：引起目的客户的爱好、激发她们极大的热情是成功的前提。二、让目的客户理性：让“目的客户”感受到开发商的规范和理性，授予“目的客户”“渔”是合伙的基本。三、让目的客户实际：根据“目的客户”的实力和状况为其量身订做合伙方略，才干真正合伙长远。 团结协作,解决招商中常用的问题。古人把取胜的因素总
7、结为“天时、地利、人和”，其中“人和”就是指团队的凝聚力和协作精神。由于招商工作是一种系统工程，员工由于分工不同常常会产生某些利益上的冲突（如区域负责制导致的区域划分矛盾等），解决和消除矛盾不仅利于工作的顺利开展，也会给加盟商更强的信心。因此，“人和”才干保证卓有成效的解决招商中的某些实际问题。 在招商过程中，要解决大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，因此工作内容非常细琐，在实际的过程中常常会遇到某些具体问题，对这些问题的良好解决将使招商工作更完美。对“目的客户”提出的问题予以良好的解答将大大增强其信心。 作为一种迅速进行项目渠道拓展的措施，招商在操作措施、运作思路上与老式的模式有所不
8、同。但必须阐明的是，招商模式与老式的渠道拓展只是优势互补，并不冲突。事实上，对于任何长远发展的开发商来说，以招商为运作模式只是在初期迅速建立营销网络的一种措施，而对加盟者的长期帮控、深度协销，从而建立稳固、长期的战略联盟，做到“你中有我，我中有你”才是核心意义所在。招商和老式模式的完美融合将成为中国开发商营销的亮丽风景。 应当说，在实际的招商过程中还会面临许多问题：如如何铺货、低成本运营、应对危机事件等等，只有细心和不断的总结经验，才干使开发商与商家共同发展。开发商协助加盟商解决问题，也就是为自己解决问题，本着真诚合伙的态度，才干获得完全意义上的成功招商。 二、国内商业街的重要类型 都市步行街
9、商业街（区）是都市商业发展、都市风貌、都市综合竞争力的代表，也是都市改革开放成果和都市经济繁华的代表，因此，人们都把都市步行街商业街称之谓“都市窗口”、“都市名片”。 目前，全国有各类示范街193条，其中中宣部等6部委先后五次推出全国性示范街81条，各省市发布的示范街112条。这些示范街在规范经营行为、维护市场秩序、繁华市场经济等方面作用突出。据不完全记录，全国既有出名商业街步行街200多条，此后几年正在建设和规划中的商业街步行街近百条。 中国都市商业网点管理联合会步行商业街工作委员会前不久分别到上海、南京、济南、天津、杭州、吉林、沈阳、大连、贵阳、成都、重庆、宜昌等12个都市进行考察座谈，觉
10、得国内步行街商业街（区）重要有如下四种类型：1历史上形成的，都市中心区和都市区域中心的商业街步行街。它是都市名片，体现都市繁华。如王府井、西单，上海南京路、淮海路、四川路，广州的上下九商业步行街，天津的和平路商业街，南京的湖南路商业街，沈阳中街，苏州的观前街等。 2专业商品街和服务性街区。如某地区南城马连道的茶业一条街，杨村的装饰布一条街，杭州的丝绸城，广东省番禹电器一条街，以及散落在各地的诸多美食酒吧一条街等。 3旅游观光休闲街。特别是有很长历史和文化底蕴的古城乡，如某地区的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、上海新天地等。4室内商业街。如某地区东安商场的地下“老某地区一条街”，沈阳兴隆人们庭“室内商
11、业一条街”等，MALL里和地铁里商业街也属于这个范畴。目前，国内商业街步行街有两个趋势值得关注： 一是从经营走势分析，第一种类型，即历史上形成的、都市中心区和都市区域中心的商业街步行街，购物比例呈下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势，因此，正面临经营业态和错位经营的调节，进入再次改造期。其她三种类型，只要定位精确，经营状况越来越好。 二是大都市商业街步行街的改造建设正向中小都市辐射。在经济发展中，都市改造结合商业构造调节，特别是地级市和旅游都市，都十分注重步行街商业街规划，都十分注重步行街商业街建设。三、实行商业街租赁方略及运用方式 租赁招商是将商业街的开发从营建方案阶段转变成零售营
12、运个体阶段的中间环节。 租赁招商是人与人间的关系，它是一项选择，也是一项替选方案的评估，它拥有的项目使零售商但愿成为它的一部份，它发明了一种零售的焦点，使消费者乐意前去。 租赁招商是一项艺术也是一项技巧，它涉及了客观的资料、经验与直觉反映，对于市场、消费者、零售商及购物中心自身的分析将是成功的租赁招商得以达到的重要核心。 最重要的，租赁招商的核心在于理解如何促成一桩交易及理解如何执行这一交易，发明力与资料可说是租赁招商的门槛。 下面的资料将协助解释许多有关招商作业的重点，在诸多方面而言，租赁招商是自发性直觉的反映，且就像是轶闻趣事一般，其规则常常不是片断而枯燥的，并且成功的捷径常随着不同的购物
13、中心而有所不同。当你继续往前阅读本部份就会发现许多观念和基本原则都将协助你更进一步理解租赁招商的真谛。 招商租赁是任何商业街经营成功与否最重要的要件之，如何将空间招商出租，如何将空间分割合适以合用不同业种，而与各承租户达到合同，也就是（1）将她们引入商业街，（2）发明零售商与业主双赢的财务安排，但是所有以上成功的要点对于不同的商业街并非全然相似。 四、商业街统一招商管理原则 统一运营一般涉及四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理又是背面三个统一工作的基本和来源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划与否成功，并且决定着后期商业街商业运营的管理
14、能否成功。 通过经营定位、经营品项、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，商业街就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目的的核心工作。笔者草拟了一种商业街“统一招商管理的十项基本原则，但愿能对国内商业街的招商管理工作有所协助。 通过经营定位、经营品项、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，商业街就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目的的核心工作。建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不仅可觉得顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商
15、户提供丰富精确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更具体的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为商业街自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配备、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于商业街分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分派。招商不是一种开业前就完结的工作，事实上商业街的招商是一种无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。第二章商业项目的招商与技术规定 老式商业设施的开发商虽然并不注重筹划（即市场定位和业态组合等），但她们还是很在乎商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中的重要地位。 招商是商业地产收益的实现形式，一种商业地产项目运作成功与否就看与否能按筹划成功招商。因而，对于商业地产来说，掌握地产商业的招商特点有助于商业地产项目的运作成功。 与老式的商业相比，地产商业具有如下五大特点： 目的客户主次分明 一方面是拟定主力店群，其作用重要有四个：其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。出名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有助于项目的可持续发展；其二是出名的主力店群的入住可以吸引投资客的眼球，刺激铺位
