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1、郑州市城中村改造经验一、基本市情郑州市北临黄河，西依嵩山，东南接黄淮平原。现辖6个区（包括金水、二七、管城、中原、惠济、上街）、1个县（中牟县）、5个县级市（包括巩义、荥阳、新密、登封、新郑）和2个国家级开发区（包括郑东新区、高新技术开发区）、1个国家级出口加工区（即经济技术开发区）。全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，全市总人口724.3万，建成区面积294平方公里，建成区人口约354万人，除郑东新区、经济技术开发区外，建成区内共有124个城中村（共228个自然村），占地约70平方公里，约占建成区总面积的1/4，村民人口约30万。郑州是中国历史文化名城、中国优秀
2、旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国创建文明城市工作先进城市。是中国八大古都之一，“世界历史都市联盟”成员城市。早在8000年前，我们的祖先就在这里繁衍、生息和发展。5000年前，人文始祖轩辕黄帝在这里出生、创业和建都，奠定了中华民族的根基。3600年前，成为我国商代早中期都城，享誉世界的商文明从这里起步。嵩山文化,黄河文化,黄帝文化,商都文化等是郑州历史文化的主要内涵,为中华民族的发展和华夏文明的创立做出了突出的贡献。郑州景观众多，旅游资源丰富。有以少林寺、中岳庙和国家森林公园、世界地质公园中岳嵩山为主的嵩山风景名胜区，以黄河风景名胜区、大河村原
3、始村落遗址为主的黄河历史文化风景名胜区，有浮戏山、轩辕黄帝故里、北宋黄陵、河洛汇流、康百万庄园等名胜古迹，嵩山少林寺以佛教禅宗和少林武术闻名海内外。 二、城中村改造进展郑州市城中村改造的提出是在1998年，在郑州市人大代表会议上，部分人大代表对城中村存在的脏、乱、差现象及影响城市形象和发展的诸多弊端，表示了高度的关注，并建议对城中村实施改造。但由于当时的历史条件和各相关方面对城中村以及城中村改造的认识有一定的局限性，也没有相应的政策支持，所以未能得到推行。直至2003年，郑州市政府才正式将城中村改造提上了议程，在考察借鉴一些城市城中村改造经验的基础上，结合当时实际，研究制定了郑州市城中村改造规
4、定（试行）（郑政200332号）文件，对城中村土地、规划、拆迁管理以及村集体经济转制办法做了初步规定。2004年，市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，并再次组织考察外地经验，出台了郑州市城中村改造土地规划拆迁管理实施办法（试行）（郑政200435号）文件，对2003年32号文件进行了细化，并在市内各区推荐的基础上，确定了17个村（组）为改造试点单位。2005年，根据郑州市委、市政府“保护改造中心城区、加快建设郑东新区、抓好中心城市建设”的战略部署，我们在总结17个试点改造村（组）经验的基础上改造工作全面启动。2006年，为加大对城中村改造的领导与协调力度，成立了“郑州市城中村改造工作领导小
5、组”，并下设办公室，统一组织协调全市城中村改造工作，同年，共批准了30个村（组）实施改造。2007年以来，在总结以往工作经验的基础上，结合国家法律法规以及我市实际，市政府研究出台了进一步规范城中村改造的若干规定（郑政2007103号）文件，对2003年32号、2004年35号文件的部分条文进行了修改，部分条文进行了细化，并形成了一套强而有力的工作机制。在具体实施中，为解决推进中的一系列问题，充分发挥城中村改造的综合社会效益，市政府根据工作实际,不断完善相关配套政策，这些政策涉及城中村改造的工作程序、村民的安置补偿、拆迁施工现场管理以及解决低收入人群和外来务工人员的住房问题等方面。总的来说，经过
6、一个较长时期的探索，郑州市城中村改造的相关政策逐步得到了完善，并切实形成了一套具有郑州特色的工作机制。市内各区、乡（镇、街道）、村（组）严格按照有关政策操作，克服种种困难，大胆实践，做了大量深入细致的工作，有效推进了全市城中村改造的发展进程。截至目前我市共批准95个村（组）（含144个自然村）实施改造，其中已实现集体土地转国有的有46个村（组）（含69个自然村），已完成改造规划编制工作的有38个村（组），已通过招拍挂出让改造用地的有19个村（组）（含34个自然村）。通过土地招拍挂，共盘活建设用地约7243亩，已签订土地储备协议面积约3208亩。全市在建房屋总建筑面积约1382万平方米，其中在建
7、安置房约731万平方米,在建配套开发商品房约651万平方米，在建用于解决低收入人群和外来务工人员住房问题的廉租住房约22万平方米,在建医院、学校、幼儿园等公益性设施用房约1.2万平方米。总投入资金约166亿元。三、主要做法近年来，我市城中村改造一直坚持“政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、成熟一个,改造一个”的基本原则,在具体实施中，我们着力建立一套强而有力的工作机制、着力激发村民与开发企业两方面积极性、着力抓好三个关键环节、着力落实四项推进措施。（一）着力建立一套强而有力的工作机制。城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作,由于触及各方利益，被村民称之为第二次土地革命。为确保城中村改造工作
8、顺利进行，市委市政府把这项工作摆上了重要位置,给予了高度重视,作为加快城市化进程、不断改善民生的“重头戏”来抓。一是加强领导。成立了市城中村改造工作领导小组，主管副市长任组长，抽调市建委、规划、国土、房管、土地储备中心、拆迁办等单位专业人员组成办公室,为城中村改造工作提供政策指导和协调服务。各区分别成立了城中村改造工作机构,建立了与市领导机构相衔接的组织体系和工作机制。二是明确责任。市城中村改造工作领导小组统一负责城中村改造工作的组织领导、政策制定、方案审批和指导协调,各相关职能部门负责城中村改造相关工作的复核、审批、考核、督导等;明确各区政府为城中村改造工作的直接责任人,具体负责本区范围内城
9、中村改造控制性详细规划的编制及改造方案的申报、拆迁安置及建设管理等组织实施。三是完善制度。我们制定了主任办公会议、每周工作例会、改造方案联合会审、以及信访举报、监督检查等项制度,为城中村改造顺利推进提供保障。四是上下联动。在市政府统一领导下,建立了以市城中村改造工作领导小组为中心,各区、街道办事处、村组城中村改造工作领导小组为支点,上下贯通,步调一致,一级抓一级,层层抓落实的四级组织领导体制,为全面推进城中村改造工作奠定了坚实基础。（二）着力激发村民和开发企业双方积极性。首先，加强宣传动员，赢得群众拥护和支持。一是逐级召开动员大会，统一思想，提高认识，明确任务，坚定信心；二是借助电视、报纸、广
10、播、板报等宣传载体广泛宣传，张贴公告、悬挂条幅营造浓厚氛围，印发给村民的一封信、致商户、承租户的一封信、政策问答手册宣传政策，发动群众。三是组织宣传队伍深入村组、深入一线，面对面、心贴心向广大村民宣传城中村改造的目的、意义、补偿安置政策,并从兑换面积的单价、居住房屋的性质、周边环境的改善、经济收入的增加以及综合效益的提升等方面帮村民算“升值帐”、“收入帐”和“环境帐”，让广大村民切身感受到拆迁为他们带来的好处和切身利益,赢得了村民的极力拥护和大力支持。为了健康、快速推进改造工作，市政府本着政府让利、村民受益、企业有利的基本原则，在广泛调研的基础上，出台了一系列惠民让利政策。为最大限度地保障村民
11、合法利益，我们依法合理制定补偿安置标准。被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定，原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的, 原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。对开发企业，我们及时研究出台优惠政策，保障其在城中村改造中有合理的利润空间。比如对土地出让金政府收益部分我们规定，除国家、省规定不得减免的部分，其余全部返还，用于该城中村基础设施建设。尤其是在国际金融、经济形势异常严峻的情况下，我们又对相关规费进行了缓缴、减、免；同时，我们经常深入村（组）、开发企业调查研究，或召开各种类型的
12、座谈会征求意见，提出建议，切实帮助他们解决改造工作中的具体问题，充分调动开发企业参与城中村改造的积极性。（三）着力抓好三个关键环节。实践证明，规划编制、土地出让、拆迁补偿是城中村改造的三个关键环节，对此，市委、市政府高度重视，周密部署，克难攻坚，全力突破。一是坚持规划先行。统一规划、科学规划、超前规划，着力建立一个层次清晰、科学合理的规划体系。强调规划的整体性、前瞻性和科学性，要求彰显地方特色，凸现功能定位。为提升城市形象，完善城市功能，提高城市品味，强化产业培育，促进全市经济社会实现跨越式发展提供必要的技术保障。高度关注村民的医疗、健身、休闲、教育、就业等需求。在具体实施中，要求合理规划和建
13、设停车场、公共绿地，以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施，尽力为村民的生活便利、生活愉快着想。已完成土体招拍挂的19个村（组）共规划中学7所，小学20所，幼儿园43所。还要高度重视城市低收入家庭、外来务工人员和来郑大中专毕业生的住房问题，为他们提供经济、适用的住房房源，是各级政府的重要职责，也是保持城市经济活力和竞争力的必然要求。我市在城中村改造时，规定开发企业原则上要从开发建设总面积中，提供5%的小户型简装修住宅，村集体原则上也要从安置的村集体办公也经济用房总面积中，提供5%的小户型简装修住宅，按照每月每平方米5元的租金标准，出租给辖区政府，租用期为5年，作为过渡性廉租住房
14、和周转房房源，由区政府统一管理。我市城中村改造项目在建廉租住房约22万平方米。二是坚持依法供地，着力创造更加公开、公平、公正的土地市场环境。村（组）使用的土地，经村民（股东）大会或代表大会同意，区人民政府审核确认，按土地利用现状依法集体土地转为国有，并依法确认国有划拨土地使用权，办理国有土地使用证。村（组）使用的土地，以村（组）为单位，一次性全部按土地登记规则规定的程序办理申请和登记发证手续。对安置用地，我们明确由村委会以自办出让方式办理手续；对配套开发用地，我们坚持走招拍挂程序，通过土地招拍挂选择有实力的开发企业参与城中村改造。目前我市已出让改造用地的村（组）有19个，其中一个村是通过土地拍
15、卖方式出让，其余18个村（组）均是采取挂牌方式出让。三是坚持依法补偿，和谐拆迁。逐户与村民签订补偿安置协议，及时为村民发放搬家补助、临时安置补助等费用，对在规定时限内搬迁完毕的村民,除其他正常费用外，给予一定的拆迁奖励；帮困扶弱，抽调部分干部组成帮扶组，帮助孤老、残疾、患病等村民寻找临时居住房，义务搬家。对于生活困难的贫困户,为其发放生活补贴,帮助其顺利渡过拆迁安置过渡期；对拆迁工程招投标、协议签订、资金补偿、垃圾清运等各个环节，实行阳光操作，坚持透明公开，力求以公开求公正，以公正得人心，广泛接受社会各界监督；设置举报电话、村民咨询和上访接待站，组织人员24小时值班，及时解决拆迁中村民反映的各
16、种问题，化解矛盾，确保拆迁工作和谐、顺利进行。（四）着力落实四项推进措施。一是采取集中培训与重点教育相结合的办法，针对不同群体，分类、分层次开展培训工作。对城中村改造工作人员，重点采取举办培训班、召开培训会等形式，宣讲土地管理法、城乡规划法等相关法律和政策，以及我市城中村改造的政策、程序和工作方法，不断提高城中村改造干部和工作人员执行政策的能力和水平；对村（组）干部，重点采取集中学习、参观考察、座谈等多种形式，宣讲我市城中村改造的政策、程序以及群众工作方法，提高村（组）干部运用政策开展工作和处理村民纠纷等问题的能力。二是以“政府主导、市场运作”为主线，多种模式并举，加快城中村改造步伐。对于有一定集体经济实力且领导班子战斗力较强的村（组），鼓励和支持其成立股份制公司，自行筹集资金进行改造；对于村民和村集体自行改造积极性较高，但集体经济实力不足于满足改造需求的村（组），支持其与房地产开发企业或有实力的周边单位成立联合开发公司，共同实施改造；另外，对于区政府经济实力可以满足城中村改造
