《无锡市东港镇市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无锡市东港镇市场调研报告（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、无锡市东港镇市场调研报告一、无锡宏观市场的分析21、无锡市历年GDP总量及增长率变化趋势22、无锡市城市居民人均可支配收入33、无锡市近年土地交易量44、无锡市近年房地产投资总额及供求状况55、无锡市近年房地产销售面积及增长率66、无锡市未来房地产市场展望7二、无锡市东港镇概述91、东港镇地理环境和历史文化概况92、东港镇人口统计及经济发展概况103、东港镇工业概况104、东港镇发展规划11三、无锡市东港镇房地产概况141、东港镇房地产发展概况142、东港镇近年房价走势概况153、东港镇现有居住情况分析164、代表楼盘分析17四、无锡市东港镇商业概况191、东港镇商业概述192、东港镇商业业态
2、分布193、东港镇目前商业租售情况234、代表商业分析24五、本项目建议261、SWOT分析262、住宅部分273、商业部分33一、无锡宏观市场的分析1、无锡市历年GDP总量及增长率变化趋势2009年是21世纪以来我国经济社会发展最为困难的，最为不平凡的一年，面对国际金融危机，银根紧缩等严峻的经济形势和繁重的发展任务，无锡市财税系统积极进取、创新工作，继续保持了财税工作持续、稳定、较快发展的良好势头，经济社会正平稳较好地发展。 2009年无锡地区生产总值超过4992亿元，人均生产总值超过81151元/人，全市财政总收入突破1061.99亿元。2010年无锡市经济继续稳定发展，前三季度已完成国民
3、生产总值4212.7亿元。2、无锡市城市居民人均可支配收入2009年度城镇集体以上单位在岗职工平均工资为43346元， 比上年增长11.6%；城市居民人均可支配收入25027元，农民人均纯收入12403元左右。城镇登记失业率控制在2.87。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市人均住房面积达到39.4平方米以上，农村居民人均住房面积57.7平方米。 3、无锡市近年土地交易量自2007年以来，无锡市土地市场供应节奏有所放缓，07年共出让经营性用地420.67万平方米，同比下降59.59%。08年土地供应节奏总体还算平稳，全年共出让经营性用地面积为427.23万平方米，相比07年增加了1.
4、56%，平均出让价格约2588元/平方米，同比下降23.95%。09年共出让经营性用地418.14万平方米，相比08年下降2.12%。2010年前三季度无锡市共有60幅经营性用地挂牌出让，开发商的拿地热情较去年有所上涨，告别了09年的流标现象，60幅土地全部成交，成交面积达499.25。4、无锡市近年房地产投资总额及供求状况近年来无锡房地产市场保持增长的态势，继2003年房地产开发突破百亿大关，施工面积超过千万平方米之后，无锡市房地产开发持续升温，2008年全市房地产开发投资总值达333.92亿元，同期增长由上半年的52.81%回落到20.47%，在建施工面积2317.99万平方米，新开工面积
5、820.68万平方米，同比增长分别为19.15%、18.72%，竣工面积300.61万平方米，同比下降27.77%；2009年无锡房地产市场手住房消费政策的鼓励、宏观经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，呈现了回暖到活跃的局面，消费信息提振，市场成交量大幅增长，房价经历盘整后逐步走高，市区房地产全年施工面积3260.25万平方米，新开工面积1331.24万平方米，竣工面积667.52万平方米， 2010年前三季度市区房地产施工面积3971.44万平方米，新开工面积1195.86万平方米，竣工面积516.97万平方米。5、无锡市近年房地产销售面积及增长率无锡房地产市场手住房消费政策的鼓励、宏观
6、经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，呈现了回暖到活跃的局面，消费信息提振，市场成交量大幅增长，房价经历盘整后逐步走高，2009年无锡市商品房销售面积1007.43万平米，销售金额为631.25亿元。2010年前三季度无锡市商品房销售面积623.85万平米，销售金额为461.97亿元。6、无锡市未来房地产市场展望1) 以普通住房消费为主的宏观调控政策将持续推进过去几年国家的宏观政策发布了不少，预计未来几年内国家对房地产业的政宏观调控政策仍将以普通住房消费为主，控制过度投资，为房地产业的可持续发展创造良好的外部环境。2) 买方市场特征将更加明显，市场供给结构进一步优化目前无锡土地供应总量和在建
7、施工面积规模较大，2009年市区商品房上市量将保持在700800万m2左右，市场供求关系正逐步变化，消费者将对楼盘质量、企业品牌提出更高的要求，房地产开发商的销售压力会有所加大，开发商竞争更加激烈，开发商将在竞争环境下更好更准地定位，开发出性价比高的楼盘来满足市场需求。东港区域目前的竞争主要来自于张家港、江阴及周边乡镇等新开发楼盘。3) 市场需求总量继续保持平稳发展，消费将进一步激活预计未来一年内无锡房地产市场成交仍将保持平稳发展的态势，随着“山水名城”城市化进程的不断推进，大量流动人口和改善性购房主体的增加将使市场需求总量有增无减。东港地区目前高档次新建住宅小区有限，如何做好本区域内的客源是
8、首先需要考虑的问题。4) 商品房价格继续保持平稳状态国家宏观调控政策的背景下，房价大幅上涨的空间已不是很大，随着中低价位楼盘的不断推出，供给结构进一步优化，开发商楼盘品质不断提高，楼盘价格基本体现价值，商品房价格将继续保持平稳。5) 未来房地产市场仍处于上升发展通道目前无锡的平均房价上升到历史的最高点，因此未来无锡市场观望现象肯定存在，从未来趋势看，本市房地产市场仍处于上升发展通道。这是因为本市城市化进程相对周边同类城市起步较晚，市场发展空间很大；经济社会连续多年保持较快发展速度，“富民强市”政策得到深化，房地产业发展的经济支撑力强；规模型、实力型房地产企业已成为房地产市场主导力量，企业主体抗
9、风险能力强；无锡市已经采取的一些规范和调控市场的措施与9.27的调控政策的目标方向是一致的，市场受到的政策影响相对较小；相对区域内同类城市而言，目前无锡市住房价格处于中等水平，价格基本反映了产品价值，加之房地产具有保值和增值特性，房价下跌的空间极小。二、无锡市东港镇概述1、东港镇地理环境和历史文化概况东港镇总面积84.6平方公里，由原港下镇与东湖塘镇合并设立而成，是无锡市规划建设特大城市框架中20万人口规模的新型卫星城市。东港镇区位优势明显，东接常熟、上海，距上海100公里，接受浦东开发区辐射能力强；西通无锡、常州；南连苏州、杭州；北至世界港口-张家港码头。同时东港镇交通便捷，建设中的锡东大道
10、和无锡东干线贯穿全境，距张家港、江阴港、沪宁高速公路、京沪高速公路、沿江高速公路、无锡机场均仅20公里。文化底蕴独特。春秋时期的象塔头墩遗址至今仍清晰可见，300多年的黄土塘老街遗址、古代名刹香山禅寺还保留着古老的风韵。独具特色的舞龙、舞狮、庙会、灯会等民俗活动为东港镇增添了文化魅力。原重庆市市长包叙定、“两弹一星”元勋姚桐斌、奥运羽毛球冠军顾俊等都出生在这一方土地。2、东港镇人口统计及经济发展概况东港镇全镇总人口11.5万人，其中常驻人口约8万人，外来人口3.5万人。下辖24个行政村、2个社区居委会。2009年，东港镇完成地区生产总值65亿元，工业开票销售126亿元，财政收入6.15亿元。近
11、年来，东港镇坚持“开放兴镇、科技强镇、文化立镇”指导方针，在经济发展上历年提升，平稳发展，是典型的苏南新兴乡镇模式。3、东港镇工业概况东港镇依托现有的工业体系和产业基础，大力发展以纺织服装、机械、电子为龙头的支柱产业，形成了电子、新材料、生物医药、机电一体化等新兴潜力增量板块。全镇拥有10家省级高新技术企业，14只省级高新技术产品，累计申请专利超200件。“恒亨”白炭黑、“亚腾”铝型材、“南方”焊接设备、“洲翔”焊接设备、“梦卡迪”眼镜、镜盒、“华悦”眼镜、镜盒均为知名品牌，配套能力强，市场前景广阔。上市公司红豆集团属全国120家大型企业集团改革试点企业，“红豆”商标为全国驰名商标，红豆衬衫、
12、西服被评为中国名牌产品；晶石集团被认定为国家级高新技术企业。4、东港镇发展规划在深入研究分析东港发展现状、潜力和前景的基础上，东港镇决策层提出了建设一个新市镇、两个商贸物流园、三个工业集中区、四个农业生态园的“逆势赶超”战略，力争以新市镇的开发建设、新载体的加快打造和新产业的转型提升，努力推动经济社会发展再上新台阶。1）一个新市镇东港新市镇位于原东湖塘镇和港下镇之间，初步规划为“一轴三片”的建设格局，即通过东港大道和南北中轴线将整个中心区分为东、西、北三个片区，包括东港新市镇中心、五个居住社区和部分基层社区中心。其中，新市镇中心将建成集娱乐、餐饮、购物等功能于一体的生活性服务中心和以金融、保险
13、、信息为主要功能的生产性服务性中心。2）两个商贸物流区一为高速道口物流园。高速道口物流园将依托锡张高速道口交通优势条件，大力培育第三方物流企业，加快推进现代物流业发展，力争经过23年的时间，使之成为一个集货运服务、生产服务、商贸服务和综合服务为一体的现代物流园区和东港镇产业结构调整的主要载体。二为新市镇中心商贸区。新市镇中心商贸区将以“一轴三片、有机生长、枕河人家、水乡新镇”为规划设计理念，采用“五位一体”的城市设计框架，通过不同功能的区块彼此结合补充，建设以行政、高级商业、购物中心、金融商务、公寓酒店、办公、餐饮、休闲娱乐及体育文化等生活性服务和生产性服务功能齐备的东港新镇商贸核心区，全力打
14、造东港新的全功能商贸中心和中轴景观区。3）三个工业集中区一为锡山经济开发区东港园区。开发区东港园区经过近几年的开发建设，已经形成了较为明晰的产业分布，形成了“两区五园”的发展框架，即A区、B区和科技创业园、纺织服装产业园、电子元器件产业园、橡塑制品产业园、电气机械产业园，基础设施累计投入达1.07亿元，辅助设施也较为完备，具备了引进各类优质企业的能力。二为锡山经济开发区新材料产业园。开发区新材料产业园是以高分子材料、精细化工及相关领域产业为主的专业园区。目前产业园各项基础设施全面启动建设，兴达泡塑等重点骨干企业已签约入驻。同时，该园将通过加大企业清洁生产执行力度和废弃物园区内部循环综合利用效率
15、，大力推进生态工业园区和循环经济园区建设，力争通过三年时间，形成150亿元的产出规模，成为华东地区重要的新材料高新技术产业生产研发基地。三为红豆工业园。重点发展橡胶轮胎、纺织服装、机械车辆、生物医药四大产业。4）四个农业生态园一为山前生态园。山前生态园地处东港镇山联村，规划面积1000亩，由山前嘉园和山联龙虾生态养殖园两个板块组成。山前嘉园将把原生态的山水资源和农村自然风貌完善融合，打造出一个青山如画、绿树成荫、百草丰茂、白鹭成群、水清鱼跃的生态新农村。山联龙虾生态养殖园由山联村富民合作社与南京农业大学水产学院合作开发龙虾养殖，力争经过2年的努力，形成集生态、文化、休闲、娱乐、餐饮为一体的农业产业园，初步实现规模化和品牌化，全力打造“无锡最美的村庄”。二为红豆杉生物园。红豆杉生物园主要从事国家一级保护植物红豆杉的培育、种植和提炼。该园规划种植红豆杉面积3万亩，目前已完成1.7万亩。年内将再投资7000万元，一方面加快对制剂厂的技改和抗肿瘤药剂的开发研制及认证，另一方面进一步推进红豆杉的培育和销售，预计今年仅红豆杉盆景即可销售500万盆，产值2亿元左右。三为绿色菌果园。绿色菌果园由东升食用菌生态园和黄土塘瓜果园组成。东升食用菌生态园位于东升村，自2006年建成投产后，日产优质白金针菇5000公斤。年内将再投入80万元扩大规模，菌类品种扩展到草菇、杏鲍菇、茶树菇、鸡腿菇等10多
