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1、绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究摘要：我国已进入到老龄化高峰期，“十二五”规划中提出“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”，意味着我国的养老模式逐渐从家庭养老到社会养老转型，因此，养老房产的开发与建设十分急需。本文以绿城乌镇雅园为中心，调查、分析其运营管理模式，通过案 例研究、比较研究、深入访谈等研究方法，得出绿城乌镇雅园在养老地产运营管理模式上的优点，为我国之后的养老地产提供可以借鉴的宝贵经验。关键词：乌镇雅园 ； 养老房产 ； 运营管理 ；养老模式 1 引言1.1研究的背景与意义1.1.1研究的背景早在2010年我国人口情况普查期间，相关统计专家已经提出了我国将要进入人口老龄化阶
2、段，并且不只在一次国家级会议上提出了相关的议案，希望能够得到党中央领导人的重视。仅仅过去了四年，从去年的我国人口普查结果来看，我国已经进入了人口老龄化阶段，人口红利已逐渐的消失，老龄化加剧带来的相关问题也将成为社会面临的主要问题。然而，人口构成严重偏向老龄化已经成为了必然，国家在人口老龄化问题上的投入也将不断的增加，并且我国劳动力逐渐减少，劳动成本提高，年轻一代压力增加，这些问题也是困扰社会的问题。如何在市场经济体制下，解决这次我们必须要面对的人口结构老龄化的问题，就成了一个值得研究的方向。在这方面，我国房地产业是最早一批看到机遇的行业，经国家有关部门统计，我国养老业在2010年已经有着1万亿
3、的市场规模，早期进入养老市场的机构就只有医疗和社会服务业，他们占据了这块“夕阳”产业的半壁江山。我国地产业在2012年开始涉足养老板块，但是这只是个人的一种特殊行为，并没有形成规模，但是，这已经为养老业与地产业的结合奠定了基础，也就有了一个新的名词“养老地产”。养老地产在中国的的提出是有着特殊的意义的，这种有着公益性质的行业行为极大的缓解了国家公共养老机构的压力，也满足了数量逐渐增加的老年人对公共养老机构的排斥，在市场作用的驱动下，为老年人的晚年生活提供更好的服务。然而，由于这中模式在中国还是新兴事物，需要不断的进行调整和改革，为我国养老地产的发展和壮大积累经验。 本文以绿城乌镇雅园为中心，探
4、索养老地产的运营管理的优秀经验。1.1.2研究的意义1.1.2.1实践意义我国在“十二五”规划中就已经提出：积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。2014年我国老年人口数量接近2亿，无论是城市还是乡村，人口老龄化已经非常明显，全民养老问题已经成为社会的几个主要问题之一。2012年有关代表提出批准房地产业进入养老业的议案，该议案得到了通过。民间资本可以合法进入社会养老业，这一行为在社会上也引起了不小的争论。由于我国人口构成的问题，我国老年人口的比重还会随着时间的推移而不断的增加，新时代老年人的观念已经得到了转变，“养儿防老”的思想也得到了很
5、大程度上的改变，为了不成为儿女的负担，很多老年人呢选择社会养老机构安度晚年。然而，公共养老机构资源并不能满足日益增长的老年人口数量，所以，允许民间资本进入养老市场势在必行。本论文选题的意义可以归纳为以下四点：（1）缓解子女养老压力，提高社会效率（2）有利于老年人身心健康，安享晚年（3）服务专门化、系统化，提高老年人生活质量（4）通过研究、分析比较找出中国类似乌镇雅园养老地产运营模式尚需改进与不足的地方，完善这些不足，为之后我国的养老地产项目提供参考和经验。1.1.2.2理论意义以往养老地产在运营模式上是使用的市场经济制度，从盈利的角度“宏观”分析与研究我国养老地产行业，并没有从综合的角度进行科
6、学的分析，使得养老地产在形成与发展的过程中出现了或多或少的问题。本论文从更“微观”的角度出发，从目前国内外养老地产的运营管理模式的现状着手，调研分析参考绿城乌镇雅园的运营管理模式，不仅从运营理念、运营资金的来源、经营形式等方面构建其运营管理的理想模式,而且从完善人力资源配置、谋划运营规划、居住、餐饮、护理、医疗、康复以及其产品的分类、配套设施、产品设计的细节等方面考虑，总结目前存在的一些运营管理的不足，并且得出自己的结论，完善养老地产的运营管理模式，以至于为老年人更好地服务。1.2国内外研究概况1.2.1国外研究概况养老地产的开发在已经进入老龄化社会的发达国家，特别是美、英、日等国家已经相对成
7、熟。美国的养老地产模式的特点是管理者与拥有者分离，有助于解决一些后续的高专业性的矛盾纠纷。英国的养老地产的市场集中度非常高，最大的养老房产开发商占了很大的市场，几乎处于垄断状态。日本的养老地产基本处于出租模式，最大的特点是养老设施和养老服务的精细化和完备化。如美国太阳城、日本港北新城、美国大学村等都是一些享誉国际的养老地产项目。在国外，养老保险制度在养老地产运营模式逐渐成熟完善，Jos A. Azevedo-Pereira, David P. Newton, Dean A. Paxson（2003）提出养老房产倒按揭运营模式，即以房养老，也成为住房反向抵押贷款。中国也对这种运营方式进行尝试和试
8、点。倒按揭大大减轻了老年人的压力，有利于提高老年人的生活质量。Howard A. Winklevoss（1986）在他的Continuing Care Retirement Communities一文中介绍了CCRC社区这一概念，即持续照料退休社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。这种养老模式在国外非常流行，如宾夕法尼亚的活力老年公寓。对于负担不起高额的养老费用的老人，Christine E. Bishop（1991）描述了低成本的持续护理退休社区的功能。国外的养老地产
9、相比于中国，已是比较成熟，其运营管理模式中一些优秀的地方值得中国养老地产去学习借鉴。1.2.2国内研究概况养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个建筑需具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉。但是现在大多的研究偏向于房地产的盈利，忽视了老年人的实际需求。王忠（2011）对养老地产的商业模式进行了解构，阐述了养老地产是一种“养老+地产”的复合开发模式，并提出了中国的养老地产基本是学习了美国的CCRC社区，核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体。孙秀娟（2011）在她的硕士
10、论文中阐述了养老地产的入住模式主要是“租、售、反按揭”三种，得出通过“租、售、反按揭”三种组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。并且她提出了“战略联盟管理模式”，即开发商和一些专业化的公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营管理。我国的养老地产起步的时间不长，同时也意味着存在很多问题。李珊（2014）提出了两个问题，一是利润低，融资难，二是专业化服务欠缺。目前，养老地产的开发建设企业一般都不具备专业化服务与运营的能力，这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战。养老地产的服务化才是解决养老问题的核心，必须寻求与产业链的融合共振和系统协作，特别是离
11、不开对健康产业链的依赖。董伟源（2014）为养老地产所提供的建议有三条：第一，养老社区的结构创新，加入幼儿园、合住区等混合多元结构；第二，国家养老保险制度与养老地产服务的结合；第三，更多主题社区模式的开发。在养老建筑面临的挑战与出路主题沙龙中，很多学者都提出了自己的见解，黄晨熹提出：“养老已经在提供基本生活保障的基础上更关注如何让他们获得有质量、有自尊的老年生活”。李斌建议“设立入住老人的意外责任保险，让管理方面卸掉顾虑，让真正需要照顾的老年人获得理想的养老服务。”华山提出：“没有适合所有老人的基本产品，所以养老产品需要多元化，养老建筑以及规划要满足老年人各种各样的需求。”其他学者各抒己见，如
12、护理人员的合理配置、养老产品的人性化设计等。物业管理在养老社区的运营管理中发挥着巨大的作用。杨艳雪，崔婷婷（2010）研究发现养老地产中的物业管理存在服务不够全面和完善、物业专业人员不足、法律法规等不完善等问题，最后得出的解决方案为提高物业养老服务水平以及采用物业服务公司集成化养老服务模式。国内养老地产起步较晚，形式比较单调，养老地产的精细化运营管理模式的研究如医护人员的合理配置、养老社区内老年大学、健身房、剧院等的日常运作、物业人员的专业化培训等的研究很是缺乏。然而，作为未来地产行业的一个龙头业务，并不能因为以上困难就因噎废食，如何提升服务人员素、规范行业行为与构建和谐社会下的新型养老产业已
13、经成为了地产行业的中心研究内容。其中，向国外成功养老地产案例进行学习就是一个很好的方式。1.2.3国外研究状况正如中国一样，美国、英国和澳大利亚等发达国家也经历过人口比例失调，老年人口比重较大，尤其是二战之后的美国，老年人口所占比重达到前所未有的高度。这些国家应对人口老龄化的做法值得我们借鉴。1.2.3.1美国的投资型养老美国作为头号资本主义大国，它有着坚强的经济作为支撑，然而，在面临人口结构老龄化的问题上，它提出了投资型养老的制度。这是政府为了预防人口老龄化而采取的提前储备资金与制度，强制用人单位为劳务人员缴纳社会养老金，并将养老金作为专项资金进行管理，该项资金只能用于有关养老事项的支出。美
14、国也通过一系列的法律的制定保障老人权利，法律明确国家有义务为每一位达到年龄要求的公民提供最好的服务，在法律与经济的双重支持下，美国的人口老龄化问题得到了很快的解决。1.2.3.2英国养老的行政干预对于英国来说，人口老龄化如空中飘过的白云，并没有给英国的社会造成太大的影响，其主要是因为英国将国民养老上升到了一定的程度，政府进行积极干预，大力建设养老院等福利机构，并对民间养老机构给与政策上的支持与财政上的补贴。英国已经将国民养老作为一种国家事务进行处理，所以，英国人口老龄化虽严重却没有造成较大影响的原因就在于此。1.2.3.3澳大利亚的分层次养老澳大利亚在处理人口老龄化的问题上的方法可谓是相当有创
15、意、首先，澳大利亚在政策上将人口老龄化写进法律，保障老年人的合法权益不受侵害，表明国家对养老事业的重视。其次，澳大利亚政府对养老机构实施规范的管理，严禁没有相关资质的社会机构进入养老业，提高基础设施质量与数量，加强对养老业服务人员的培训。最后，澳大利亚根据年龄对老龄化人群进行了划分，并分为三个等级，并根据不同的等级配备与之相适应的护理机构与人员，在节省了人力的情况下也使得养老资金得到了最好的分配，缓解了财政的压力。其实，这是澳大利亚对全球养老业做出的最大的贡献，是它首推分层次养老的概念，并将其推广应用，为其它国家提供了借鉴。中国在历史发展过程中同样的遇到了人口老龄化问题，但是，以上几个国家应对
16、人口结构老龄化的方法是值得我们学习的，但是，由于我国人口基数较大，社会情况与资本主义国家有着根本的不同，所以，并不能将以上几个国家解决人口老龄化的模式照办照抄，只能是根据我国实际情况进行选择性的学习。2“养老地产”概念的提出“养老地产”概念的第一次提出是在我国，是我国地产业与养老业首次结合的探索，作为新时代下的产物，这一概念的提出，对我国人口老龄化问题和地产业的发展问题都有着非常重要的意义1。2.1什么“养老地产”所谓的养老地产其实就是地产行业与社会养老的结合，承担建设养老机构的主体从国家变成了盈利性的房地产企业，同时养老机构的管理与运营都由该企业负责。所谓的结合，既解决了我国人口结构快速进入老龄化阶段的问题，也给处于十字路口的房地产商带来了商机，从老年人们对养老地产的热衷程度就能看出，这是一份真正的“夕阳”产业。然而，“养老地产”并不是很单纯的地产业与
