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1、肥城市静苑小区建设项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称肥城市静苑小区开发项目二、建设地点拟建设的静苑小区位于肥城市高新技术产业开发区康王西路南侧、金源大街西侧，与高新区行政中心办公大楼相邻，交通方便，各项配套设施齐全。三、项目承办单位肥城市宏大房地产开发有限公司四、可研报告编制单位泰安田园建设项目管理有限公司第二节 可行性研究的依据和范围一、可行性研究的依据1.1 肥城市宏大房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；1.2国家和山东省现行有关政策、法规、规划；1.3国务院办公厅转发九部门联合制订的关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见；1.4国家现
2、行有关技术规范、规定、标准；1.5肥城市城市总体规划；1.6 当地有关部门或单位出具的证明；1.7 肥城市宏大房地产开发有限公司提供的有关技术基础资料1.8肥城市高新技术产业开发区详细规划。二、可行性研究的范围2.1 项目提出背景及建设的必要性分析2.2 项目建设地点和建设条件2.3 项目市场分析和建设规模2.4 项目设计方案2.5 环保及节能2.6 物业管理2.7开发建设进度计划2.8 投资估算与资金筹措2.9 财务分析及不确定性分析2.10 结论与建议第三节 项目法人简介 本项目法人肥城市宏大房地产开发有限公司，法人代表：刘宗军。公司成立于1995年9月，2003年改制为股份制企业，注册资
3、金1060万元人民币，公司经营范围为房地产开发及经营、物业管理等。公司拥有固定资产420万元，自有流动资金1000余万元，拥有各类优秀专业技术人员13人，其中高级职称2人，中级职称9人，初级2人。 近年来，公司乘肥城市高新技术开发区建设的东风，按照规划蓝图积极开展镇村住宅业务，公司取得了良好的经济效益和社会效益。现拟开发建设的静苑住宅小区，总投资3857.83万元，住宅建筑面积4.3万平方米。小区布局合理、设施齐全、生活舒适、交通方便、技术先进、环境优美，项目建设完成后，将为肥城矿区、搬迁居民、高新区内部分企业职工提供460余套经济适用商品房，这将对于高新区及矿区快速发展具有积极的推动作用。第
4、四节 研究结论 一、结论本项目总建筑面积4.3万平方米，项目总占地4.134公顷。 项目固定资产投资3857.83万元，其中工程费用2665.9万元，其它费用1079.18万元，预备费112.75万元。 项目建成后，可实现销售收入4615万元，销售利润503.34 万元，税前投资利润率13.05、资本金净利润率44.02。 随着肥城市高新区及矿业集团地区发展速度加快，该地区住房市场供需矛盾日益突出，本项目建设460套住宅，对解决驻地企事业单位住房不足和缓解搬迁居民住房紧张的状况，特别是解决中低收人家庭的住房困难，具有十分重要的作用。另外，由于本项目符合肥城市城市总体规划，建设地点位于高新区，项
5、目的建设对于保证肥城市高新区规划的实施，完善城市用地功能结构布局，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极推动作用。因此，本项目建设是必要的。二、建议 根据本报告对项目的不确定分析(敏感性分析)，不难看出总投资和销售收入对项目开发建设的影响较大。因此，本研究报告建议，在项目的实施过程中,应加强对项目的管理，特别是对价格和总投资两个敏感因素,应重点进行有效的市场营销工作和成本控制，这将是提高项目经济效益的关键所在。主要技术经济指标序号指 标 名 称单 位数 量一、建设规模430001建筑面积43000其中：住宅430002住宅套数套4603居住人口人13294总占地面积公顷4.1345规划
6、用地面积公顷4.1346建筑容积率%1.047绿地率%14.92二项目总投资 万元385783三单位建筑面积平均造价 元897四投资利润率 %1305五资本金净利润率 %4402第二章 项目背景及建设的必要性第一节 项目提出背景 肥城市近年来经济增长迅速，特别是高新区，西邻山东省内最大的矿业集团之一肥城矿业集团，东邻肥城市区，已全面进入肥城市新一轮城市总体规划。目前，高新区已初步形成了以高新技术产业为主，兼有高品质生活小区、商业区、休闲区的发展格局，实现了与肥城矿业集团的有机融合。由于该地区经济发展迅速，驻地企事业单位迅速增加，在加上原居民搬迁，致使该地区住房市场供需矛盾日益突出，根据有关政策
7、的要求，结合肥城市高新技术产业开发区控制性详细规划，项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足肥城市高新区及肥城矿业集团企事业单位职工对住宅的需求和解决搬迁居民住房困难的问题，以缓解高新区企业因住宅不足制约发展的矛盾，确保高新区、肥城矿区的稳定、快速发展。使之成为全市新的经济增长点。 公司编制了静苑小区详细规划。上述规划已报肥城市市委、市政府批准。第二节 项目建设的必要性 一、符合国家政策要求近期，国务院办公厅转发九部门联合制订的关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见，意见规定：“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面
8、积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。本项目积极响应本意见出台的规定，将建设目标定位在经济适用商品房上，70%以上套型建筑面积在90平方米（含）以下，主要为解决当地企事业单位职工、搬迁居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本项目建设符合国家政策要求。 二、符合肥城市城市发展规划及肥城矿区的实际要求 近年来，肥城市经济发展迅速，城市化建设日新月异，特别是高新技术产业开发区，已成为肥城城市新一轮发展规划的发展重点。在高新区规划建设的要求上，严格执行高水平规划，高标准建设，高效能管理，运用经营城市的观念开发建设，目前高新区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成，已成为肥城市经济发展和城市建
9、设的亮点。肥城市宏大房地产开发有限公司根据肥城市城市总体规划要求，结合肥城高新区、矿区职工及搬迁居民对住房的实际要求，确定建设面向中低收入家庭的静苑小区，将大大缓解本地区中低收入特别是无房户的住房问题。该项目的实施将对于肥城市高新区经济腾飞和人民群众生活水平提高发挥重要的推动作用。第三章 市场需求分析和建设规模第一节 市场需求分析肥城城市新一轮发展规划要求将高新区及矿区作为发展的重点，不断拉大城市框架，增加城市整体功能。目前高新区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成，大量高新技术企业及相关事业单位已入驻，已成为肥城市经济发展和城市建设的亮点。随着高新区大量企事业的入驻、原居民搬迁以及矿区的不
10、断发展，使该地区的住房供需矛盾日趋紧张，迫切需要建设生活小区，以缓解该地区的住房紧张问题。并且肥城市区、矿区原有部分居住小区由于建设年代比较早，住宅已不适应发展的需要，居民具有二次购房，改善居住环境的要求。根据肥城市委、市政府的要求，结合高新区的规划设计，本项目建设的商品房主要面向肥城高新区、矿区职工及搬迁居民等中低收入家庭对住房的实际要求。因此本项目建设市场潜力巨大，项目建成后市场有保障。第二节 建设规模 本项目根据肥城市住宅市场需求情况和城市总体规划要求，结合建设用地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措的可能，确定本项目建设规模为：总建筑面积43000平方米，其中：住宅面积43000平方米住
11、宅总套数 460套户、项目总占地面积4.134公顷。第四章 建设地点和建设条件第一节 肥城市地理概况 肥城市历史悠久，曾有较多古遗址和革命纪念地，它以丰富的地下矿藏和优美的人文地理环境闻名国内外。获“群桃之冠”的肥桃早在明朝已闻名于世，现已驰名中外。陶山栖幽寺附近的陶朱公（范蠡）墓等历史古迹吸引了大批史学家和游客。 肥城市位于山东省中部偏西，距省会济南65公里，地理坐标位于北纬35533619，东经1162811659，东临泰安市岱岳区，西靠平阴和东平县，北与长清县接壤，南临大汶河与宁阳县隔河相望，全市总面积1263.07平方公里，总人口98万人，城区位于市境的北部，占地13.48平方公里，城
12、区人口7.9万人。第二节 建设地点静苑位于肥城市高新技术产业开发区康王西路南侧、金源街西侧，规划面积4.134公顷，交通方便，环境优美。第三节 配套条件 一、自然条件 根据气象部门的提供的资料，肥城市属于温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下： (1)气温 年平均气温：12.9 极端最高气温：39.6 极端最低气温：13.8 (2)降水 年平均降水量：659.5mm 最大降水量：1179.0mm 最小降水量：140.0mm (3)风况 夏季主导风向ES 冬季主导风向CN 平均风速2.4m/s (4)冻土 最大冻土深度：480mm (5)地震裂度：6度 二、地质条件 本项目拟建地址已经山东天华规
13、划建筑设计有限公司钻探勘察，并出据勘察报告，具体如下：1、地形地貌拟建场地为农田，地形基本平坦，场地所处地貌类型为冲积平原，场区内所揭露岩土为第四世纪土层。2、区域地质构造拟建小区位于肥城断陷盆地中部南侧；南距桃园断层约4公里，北距F1、F2断层约5.5公里，根据查阅地震地质资料、地史记载分析，该区域无新断裂构造活动迹象；区域地质构造处于相对稳定时期。3、地下水特征拟建场地地下水为第四纪孔隙潜水，勘察期间地下水位埋深3.03.31米，平均3.15米，水位标高：84.68-84.97米，平均84.85米。第4土层为含水层。水位年变化幅度1.5米。其补给形式主要来源于大气降水及地表径流下渗。该水体
14、对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构的钢筋无腐蚀性。4、地层结构及其物理力学性质指标本次勘察查明，在钻探所达深度范围内，场地地层自上而下可分为4层，现分述如下：（1）耕土：该层分布在整个场区，土层厚度0.400.50米，棕褐色、松散、稍湿，不能利用，必须清除；（2）粉质粘土：该层分布在整个场区，土层厚度0.703.30米，褐黄色、可塑、湿，中等干强度，中等韧性，岩土性质较好，可做基础力层；（3）中砂：分布基本均匀，土层厚度1.052.09米，岩土性质较好，承载力较高，为良好的基础下卧层；（4）粗砂：该层分布均匀，岩土性质较好，承载力较高，为良好的基础下卧层。根据地质报告资料可见：该小区建筑物基础形式可采用钢筋混凝土条形，基础埋深以1.2米为宜。三、配套条件 (1)供水 本区属于肥城市自来水公司服务范围，小区干管从城市主干道的市政给水管道取水，沿居住区主要道路及小区级道路布置，形成环状，以提高居住区供水保证率，可满足小区项目建设用水及今后小区居民用水的需要。 (2)供电本项目所在区域电力充足，具有较好的供电条件，完全能满足小区建设项目用电及今后小区居民用电的需要。(3)供气本小区采用天然石油气，小区内部管线采用中-低压系统，主管线引自城市主干道的天然石油气管道。(4)供暖本项目采用城市集中供暖，规划中本区域的热力管线引自城市主干道城市供热管道，可解决取暖问题。(5)交通 项目建
