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1、怀密别墅墅板块市市场研究究报告一直以来来，由于于不具备备对于商商务支持持和涉外外生活氛氛围，密密云和怀怀柔的别别墅市场场开发受受到相当当大的制制约。而而近年来来，北京京别墅市市场有了了一个新新的动向向从从过去依依托交通通资源开开始向寻寻求景观观资源过过渡，景景色秀美美的怀柔柔和密云云等远郊郊正成为为别墅新新兴区域域。此外外，从目目前别墅墅市场的的发展来来看，现现代高速速交通消消除了人人们对空空间距离离的畏惧惧，无形形之中也也为怀柔柔、密云云自然资资源的开开发、完完善注入入了强大大的活力力。京承承高速即即将开通通的利好好消息极极大地刺刺激了开开发商和和购房者者的热情情。顺义、密密云、怀怀柔等区区
2、县的别别墅不仅仅因户籍籍制度受受外地人人的青睐睐，也因因快捷的的交通、优优美的环环境、逐逐渐新颖颖的建筑筑形式和和低层低低密度住住宅形态态而日益益受到追追求居住住品质的的北京人人的关注注，这里里的低密密度、低低层新的的住宅形形式正渐渐渐成为为北京住住宅的新新“主流流”。“怀密别别墅板块块”以旅游度度假的远远郊别墅墅姿态悄然然出现，随随着奥运运产业的的带动、旅旅游休闲闲产业的的发展、交交通环境境设施的的改善等等都给该该区域带带来极大大的利好好，密云云、怀柔柔将是未未来北京京度假休休闲别墅墅、消费费者第二二居所市市场拓展展的理想想区域，发发展前景景广阔。一、 怀密别墅墅板块供供应状况况分析从密云和
3、和怀柔这这两个区区域的开开发现状状看，由由于土地地成本较较低，土土地供应应量相对对丰富，自自然环境境优越。据怀密别墅板块历年别墅项目供给统计可以得出，怀密板块的别墅供应自2004年呈现逐年上升趋势。仅2004年，密云新增的别墅供应量为9.8万平方米，纯境、紫峡谷、亚澜湾等度假型别墅成为密云乃至北京别墅市场的一大亮点。其中，茉莉山庄、博世庄园等别墅项目的后续供应有力的支撑着05年怀密的别墅市场，这里有条件成片营造上档次的规模社区，见后表：相比成熟熟别墅区区，怀密密别墅板板块的别别墅社区区规模较较大,山山水四合合院占地地面积1180万万平米，此此外，项项目容积积率主要要分布在在0.33以下，占占到
4、388%的，其其次是容容积率在在0.551的经经济性别别墅居多多，占到到31%。别墅区域域内环境境上，由由于密云云和怀柔柔离城区区较远，定定位于中中档次别别墅的项项目比较较多，区区域内环环境设计计也比较较粗疏，以以道路绿绿化和房房屋周围围绿化为为主；目目前在售售的项目目中有个个别定位位高端，依依靠自然然环境，做做景观和和文化底底蕴的文文章。例例如密云云的亚澜澜湾、怀怀柔的湖湖光山舍舍以及天天籁红红螺湖别别墅。二、 怀密别墅墅板块需需求分析析据调查资资料显示示，中低低档别墅墅（Toownhhousse、双双拼别墅墅和叠拼拼别墅）的的消费群群体以国国家企事事业单位位的中高高级管理理人员，三三资企业
5、业里的白白领阶层层和自由由职业者者为主，他他们的共共同特点点是有一一定的经经济基础础，追求求舒适、健健康、安安逸的生生活，并并希望不不断提高高自己的的生活品品质，购购买类别别墅主要要作为第第一居所所。成交交客户和和有效需需求主要要集中在在月收入入20，0000元元左右的的人群。这类客户户的主要要特征是是已经有有了第一一居所，以以私家车车为主要要交通工工具，购购买别墅墅的目的的是为了了满足日日益高涨涨的居住住需求和和投资的的需要。因因此，他他们在购购买别墅墅产品时时首先考考虑项目目所在位位置是否否有便利利的交通通条件；然后是是产品单单价较低低，因为为他们认认为这样样的项目目比更高高单价项项目今后
6、后的升值值潜力和和空间要要大；最最后是总总价要在在15002000万范范围内，这这是由他他们的经经济承受受能力决决定的。这这说明随随着我国国宏观经经济形势势不断增增强，国国内中青青年成功功人士和和中高收收入群体体已经成成为北京京别墅市市场的消消费主体体，而且且消费理理念也更更趋理性性和成熟熟。调查显示示，怀柔柔、密云云这两个个区域的的消费群群体，基基本属于于二次置置业者，为为原来市市内有房房，但为为了改善善生活品品质，进进行二次次置业，成成为他们们的第二二居所，目目前入住住率都不不是很高高。目前前支撑这这两个区区域别墅墅市场尤尤其是高高档别墅墅市场的的主要力力量仍然然是北京京市内的的中高收收入
7、、高高收入的的家庭，京京承、京京密的通通车对高高档别墅墅市场的的再度活活跃将起起到决定定性作用用三、 怀密别墅墅板块产产品分析析1.建筑筑类型以独栋别别墅为主主，占到到51%，其次次是联排排别墅占占到288%，双双拼以及及叠拼别别墅并不不作为主主流，此此外，出出现一部部分类别别墅产品品，如院院落别墅墅以及三三拼别墅墅，2.面积积分布 区域内内联排别别墅的主主力户型型在15502000平米，其其次是22003000平米米，经济济性与舒舒适度相相比，舒舒适度仍仍是首先先要考虑虑的对象象。 独独栋别墅墅的主力力户型在在20002550平米米左右，部部分高端端项目户户型在3300平平米以上上，通过过控
8、制户户型总面面积控制制总价，提提高项目目性价比比。 叠拼拼别墅项项目较少少，主力力户型面面积在11702000平米米之间。 部分分项目如如泰和人人家、驭驭水山居居采取定定制的方方式，面面积在115010000平平米。四、 怀密别墅墅板块价价格分析析 密云的的独栋别别墅项目目的均价价30%分布在在5000060000元/平米，怀怀柔独栋栋别墅略略高，337%别别墅项目目均价在在6000070000元/平米；联排别别墅怀密密板块的的联排别别墅均价价都主要要分布在在4000050000元/平米。叠叠拼别墅墅均价在在3200035000元/平米左左右。五、 销售情况况 怀柔在售售别墅项项目销售售情况统
9、统计项目名称称批准销售售面积签约面积积销售率龙山新新新小镇610990.884232339.33938.004%My VVillla359881.1143555.15512.11%赛班假日日311888.2230388.0559.7%红螺湖别别墅327996.5552599.71116%山水墅168335.6615933.8559.5%密云在售售别墅项项目销售售情况统统计项目名称称批准销售售面积签约面积积销售率鸿福天地地527118.4411777.2660.2%翠提花墅墅384990.4446477.26612.007%水墨庭院院362335.229239889.00166.22% 密云云别
10、墅市市场普遍遍销售率率较低，密密云别墅墅项目大大多走经经济型路路线同时时淡化了了项目品品质，建建筑细节节、项目目细节不不够到位位，仅以以“便宜”做为唯唯一卖点点，而这这样的定定位将直直接导致致市场接接受层面面足够宽宽，但接接受层变变短，直直接导致致客群定定位不准准确。六、 怀密别墅墅板块相相关区域域分析延庆县在在售别墅墅项目一一览表楼盘名称称建筑类型型规模价格容积率原乡美利利坚独栋别墅墅占地面积积：188万平方方米建筑面积积：977万平方方米55万元元/套起0.188西提国际际温泉泉酒店别别墅板楼,独独栋别墅墅,双拼拼别墅,联排别别墅占地面积积：4990000平方米米建筑面积积：3990000
11、平方米米4,5000元/均0.8芸溪境独栋别墅墅占地面积积：677万平方方米建筑面积积：1.90万万平方米米0.0228加州阳光光联排别墅墅占地面积积：2.6万平平米建筑面积积：1.05万万平米125万万元/套套均均0.4青砖府邸邸独栋别墅墅占地面积积：6.67万万平米建筑面积积：1.5万平平米39万元元/套均0.311七星小筑筑温泉度度假公馆馆联排别墅墅,叠拼拼别墅 占地面积积：0.9公顷顷建筑面积积：1000077平米30万元元/套起0.9清凉盛景景独栋别墅墅,联排排别墅占地面积积：12200亩亩建筑面积积：122.000万平方方米7,0000元/均0.155龙聚山庄庄板楼,独独栋别墅墅,
12、联排排别墅 占地面积积：322.6万万平米建筑面积积：133万平米米3,5000元/均0.388延庆别墅墅项目以以清凉盛盛景、龙聚山山庄为代代表的旅旅游度假假休闲别别墅，较较低的总总价较高高的性价价比吸引引了一部部分客群群。平谷的别别墅项目目并不占占主流，较较为有特特点的是是世外桃桃苑，由由北京八八通房地地产开发发有限公公司投资资开发。主主要特点点是精小小、实用用、平民民化，一一期每栋栋别墅面面积为550平方方米左右右，有独独立的1150平平方米的的院子。二二期面积积在6001220平方方米，均均价43300元元平方米米，每套套总价225万50万万元。目目前已经经售出220多套套。 该该项目因
13、因为面积积小，造造价低，投投资额度度也小，消消费风险险相应降降低。面面积如此此小的别别墅产品品用于自自住的不不多，更更主要是是一种旅旅游地产产。因为为不是长长期居所所，对配配套、交交通的要要求也就就不高。这这是一种种新产品品，在市市场上有有一定竞竞争力，但但并不是是别墅的的主流产产品。七、 怀密别墅墅板块潜潜力分析析【交通】搅搅热新兴兴别墅板板块随着京承承高速公公路的开开工、通通车，最最受益的的北京远远郊区县县怀怀柔、密密云正发发展成为为北京新新兴的高高档住宅宅开发区区，怀柔、密密云的别别墅开发发越来越越成熟，项项目也越越来越多多，并且且性价比比也相对对较高。据据了解，京京承高速速公路通通车后
14、，从从北京到到怀柔的的行车时时间将缩缩短一半半，300分钟即即可到达达怀柔城城区，同同时车辆辆行使条条件也将将极大改改善交通通时间的的大大缩缩短，使使别墅更更多地作作为“第第一居所所”成为为可能，将将会吸引引更多的的消费群群体到这这里投资资置业，整整体市场场份额将将逐渐放放大。【环境】自自然景观观成就新新区从密云和和怀柔这这两个区区域的开开发现状状看，由由于土地地成本较较低，土土地供应应量相对对丰富，自自然环境境优越，这这里有条条件成片片营造上上档次的的规模社社区。但但因为距距离东部部商务区区较远，很很多人观观念上认认为这里里的别墅墅不具备备投资的的价值，从从市场销销售的情情况来看看，这里里也以自自用为多多。密云、怀怀柔作为为“北京京山水大大观，首首都郊野野公园”，随随着奥运运产业的的带动、旅旅游休闲闲产业的的发展、交交通环境境设施的的改善等等都给该该区域带带来极大大的利好好，密云云、怀柔柔将是未未来北京京度假休休闲别墅墅、消费费者第二二居所市市场拓展展的理想想区域，发发展前景景广阔。【格局】怀怀密两地地受益“两两带”北京城城市总体体规划（220044年220200年）对对北京市市的空间间布局做做了大的的调整，在在构建“两两轴两两带多多中心”城城市空间间结构的的基础上上，北京京计划形形成“中中心城新城镇”的的市域城城镇结构构,
