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1、-目 录第一部分：前 言第二部分：XX市宏观市场调查分析第三部分：XX地区各个城市区位调查分析第四部分：XX各地区专业市场调查分析第五部分：XX市商业市场调查分析第六部分：XX市区域状况及SWOT调查分析第七部分：项目定位与项目总体开发战略建议第八部分：结 束 语第一部分:前 言本项目是XX公司在XX市最大的综合性房地产项目，除了要保证良好的销售外，项目还被寄予更大的期望：即塑造XX地区的知名房地产项目，在整个XX地区范围内掀起专业市场的投资热潮,树立XX公司良好的市场形象与强有力的品牌。对项目整体性策划之前，开展深入而系统的市场调查研究是非常必要的。本次市场调研以项目及XX公司品牌为核心，通
2、过对项目环境、当前的经济环境、区域专业市场的供求状况、周边竞争对手的现状、XX地区专业市场的发展现状与前景、投资客的购买行为、经营商户的各方面需求等多项指标进行调研分析，为项目进行地块的总体规划、形象定位、产品定位及市场定位提供市场一线现实依据。本调查报告是项目开发的重要组成部分与指导思想，是制定项目前期开发策略的重要市场依据。第二部分：XX市宏观经济发展状况分析1、综合环境调查1.1地理位置位于广西正中部，红水河贯穿其中，是珠江流域的腹心地带，属壮族主要聚居区之一。北接广西工业重镇柳州市和国际旅游名城桂林市，南临广西首府南宁市，东靠梧州市、贵港市，西面是河池市。XX市距广西首府南宁160公里
3、,距柳州市60公里。1.2城市规模新成立的地级XX市辖四县一市一区，包括忻城县、象州县、武宣县、金秀瑶族自治县和新设的兴宾区(即原XX县),代管合山市(县级)。总面积1.34万平方公里，居住着壮、汉、瑶、苗等10多个民族，人口240万，少数民族人口占74.64%，城区人口约为30万人。1.3人文环境XX市地处广西中部，仍保留着十分丰富的盘古文化，其中包括盘古庙、盘古神话传说、盘古歌谣、盘古师公戏，以及以盘古命名的村庄、山岭、岩洞等等，形成了历史悠久、原生态型、独具特色的盘古文化体系与群落。包括光热之城合山市，世界瑶都、“中国八角之乡”金秀瑶族自治县、重晶石和优质米基地象州县，壮乡故宫莫氏土司衙
4、署所在地忻城县，洪秀全称王处、百崖大峡谷所在地武宣县、麒麟山人的故乡。2002年12月,广西又一个新的地级市XX市正式挂牌,标志着广西继百色市、河池市、贺州市之后又一个新地级城市诞生。1.4 交通体系 XX恰好处于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，交通网络极为发达，湘柳铁路、桂海高速公路贯穿境内，三条国道四条省道纵横全境，连接珠江水系的红水河与柳江河流流经境内，百吨船舶可直达穗、港、澳，是大西南出海通道的重要枢纽。既是广西重点开发的红水河经济带的重要组成部分，又是南宁-柳州-桂林产业带的中心区。 1.5 物资丰富XX盛产大米、蔗糖、茶叶、水果、毛竹、灵香草、绞股兰、八角、还有三华李、龙眼、香
5、米、金银花、板栗等名优土特产品。这里自然资源优势十分明显，金秀为广西最大的水源林保护区，拥有“中国八角之乡”、“立体资源宝库”和“桃源仙境”的美誉。甘蔗、水果、蔬菜、桑蚕及畜牧水产等都已成XX的支柱的农业产业新格局。全市仅高产高糖良种蔗就达120多万亩，优质水果面积达50多万亩，优质蔬菜40多万亩，桑蚕基地近20万亩。 1.6工业基础扎实XX市有广西最大的特合金生产基地和广西自营出口创汇大户-广西八一铁合金长。国家特大型企业-XX冶炼长铟冶项目每年的铟产量占全世界铟产量的1/4，是全国著名的锡锭生产基地和世界最大的铟冶基地，市属13家大中型糖厂，日榨能力5万吨，蔗糖产量居广西前茅，还有煤炭、电
6、力、锰矿、特合金等一批工业品产量居广西首位，工业企业已发展到600多家，逐步形成了以前制糖、造纸、制药、采矿、冶炼、机械铸造、建材、电力为主的工业体系。1.7能源充足 境内已探明的储量较大的矿藏有煤、锰、重晶石、铅锡矿等，品种达20多种，其中，重晶石、煤、锰等7种矿藏居广西首位，象州县重晶石连续多年出口居广西第一，有“重晶石国都”的美誉，金秀瑶山蕴藏着金、铜、铁、水晶、重晶石、花岗岩等十多种矿产，素有“万宝山”之称。 1.8 旅游资源目前亚洲现存规模最大、保存最完整的土司建筑群，有着“中南第一温泉”美称的象州花池温泉，是休养度假的绝好去处。武宣县百崖大峡谷，长约10公里，是人们寻幽探险享受大自
7、然和寻觅太平天国遗址的好去处。金秀瑶族自治县是全国瑶族支系最多的县份，是广西最大的水源林区也是全国重要的天然植物园和物种基因库，堪称广西的“香格里拉”。兴宾区内蕴含麒麟山人远古历史的庙山岩遗址、鸡笼山遗址和堪与桂林七星岩媲美的都鳞岩、楼梯岩及国际地质界研究二叠纪剖面的“金钉子”-蓬莱洲都是观光旅游的佳境。1.9城市地位XX市是经过国务院批准从柳州的直辖区完全剥离出来的独立县级城市，处于南宁市与柳州市的交汇处，可以共享两市充分的资源。但在整个XX地区中，XX市的城市知名度还不够高，还需市政府多加宣传与推广。2、经济发展状况2.1国民经济发展状况n XX市国民经济运行轨迹显示：国民经济呈现持续快速
8、发展态势。2003年全年完成国内生产总值113.48亿元，同比增长11.1%；比2002年增长率提高1.3个百分点；财政收入完成11.31亿元，增长10.6%；全社会固定资产投资完成34.92亿元，增长44.8%；农民人均纯收入增加158元，增长8.9%； GDP增速比全国高4.7个百分点，比广西高3.2个百分点。n 工业生产成为拉动经济增长的主导力量。XX市全市规模以上工业企业累计完成现价总产值63.35亿元，同比增长31.0%；完成现价增加值21.30亿元，增长30.8%；电力、糖纸、冶炼、食品加工、建材等重点行业成为工业增长的主要力量。企业经济效益明显好转，全市工业企业实现利润总额5.4
9、4亿元，增长72.2%，创历史最高水平。n 农业结构调整力度加大，粮食生产稳定2003年XX市全市完成农林牧渔业总产值约67.30亿元，同比增长8.0。农业结构调整力度加大，粮食生产稳定，高标准瓜菜、桑蚕、水果基地和吨糖田基地建设进展顺利，新增“三田”面积12万亩，茶叶、食用菌、金银花、药材等高效经济作物种植面积得到巩固和扩大，优势农产品区域布局趋于合理，农作物优质良种率稳步提高，农业产业化经营水平进一步提升。小区规模养殖总量不断扩大，为全区畜牧业的发展创造了良好的模式，畜牧水产业成为农民增收的重要力量，畜牧水产业产值占农业总产值的比重为39.1%，提高了3.2个百分点。n 投资需求与外贸进出
10、口增长迅速。2003上半年，全社会固定资产投资完成9.21亿元，比上年同期增长42.5%。外贸进出口总额达4479万美元，同比增长29.2%。 2.2居民收入、生活情况据统计部门的抽样调查资料显示，2003年1至10月份，广西城市居民人均可支配收入为6459.83元。从居民收入增长辐度看，2003年1至10月份，广西城市居民人均可支配收入与去年同期相比增长5.6。广西各城市的人均可支配收入分别为：柳州市7098.49元、北海市6699.98元、贺州市6613.50元、桂林市6612.76元、防城港市6573.20元、贵港市6413.12元、百色市6029.75元、钦州市5945.17元、梧州市
11、5872.73元、崇左市5258.97元。2003年XX市城乡居民生活水平不断提高，农民人均纯收入1927元，增长8.9%；职工平均工资11350元，增长13.6。年人均纯收人8000元以上的群众家庭也稳步递增。2.4 支柱产业情况1、2003年仅上半年，XX市水产畜牧业总产值13.96亿元，同比增长5.8；2、工业经济规模不断壮大。XX市现有工业企业600多家，电力、制糖、冶炼是XX的支柱产业。造纸、建材、制药、矿产品、农副产品加工等工业具有一定的规模和基础，初步建立了一批有资源优势和地方特色的产业，八一铁合金厂是广西最大的铁合金生产基地，XX冶炼厂铟冶项目每年铟产量占全世界铟产量的1/4；
12、市属13家大中型糖厂，日榨能力5万吨，蔗糖产量列广西前茅。3、2003年XX市全市GDP增长11.1，比2002年增长率提高1.3个百分点。三次产业全面增长，其中第一产业增长6.0%，第二产业增长17.4%（工业增加值增长14.9%），第三产业增长11.0%。2003年XX市的三次产业结构比例调整为36.4：34.1：29.5，与上年相比，一产比重下降2.0个百分点，二产比重提高1.6个百分点，三产比重提高0.4个百分点。旅游、商贸、交通运输、餐饮等产业快速发展。非公经济占全市GDP比重提高到34.0，比2002年提高4.1个百分点。2.5经济发展前景1、 XX市是个农业大地级市，工业基础条件
13、得天独厚。XX市正利用优势，朝集商贸、能源、糖业等产业为主的新兴工业城市方向发展。n 2004XX市经济发展预期目标： 国内生产总值增长10.0%（第一产业增长5.5%、第二产业增长14.2%，其中工业增加值增长11.8%，第三产业增长11.0%）； 财政收入增长10.0%以上（按可比口径）； 全社会固定资产投资增长28.0%以上； 社会消费品零售总额增长12.0%左右； 农民人均纯收入增长6.0%以上。2、 XX市的经济发展前景明朗，平均每年都以两位数的增长辐度增长，高于全国经济的增长速度，显示出XX市的发展潜力是较大的。3、 从XX市的产业结构调整可以分析得出，政府正偏向着重发展XX的第二
14、产业与第三产业，给XX市的经济指出一个良性的发展的方向。2.6小结从XX市的经济发展前景情况分析得出，政府很有意着重发展第二、三次产业，均以两位的增长速度加快XX市的经济，体现出了XX市经济持续快速健康发展的好势头。3XX市城市发展规划3.1城市化进程的发展方向按照城乡一体、协调发展的原则，加快城市布局结构的调整，提高中心城区现代化和县郊城市化的水平，推动中心城区综合改造，加速旧城区成片成套改造。推进市级中心和一批各具特色的公共活动中心的建设。重点突破、有序推进城镇体系建设。强化对县郊城镇建设的规划指导与管理，鼓励工业向市级工业区和重点城镇规划的工业园集中，重点发展各具特色、布局合理、环境优雅
15、的新城和中心镇，加快推进县郊的工业化、城市化和现代化进程。3.2 城市规划发展方向为改善城市投资环境，提升城市综合竞争能力，市政府引进国内外城市规划新理念，以功能性、枢纽性基础设施建设为重点，加速推进对兴宾区的开发，合理利用城市空间，进一步拓宽城市框架。按照“拉开框架、适当超前、完善配套、建新改旧、强化生态、造福市民”的思路，推进新XX的城市建设。充分发挥城市功能，促进城市发展。3.3城市规划发展定位XX市城市规划发展定位： 绿色生态工业城市和区域性商贸中心新兴的XX市发展潜力巨大，前景广阔，商机无限。中共XX市委、XX市人民政府制定了“工业立市，农业稳市，商贸旺市，科教兴市，依法治市”的发展战略，决心把XX建成新型的绿色生态工业城市和区域性商贸中心，大力推进城市化、工业化和基础设施现代化。3.4 城市规划功能区划分兴宾区是XX市的主要商业中心区，但XX市政府为了拓宽XX市的框架。加快XX市城北新区建设，开工建设市行政中心办公楼，完成建政大道、北江路建设，开工建设迎宾路、五一路、兴宾北路，加快城北新区配套附属设施建设。XX市政府未来的行政区与城区住宅社区将向城北新区移动。3.5 城市各类用地规划、供应情况n “双百工程”XX市“双百工程”（即新开工建设10
