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1、商业物业业成功营营销架构构不鼓鼓励商业业物业，这这是前提提。中国国几大城城市商场场供给过过剩已是是不争的的事实。可可上了船船的，也也不能等等着往冰冰山上撞撞。 据说说中旅商商业城最最初的目目标利润润是0，即即只要保保本就算算成功。营营销策划划人员通通过科学学的市场场调研分分析，从从项目的的市场诊诊断入手手，进行行土地的的价值分分析。并并通过投投资竞争争要素分分析，制制定严密密的投资资成本和和价格策策略，令令市场承承受准确确无误，在在专业动动作之下下，中旅旅商业城城成为淡淡市中的的热盘，发发展商投投资回报报逾十亿亿。 第一段：项目概概况 具有原创创性与独独创性的的大型物物业 “中中旅商业业城”是
2、是由香港港中旅集集团独家家投资开开发的大大型综合合项目，位位于广州州市商业业中心的的中山五五路，该该区域是是广州市市许多历历史名店店的原址址，更是是广州地地铁一号号线和二二号线的的交汇处处，日人人流量达达1133万人次次。 中旅旅商业城城总建筑筑面积112万平平方米，是是以商业业功能为为主导的的“三位位一体”的的组合。地地下2层层到地面面7层为为5.66万平方方米的大大型综合合商业、饮饮食、娱娱乐中心心，100层到117层为为3.77万平方方米的现现代化高高级写字字楼，118到225层是是围合式式的，为为都市成成功人士士量身订订做的顶顶级豪宅宅，总层层高800米。 中旅旅商业城城的整体体开发思
3、思路标新新立异，这这一点从从其建筑筑风格和和建筑造造型上可可谓表现现得淋漓漓尽致。从从建筑风风格上看看，中施施商业城城揉古典典风情与与现代韵韵味于一一体，体体现了文文艺复兴兴时期的的建筑风风范。它它以商业业为主，包包括写字字楼和全全国范围围内绝无无仅有的的城堡式式空中花花园，纯纯石材制制造，具具有很强强的视觉觉冲击力力。 从建建筑造型型上看，中中旅商业业城远远远望去，仿仿佛一座座空中城城堡浮在在云端，整整个造型型大胆采采用三段段式处理理。 免费费的商务务管理资资料平台台 11裙房房部分，利利用阿?开放性性和公共共性，并并利用纯纯古典的的细部古古材装饰饰，表现现了建筑筑的历史史并体现现其人情情味
4、； 2上部豪豪宅部分分，同样样采用纯纯古典风风格，利利用围合合的形体体，以及及穹顶、柱柱廊、坡坡顶、老老虎窗、幻幻想的欧欧洲中世世纪城堡堡的形象象； 3建筑中中段部分分，利用用简洁的的、肌理理与质感感全异的的组合幕幕墙，与与建筑上上、下两两部分形形成视觉觉上的强强烈对比比。 中旅商业业城整体体风格与与造型使使商业气气息弥漫漫在广阔阔的空间间里。 领导未来来商业动动向 中旅旅商业城城集中体体现了现现代商业业的趋势势，自身身拥有灵灵活多变变的商业业形势和和合理的的商业布布局，整整体构想想迎合现现代品位位，领导导未来商商业发展展的新动动向。 1商业形形式。 中旅旅商业城城代表了了新型购购物中心心的发
5、展展趋势，具具备了其其它百货货公司所所不 具具备的多多样性。从从商铺面面积上看看，最小小面积为为31.24平平方米，最最大面积积达2228.553平 方米，面面积设置置非常灵灵活，既既适合大大型商场场的商业业形式，又又汇聚了了专卖店店、精品品店 的的经营手手法。从从经营手手法上看看，中旅旅商业城城把香港港中旅集集团一贯贯秉承的的旅游意意识引 进商场场经营中中来，一一方面功功能分布布力求齐齐全，集集餐饮、娱娱乐、健健身、购购物、观观光于 一体，另另一方面面强化旅旅游意识识，在装装修上追追求欧洲洲古典韵韵味，这这样自然然吸引了了大量 人流，随随之而来来的便是是潜在其其中的巨巨大消费费力，投投资者自
6、自然青睐睐于此。 2商业布布局。 中旅旅商业城城独具匠匠心，集集“通”“透透”之势势，使所所有的店店铺都极极尽便利利。 所所谓“通通”，就就是商场场不同区区域之间间都保持持了畅通通，同一一层维持持着循环环走道，不不同 层间则则用多部部自动扶扶手电梯梯相连，行行人走走走、停停停、看看看，无意意间已逛逛便了商商场的 每一个个区域。所所谓“透透”，就就是保持持视觉的的开阔性性，站来来到中旅旅商业城城的顾客客经常 性地在在一个范范围的可可视角度度内，这这样就使使每一个个商铺都都具有了了较强的的竞争力力。 3独特构构想。 中旅商业业城有独独特的双双层骑楼楼，首层层骑楼保保留了传传统骑楼楼商业气气氛，使使
7、 整个个商场的的开放性性大大增增强，而而二层则则与城市市规划中中的类似似香港的的城市步步行通道道相 连连，临街街面建有有宽敞走走廊，可可观景，可可遮阳避避雨，进进入商场场也十分分方便。 整体偏淡淡而个盘盘热卖的的市场背背景 中旅旅商业城城入市进进，广州州商铺行行情并不不乐观。 从119977年看，商商铺平均均价格继继续下跌跌。商铺铺空置量量继续上上升。 宏观观商业环环境的不不景气和和商铺供供过于求求是商铺铺市场整整体偏淡淡的重要要因素。总总体市场场的淡市市，并不不排除局局部商场场的活跃跃。商铺铺发展商商在淡市市里的灵灵活的市市场应变变能力是是上述热热点商铺铺走强的的主要原原因。除除了有利利的地
8、利利位置之之外，新新中国大大厦、天天河城广广场等发发展商灵灵活的招招商策略略是其商商铺热销销的关键键。这些些发展商商改革了了过去以以散铺为为主的租租售方式式，而改改以优惠惠的条件件吸引了了大型商商家、食食楼的进进驻，从从而带旺旺了人气气，带动动了其它它商铺的的出售。此此外，商商铺的内内部规划划也是商商铺畅销销与否的的重要因因素。一一些纵深深浅、出出口多、内内部间灵灵活的商商铺是投投资者和和用家的的首选。 局部走强强的关键键 可以以预见，今今后一段段时间商商铺市场场的热点点也可能能在局部部个盘出出现。这这些个盘盘一方面面要具有有较高的的素质，另另一方面面，其发发展商还还应具备备灵活的的市场应应变
9、能力力和高超超的推广广策略。 1发展商商的市场场应变能能力 商铺铺作为买买家的经经营用地地，具有有增值价价值，同同时差又又存在很很大的经经营成本本回报率率的风险险。因此此，具有有长远眼眼光发展展商会让让知名度度较高的的商家使使用，共共同投资资、经营营管理商商铺，风风险共担担，利益益共享。 2商铺楼楼盘的素素质 商铺铺的内部部间隔、窨窨和出口口等的规规划的灵灵活合理理，商铺铺楼层功功能规划划的衫用用定于特特色等都都是外销销商铺所所匦刖弑弑傅幕舅刂省省? 3地理位位置 位于于新兴商商业文化化中心，具具有优越越的地理理位置的的所谓“旺旺铺“，将将仍然是是市场追追逐的热热点。广广州市地地铁一号号线的开
10、开通，将将为地铁铁沿线的的商铺提提供一个个淡市中中强劲的的卖点。 4营销推推广策略略 制造造局部个个盘热点点，除了了商铺本本身的素素质和地地理位置置之外，发发展商的的推广策策略是能能否营造造市场热热点的重重要因素素。在适适当的时时机以适适当的价价格推出出适当的的商铺是是发展商商必须精精心策划划的关键键。 返回页首首 第二二段：中中旅城广广场概念念设计 一、建筑筑部分 建筑筑的整体体定位 1中旅商商业城广广场在广广州商圈圈中的位位置 2衡量指指标 A吸引人人目标 B 延长长顾客停停留时间间目标 C提高顾顾客消费费率目标标 D提高销销售额目目 建筑的的风格定定位 1整体建建筑风格格 2关于商商业符
11、号号 3商业、写写字楼、住住宅部分分的提示示（外立立面、骑骑楼） 功能部部分 关于人流流 1地下的的人流 2地面的的人流 3建筑物物内的垂垂直人流流和水平平人流 关于物流流 1商场的的物流 A购物中中心每日日货流量量 B 货流流的水平平通道和和垂直通通道（货货物的极极限尺寸寸） C货物的的运输 D货物的的场外存存放和场场内存放放 E 停停车位 2写字楼楼、豪宅宅住户的的物流 A极限尺尺寸 B 运输输通道 关于车流流 1购物中中心车流流量（进进货、出出货） 2高峰期期、高峰峰流量（日日高峰、节节日高峰峰） 3装卸车车位、停停车位分分析 建筑筑内部空空间的组组织 商场 1商业空空间 A 如如何适应
12、应商业业业态的需需要 B 如如何适应应第一主主力店的的需要 C如何何适应食食品超市市的需要要 2公共空空间 A每层停停留空间间的设计计 B中厅 C边厅 3服务空空间 A .各各层存货货空间 B临时加加工空间间 C保安、销销售人员员信息 D 公共共厕所等等 写字楼 1写字楼楼形式安安排 A大型 免免费的商商务管理理资料平平台B 中型型 C小型 2写字楼楼公共空空间 A中厅 B 绿化化及小区区 空中豪宅宅 1户型 2会所、架架空层空空中花园园的提示示 3豪宅的的要素及及提示 关于环境境 外部环境境 11广场场 A广场的的风格 B小区区、雕塑塑 C硬地地 D绿化化 2出入口口 A地铁出出入口与与商场
13、出出入口关关系及处处理 B商场出出入口 3本建筑筑与周边边建筑的的关系 A风格 B体量 C 本项目目对人们们的吸引引力 4外部环环境的延延展 A路沿石石、道路路 B立交桥桥 C 地铁 5灯光 内部环境境 营销环境境的营造造 销售中心心 1销售中中心提示示 2销售中中心的布布置 样板房 1豪宅 2商场 返回页首首 第三段：中旅商商业城广广场概念念设计 一、 建筑部部分 中旅旅商业城城广场在在广州商商圈中的的位置 中旅旅商业城城是以商商业为主主，含商商住写字字楼、空空中花园园豪宅的的综合性性商业建建 筑. 根据据中旅商商业城所所处的地地缘优势势，中旅旅商业城城极有可可能与新新大新、广广百开成成广州市市6000米黄金金走廊，并并成为该该走廊最最大的综综合购物物中心。中中旅商业业城能否否实现上上述定位位，取决决于在以以下几项项指标上上能否在在广州商商圈中名名列前茅茅. 总体目标标 使中中旅商业业城广场场成为广广州商圈圈中“最最可去”的的地方。 “休休闲日哪哪里去广州州中旅商商业城”成成为众人人皆知的的广告语语 中旅旅商业城城有什么么只只要你能能想到的的，它都都有 分目标 1最可逛逛 2最可购购 3最可吃吃 4最可玩玩 具体衡量量指标 1提高日日均吸引引人流目目标 A中旅商商业城对对顾客要要求有广广泛的适适应性：男女老老
