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1、目 录 第一章 总 论1第一节 项目简介1第二节 主要技术经济指标2第三节 编制依据、原则及范围2第四节 主要结论4第二章 项目建设背景及必要性5第一节 XX市社会经济概况5第二节 项目建设的背景5第三节 项目建设的必要性7第三章 XX市城市总体规划9第一节 城市性质、职能与规模9第二节 中心城区规划10第四章 建设条件13第一节 基础设施条件13第二节 自然条件14第五章 建设方案17第一节 设计依据17第二节 总体规划19第三节 建筑设计20第四节 结构设计22第五节 电气设计30第六节 给排水工程35第七节 燃气设计38第八节 采暖通风与空调设计38第九节 人防工程41第十节 景观绿化工
2、程42第十一节 无障碍设计43第十二节 拆迁安置方案43第六章 节 能44第一节 建筑节能44第二节 电气节能45第三节 节约用水46第七章 劳动安全卫生与消防47第一节 劳动安全卫生47第二节 消 防48第八章 环境和生态影响分析54第一节 环境功能区划、执行标准及环境质量现状54第二节 污染物排放标准56第三节 施工期环境和生态影响分析57第四节 施工期污染防治对策建议60第五节 运营期环境和生态影响分析及污染治理措施65第六节 社会环境影响分析67第九章 项目实施计划68第一节 实施计划68第二节 项目管理68第三节 工程招投标69第十章 投资估算71第十一章 经济社会效益分析76第一节
3、 评价依据76第二节 收入估算77第三节 运营成本估算78第四节 财务盈利能力评价78第五节 偿债能力分析80第六节 敏感性分析82第七节 社会效益评价83十二章 结论与建议84第一节 结 论84第二节 建 议84附表1 营业收入、营业税金及附加表（单位：万元）86附表2 固定资产折旧费估算表（单位：万元）87附表3 无形资产和其他资产摊销估算表（单位：万元）87附表4 运营期总成本费用估算表（单位：万元）88附表5 借款还本付息表 （单位 ：万元）88附表6 损益表 （单位：万元）88附表7 投资项目现金流量表 （单位：万元）90附图：附图1：XX市地理位置图附图2：项目地理位置图附图3：X
4、X市城市总体规划图（2008-2030）附图4：XXXXXX广场总平面图附件：XXXXXX广场投资有限公司营业执照4广场项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目简介一、项目名称：XXXXXX广场二、建设单位：XXXXXX广场投资有限公司三、法人代表： XXX项目联系人：XXX 联系方式: 四、建设地址：XX市XX区XXX与XX街交叉路口五、建设规模及内容：本项目位于XX市XX区刺桐南路与XX街交叉路口，朝西南方向，南侧为XX北路，西接XX路，总规划用地面积18.27万平方米，主要经济技术指标为：建筑占地10962万平方米，地上建筑面积91.35万平方米（其中住宅面积45万平方米，商业面积4
5、6.35平方米），地下建筑面积31.90万平方米，建筑密度60%，容积率5.0，绿地率20%，机动车位5600个辆（其中集团领导定位商业综合体2600个，住宅3000个）。本项目主要建设内容是由购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、写字楼、商务酒店、室外步行街、住宅及底商组成，其中购物中心：由室内步行街、百货楼、娱乐楼、超市以及与其配套的地下停车场、地下设备用房、管理用房等共同构成。共有甲级写字楼2栋。共有写字楼2栋。共有五星级酒店1栋。住宅区含20栋47层楼及2层底商。项目小区内给水排水工程、管线、绿化景观及水体整治等设施的建设。六、项目总投资：953684七、建设年限：2010年5月2012年
6、12月第二节 主要技术经济指标项目区的总体经济技术指标如下表：表1-1 项目总体经济技术指标序号项目名称数 量单位1用地面积18.27万2总建筑占地面积10.962万3总建筑面积123.25万4地上建筑面积91.35万5其中住宅建筑面积45万商业建筑面积46.35万6地下建筑面积31.90万7机动车位5600个8建筑密度60%9容积率5.0 10绿化率20%第三节 编制依据、原则及范围一、编制依据1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国物权法2007年3月16日3、关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）5、XX市城市总体规划（2
7、008-2030）6、项目总平图及设计说明7、业主提供的其他相关资料二、编制原则1、可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工、广大人民群众的经济承受能力，按照社会购房需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。 2、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性进行论证。 3、整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项目的整体效果。 4、环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的住房。 三、研究范围XXXXXX广场拟建的有：住宅工程、配套公建、商业建筑及总图布置、小区道路、供水供电等配套公用工程的建设
8、开发及出售。研究要点主要包括：1、 项目建设的必要性分析2、 项目选址概况3、 工程建设方案4、 环境保护措施方案5、 总投资估算及资金筹措6、 经济社会效益分析第四节 主要结论1、项目建设后能大大改善XXXX市容市貌，提高城市品位。2、能改善居民的居住环境，营造和谐的居住空间。3、项目的实施对于完善中心城区的基础设施，改善投资环境，优化人文环境，繁荣区域经济，促进市区及其周边地区的经济发展，服务于XX市发展战略都具有极为重要的意义。4、本项目财务评价指标如下：1.财务内部收益率：税后为17.39%，税前为28.38%；2.财务净现值（ic=12%）：税后66714.13万元，税前175308
9、.80万元；3.投资回收期：税后为8.7年，税前为6.4年。项目投资利润率10.4%，项目完成后，利润总额1360020.94万元，所得税340005.23万元，税后利润1020015.70万元，具有一定的经济效益和良好的社会效益。经以上分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。第二章 项目建设背景及必要性第一节 XX市社会经济概况XX地处福建东南部，与台湾隔海相望，古“海上丝绸之路”的起点，是国务院第一批公布的24个历史文化名城之一，古代有“海滨邹鲁”的美誉。北承省会福州、莆田，南接厦门，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。海域面积7864平方公里，海岸线总长421公里。全市土地面积
10、11015平方公里。现辖鲤城、XX、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安溪、永春、德化、金门（待统一）5个县和XX经济技术开发区，总人口774万人（不含金门县）。XX是福建三大中心城市之一，经济总量连续11年名列全省第一，是福建省经济中心。XX人民立足实际，奋力打造特色经济，促使泉港“石化基地”、XX“中国树脂工艺之乡”、晋江“中国鞋都”“世界夹克之都”、石狮“中国服装名城”、南安“中国建材之乡”、惠安 “中国石雕之乡”、德化“工艺陶瓷之乡”、永春“芦柑之乡”、安溪“乌龙茶之乡”等特色经济的形成并驰名海内外，全市所有县（市）均跻身全省经济实力十强或经济发展十佳县（市）行列。2
11、007年，县域经济取得新进展，晋江、石狮、惠安、南安和安溪五县（市）再次入选全国百强县（市）。2007年世界港口竞争力排名中，XX港进入百强，排名93位。2008年，XX市GDP达2705.29亿元，在福建全省排名第一，全国26位。第二节 项目建设的背景XX市城市总体规划（2008-2030）确定XX市城市性质为：国家历史文化名城，海峡西岸经济区中心城市之一，现代化工贸港口城市。十一五”期间，全市建设工作以“一二三四”城市发展总体思路为指导，坚持港城联动的城建方针，坚持“打开大门、治理两江、保护古城、建设新区”和“东进、南下、西拓”的城建发展方向，基本形成具有较强整体辐射力的大城市框架，在大城
12、市框架内，中心城市建成区面积达180平方公里以上，城镇化水平达60以上。近年来，XX市不断完善城市基础设施，增强中心城区聚集辐射能力。 先后投资建设了南埔电厂、垃圾发电厂、炼化一体化、沿海港口、沿海大通道、XX污水处理厂、垃圾填埋场等一批项目，改造和整治了江滨路、南环路、大坪山隧道、城西城北环路等重点工程，建设了粮食城、水暖城、石狮服装城、鞋城、五金商城等一批专业市场，积极实施“跨江发展”战略，建设江滨北岸防洪堤、跨江大桥、改造拓宽省道、国道，加快八大组团建设步伐。XX一带聚集着大片的自盖民房，有工厂，有古厝，有洋楼，有翻建的高楼，有抢建的裸楼，有收租金的失地农民，有长期旅居海外的华侨，有长租
13、在此的来泉务工者，用地性质及人口混乱。XX市加大城市基础设施投入，市容市貌发生了巨大变化，城市改造滞后于城市建设，使城区整体面貌与城市总体规划不协调，和规划目标的现代化的工贸港口城市相距甚远。从而促使市委、市政府加快XX城市综合体改造步伐，营造宜居生活环境，以从根本上改变XX市的城市面貌。XX城市综合体规划作为2010年XX市重点项目和XX区“第一号”重点工程，XXXXXX广场作为规划项目之一，位于XX市XX区刺桐南路与XX街交叉路口。为适应XX这座古城远期的建设目标，本项目旨在建设一个具有一定突显优势的以居住和片状商业为主的大型社区，突破传统的住房呆板的方式，在控制总造价的同时，满足现今XX
14、高尚需求，应用新技术，新材料，实现高品质精品综合社区。第三节 项目建设的必要性一、建设海峡西岸经济区的需要XX市位于闽东南沿海，闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一，把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。XX市处在海峡西岸重要区位，有着较完善的对外交通，水、电、通信等基础设施条件，自然资源丰富。抓住机遇，建设城区新面貌对XX市适应国民经济和社会事业发展具有重要的推动作用，将形成区域经济新的发展热点，适应建设海峡西岸经济区的需要。二、实施城市发展战略的需要XX市城市总体规划（2008-2030）确定XX市城市性质为：国家历史文化名城，海峡西岸经济区中心城市之一，现代化工贸港口城市。XX市原有的城市基础薄弱，缺乏现代筑城理念，导致城市功能混乱，商住混杂，“城中城、农民街、三合一厂房”等问题突出。为实施城市发展战略目标，旧区改造势在必行。改造后不但优化环境，还完善市区功能，进一步完善市区的基础
