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1、山西XX工程设计咨询有限公司“XX阳光商住楼”项目可行性研究报告 项目负责人： 编 制 人： 编制单位：山西XX工程设计咨询有限公司编制时间： 二OO九年五月摘 要山西恒信安房地产开发有限公司成立于2003年11月，是具有三级房地产开发资质的民营企业，专业从事住宅与商业房地产开发。公司注册资金1000万元，固定资产2000余万元，流动资金达3000万元，原有员工48人，大中专学历职工达90%，具有中级以上职称人数占45%。几年来，XX公司在总经理的领导下，始终坚持“以质量占颔市场，以信用赢得客户”，自2004年3月份进入壶关县开发房地产建设以来，逐年稳步发展， 公司从小到大，从弱到强，逐渐成为
2、壶关地区房地产业的龙头老大，赢得了广大群众的普遍赞誉。目前，公司注册资金为3000万元，固定资产1亿元，流动资金5000万元，现有员工120人，大中专学历职工达95%，其中专业职称人当数占60%。公司先后开发了XX花园一至四期、XX虹桥小区一、二期、XX名都、XX阳光商住楼等开发项目工程，其中已竣工的面积达十万平方米，在建的项目的面积达十六平方米。极大地改善了壶关县人民的居住环境和城市面貌，提升了壶关县城的品位。 “XX阳光商住楼”是我公司于壶关县开发建设的又一高档商品住宅小区。从规划设计开始，始终坚持“以人为本”的开发理念，引进28种户型结构，满足社会各个阶层的不同需求。管道燃气入户，低温热
3、水地板辐射采暖，中空玻璃塑钢窗，楼宇彩色可视对讲安防系统等配套设施，都体现着“XX阳光商住楼”小区的高贵品质和贴切的人文关怀。在社会各届的大力支持和公司全体员工的共同努力下，“XX阳光商住楼”在壶关县得到了广大消费者的认可，引领了壶关新的居住潮流和生活观念，我公司以“诚信、人本、进取”的经营理念，为壶关的房地产市场化打下了坚实的基础。“XX阳光商住楼”位于壶关县城南开发区奋进大街南侧，该地块北至奋进大街，南临团结街，东面工商局家属院，西至地税局住宅楼，项目地块呈规则矩形。该项目共占地63.11亩，开发面积107000平方米，项目中间呈十字大街，共分成A、B、C、D四个区，分四期完成，其中A区由
4、1#楼B、D、C、E和2#楼共计五幢楼组成；B区由B1、B2、B3、B5、B6五幢楼组成；C区由C1、C2、C3、C5、C6、C7六幢楼组成；D区由D1、D2、D3、D5、D6、D7六幢楼组成。该地块环境优美、交通便利、各项市政设施配套完善，该项目建筑为砖混六层，临街一层底商，绿地率为30、容积率1.77%、建筑密度为35.3、建筑限高18米。项目建设按小区整体进行规划设计。 “XX阳光商住楼”拟计划于2007年5月起着手项目规划及前期报建工作，工程于2008年3月开始动工建设，项目建设总工期约48个月，预计于2012年3月竣工，其销（预）售周期约50个月，项目总投资约人民币 1 .3亿元，其
5、中建设方自筹资金8000万元，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程。目前一期工程（A区）1#楼B、C、D、E、2#楼主体已竣工，总建筑面积24333.8平方米，（其中住宅套数160套，面积为18773.22平方米；储藏室142间，面积为3411.37平方米；商铺39间，面积为2149.214平方米），余下的配套设施正在紧张的施工中。 通过对拟建项目进行系统的、全面的市场调查研究和分析，我们认为只要保证建设资金的投入，确保工程进度，该项目在销售周期内取得良好的经济、社会效益及还贷应该是非常乐观。 目目 录 第一章项目背景与概况一、项目概况二、项目地理位置及周边现状三、项目性质：四、开发单位简介
6、五、报告编制依据第二章市场调查与预测一、市场分析二、市场预测第三章用地的现状调查及动迁安置一、土地调查二、拆迁调查三、市政基础配套设施调查四、地块交通、就学、医疗条件调查第四章基础数据一、建筑技术指标第五章规划设计方案选择一、项目市场定位二、规划发展建议三、环境影响评价第六章工程建设与管理一、资源供给二、项目开发组织机构三、招标及开发建设计划第七章经济社会效益评价一、项目资金来源及经济分析二、销售价格分析三、效益评价第八章不确定性分析一、风险分析与预防第九章结论及建议一、结论二、建议附件：1、项目批文2、建设工程规划许可证3、建设用地规划许可证4、土地使用证5、平面规划图 第一章 项目背景与概
7、况一、项目概况： 项目名称：“XX阳光商住楼” 开发建设单位：山西恒信安房地产开发有限公司项目地点：壶关县奋进大街南侧项目法人代表：薛忠云二、项目地理位置及周边现状：项目地理位置：地块北至奋进大街，南临团结街，东面工商局家属院，西至地税局住宅楼。 项目周边的环境状况：本项目在政府各部门、政府家属院、学校等项目的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的商住区，2007年政府进一步规范了土地的市场化管理，土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2007年下半年到2008年将出现更多的市场空间，本项目作为壶关县的一个精品商住工程于2007年动工建设并进行销（预）售，其时机比较适宜。三、项目
8、性质：本项目土地规划为商住用地，地块环境优美、交通便利、各项市政设施及配套设施完善，随着城市发展，本项目地块及其项目将逐步增值。四、开发单位简介： 山西恒信安房地产开发有限公司成立于二三年十一月，位于山西省壶关县城南开发区，是具有三级开发资质的股份制民营企业。公司经济实力雄厚，技术力量强大，公司注册资金3000万元，固定资产5000余万元，现有职工120余人，大中专学历职工达80%，拥有工程师、会计师等专业资质证书和技术职称的占40%。公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构健全，下设综合部、财务部、工程部、市场部和客户服务中心。2004年以来，公司于壶关县成功开发了XX花园一二期，虹桥花
9、园一期、总建筑面积达8万平方米，取得了良好的经济和社会效益。五、可研报告编制依据： 壶关县发展和改革局壶发改字（2007）第40号 壶关县发展和改革局壶发改字（2007）第213号壶关县发展和改革局壶发改字（2007）第233号 壶关县建设局城南开发区整体规划 政府部门经济社会发展统计报告 国家现行有关法律法规 第二章 市场调查与预测一、市场分析：1、2007年长治及壶关房地产市场供给现状分析：（1）、长治市近年来经济稳步发展，综合经济实力持续增强。截止2006年12月31日，全市财政总收入累计完成101.2亿元，为年预算的123.13，比上年增长41.81。2002-2006年，长治市经济增
10、长速度分别为12.3% 、15.2%、15.5%、13.8%和11.5%，今年一季度可达到14.5%以上。2006年，全市实现生产总值460.4亿元，增长11.5%。人均GDP 14197元，增长10.9%，达到1818美元。2006年末全市城市建成区面积4530万平方米，城市房屋建筑面积3756万平方米，其中住宅面积2614万平方米，市区人均居住面积29.9平方米，比上年人均增加1.6平方米。城镇居民人均可支配收入10160元，比上年增长11.3%。全年全市在岗职工平均工资19398元，较上年增加3177元，增长19.6%。年末全市城镇居民人均住宅建筑面积达到28.5平方米，农村居民人均住宅
11、建筑面积达到24平方米，分别比上年增加1.1和1.3平方米。截至2007年底，壶关县生产总值达到24.2亿元，较2006年净增4.7亿元，年均增长23，财政收入达到4.38亿元，较2006年净增1.05亿元，年均增长32，社会消费品零售总额达到5.1亿元，较2006年净增1.05亿元，年均增长25.9；城乡居民储蓄存款余额达到16.2亿元，较2006年净增7.97亿元，年均增长18.5，固定资产投资总额累计完成24.24亿元，经济综合实力快速提升，全县主要经济指标均实现了两位数以上的持续、快速增长。在县城建设上，累计投资亿多元，完成了健康街、西城路、南城街、新建路、奋进大街、紫团大街等条路街改
12、造延伸工程，加快城南新区开发，新建了XX花园、壶化、华阳集团等一批高档住宅小区，建设了龙丽河水上公园、青少年宣传文化活动中心、紫团会堂等一批代表性建筑和北寺山游园、城南广场、神山广场、紫团广场等一批精品绿化工程，县城规划区面积由原来的21.6 平方公里扩展到现在的31.4平方公里，县城新增公共建筑面积29万多平方米，县城绿化覆盖率达到35.9，随着壶关县城城建环境的大力改善，以及长治市城市发展总体规划，壶关县作为长治市的后花园，人们对该区域的期望值增加，对房地产的需求也将稳步增长。 2008年，全世界的金融风暴虽然对我国有较大的负面影响，但是政府出台了相应的政策，化解了这场金融风暴对壶关所带来
13、的不利影响，再加上壶关房地产业的价格定位合理，到2008年底，房地产的销价丝毫未受影响。（2）、投资市场分析长治市2004-2008房地产施工及竣工面积图长治市2004-2008固定资产投资情况 从图例中看出，我市房地产投资趋势平稳，但投资结构发生变化较大，住宅需求增加，非住宅投资中商业用房比重上升较快，商品房竣工面积稳中有升。 从逐年商品房市场投入走势看，今后几年商品房市圚将体现稳步发展的态势,预计将持续3-5年。2、2007年我市及本县房地产市场需求现状分析：2006年长治先市实现全民生产总值460.4亿元，增长11.5%，城镇居民人均可支配收入14197元，在山西省居前列。从需求结构来看
14、，未来长治市商品住宅的需求结构也会朁所变化，从长治历年的商品住宅销售面积统计情况看，整个市场的需求呈持续增大的趋势，且在2007年达到了最骘水平。依据目前的市场发展情况看，销售速度没有减缓的迹象。因此，根据厄年的市场需求情况以及长治市的盏济发展状况估计，未条几年间的市场需求仍会增大。2008年长治市房地产市场将更趋于理性，房价上涨趋势会放缓，市场需求会进一步放大。从需求方面看，中小户型将是主要需求对象。（1）、消费者购成情况随着壶关县城市化进程加快，居住环境及商品房小区环境的美化，城市品牌知名度的不断升高，外地人、乡下人富裕人员、企业白领、经商富裕人员、行政事业单位公职人员等越来越成为我县住房
15、消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，随着长治市区房价的升高，市内来壶购房人员增加。（2）、商品房销售价格情况2007年，壶关县商品房销售平均价格为1550-1800元/ m2（按套内面积计算），商业用房30008000元/ m2。壶关县房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2008年普通商品房平均价格比上年增加约50元/平方米，2009年则保持缓升的态势。（3）、不同户型商品房销售情况分析：2008年每套90-140平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，而每套140平方米以上面积的住宅需求则下降，说明中小户型购买者人群增加，呈现出单价略升的势态，但总套价2008年同上年相比却变化不大。3、2008年壶关县房地产市场发展特点：（1）、房地产开发投资增幅平稳，房价基本稳定：几年来，壶关县商品房
