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1、*大酒店项目可行性研究报告第一章总论 1.1项目概况11.2主要技术经济指标11.3项目现状及进度计划第二章项目建设的背景及必要性 2.1项目建设的背景 2.2项目建设的必要性第三章市场前景分析 3.1经济型酒店可能出现泡沫 3.2高端酒店增长势头强劲 3.3*市酒店业发展概况 3.4项目目标市场分析第四章商务酒店开发战略定位分析 4.1城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析 4.2城市发展规划对酒店开发战略影响分析 4.3政府要求对酒店开发战略影响分析 4.4业主公司目前酒店项目开发战略分析第五章酒店整体定位策划 5.1本项目酒店定位 5.2酒店及商务形象定位 5.3标准五星客房体量定位第六
2、章酒店服务功能定位策划 6.1客户服务功能定位策划 6.2餐饮服务功能定位策划 6.3康体服务功能定位策划 .4娱乐服务功能定位策划 6.5会议服务功能定位策划 6.6其它服务功能定位策划第七章投资估算及资金筹措 7.1投资估算 7.2资金筹措第八章酒店经营管理模式定位 8.1酒店经营管理模式 8.2几种经营管理模式的经营表现 8.3酒店管理公司引进策略 8.4酒店优劣分析 8.5本酒店经营管理模式建议第九章酒店项目建设及经营风险分析 9.1政策风险分析 9.2资金风险分析 9.3建设风险分析 9.4经营风险分析 9.5市场风险分析 9.6竞争风险分析 9.7突发事件风险分析第十章 经营预测与
3、投资回报分析第十一章 第十一章社会效益分析第十二章 第十二章报告要点综述及建议12.1报告要点综述12.1我们的建议1.1项目概况*国际大酒店是由河南*集团在*市*乡原电动车宾馆改建而成。河南*集团是集实业、房地产开发的大型集团公司。集团现有子公司5个，机关内设6个职能部门、员工总数近2000人。集团坚持“理性投资，效益为先；集中信用，诚信为本；规范管理，良性发展”的经营理念，努力将企业打造成“发展思路清、市场潜力大、合作领域广、企业信誉优、经济实力强”的集团公司。1.2主要技术经济指标项目名称：*国际大酒店开发单位：河南*集团地理位置：*乡原电动车宾馆处，二面临街。项目规模：建设用地约70亩
4、，总建筑面积26000万平方米，主楼23000平方米，地上附属楼面积3000平方米。第一章总论设计特点：_*大酒店的方案设计充分考虑到上述地理的优越条件，力求营造优美环境，在功能方面作了大量超前的设想，以适应五星级酒店的使用功能。_主体建筑在外形设计上力求时代感和实用性的完美结合。在主建筑群正前方形成70米50米的景观广场，并可作地面停车使用；设计了150多个车位以备来宾使用。_主体建筑设有客房220间，建筑面积为平方米，餐饮用建筑面积近3300平方米，会议用建筑面积1900平方米，桑拿、生态水疗，足疗，按摩，棋牌，桌球，健身房等休闲、娱乐设施面积6200平方米。_裙楼设客梯电梯4台。_大厅中
5、空高2层楼，大跨度柱距，尽显豪华大气。1.3项目现状及进度计划项目已完成3层以下主体工程。2012年8月-2013年12月份为酒店建设期。2014年1月份酒店对外试营业。第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景*位于河南省中部偏西，总面积737平方公里，总人口57万，现辖13个乡镇2个街道办事处，376个行政村。*历史悠久，文化底蕴深厚。2.2项目建设的必要性2.2.1项目的建设是提升*城市形象，促进社会经济更好发展的需要。2.2.2项目的建设是适应消费需求的发展趋势，促进*现代服务业大跨步提升发展的需要。2.2.3项目的建设是促进*旅游业发展的需要*旅游资源丰富，具有民俗风情浓郁，自然
6、、人文、历史等特点。第三章市场前景分析 随着国民经济的持续快速增长以及消费升级的不断加快，我国酒店业2011年的增长速度十分惊人。国际排名前十位的国际饭店集团已悉数进入中国并持续扩张，二线品牌也已陆续登陆，未来几年酒店业在保持高速增长的同时，将进一步细分市场，其差异化竞争将明显加剧，并显现出以下发展趋势。3.1经济型酒店可能出现泡沫3.2高端酒店增长势头强劲3.3*市酒店业发展概况3.4、项目目标市场分析3.4.1项目功能定位本项目功能定位为*商务会议、休闲度假、旅游接待酒店，集住宿、休闲、娱乐、会议、康体等功能为一体的高档次的五星级生态商务酒店。3.4.2目标市场定位 本项目客源市场构成主要
7、为以下几个方面：1.商务考察型客源（核心市场）2.休闲观光旅游型客源（一般市场）3.本地高端消费者（三级市场）4.其他（三级市场辅助市场）主要为机会客源市场，主要是一些过客及文化活动带来的游客。3.4.3项目市场运营指标预测1.酒店平均房价2.酒店入住率3.酒店各业务收入比例第四章商务酒店开发战略定位分析4.1城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析4.2城市发展规划对酒店开发战略影响分析4.3政府要求对酒店开发战略影响分析4.4业主公司目前酒店项目开发战略分析第五章酒店整体定位策划5.1本项目酒店定位定位依据：1)高档次的商务+会议+休闲酒店在*市场有一定的空间，用高星酒店的多功能组合扩大其市
8、场客源兼容性；2)本项目地理条件、交通条件、环境资源条件等从现状看都不具备五星酒店的市场承载力，但以发展的眼光看，随着*社会经济成长、旅游休闲的兴起，也适宜商务会议休闲酒店的组合定位；3)档次和影响力高的会议能提高酒店品牌知名度与美誉度，成功的会议接待不仅能使他们成为酒店的忠诚客户，而且也会像其他顾客传播酒店良好的口碑，带来了酒店无形资产的增值；4)高品质的酒店一般接待来自不同国家、地区和本地域的高消费者，他们的综合消费力都比较高，且酒店经营面较广能增加客源供给；5)酒店接待重要会议，必然会成为新闻媒体关注的焦点，媒体在报道会议的同时也间接的宣传了酒店，从而极大地提高了酒店的知名度；6)休闲旅
9、游结合会议能更好的平衡休闲商业酒店中的淡旺季问题，而单纯的会议型酒店或单纯的休闲度假酒店都会面临节假日的饱满，和周一至周四冷清的经营问题；7)批量型的会议客源和商务散客更容易成为酒店客房的主力贡献者。5.2、酒店及商务形象定位标准五星级酒店定位，在当前*酒店发展市场形象方面具备一定高度，五星级酒店本身就是服务城市，从景观上就是一道城市风景线，五星级酒店可以为整体开发项目和商业配套公寓住宅增加一定的“形象价值”，是和整体开发项目不可分割的，从而提升整体项目的市场推广和销售能力。拟建酒店争取引入一家具有品牌影响力的酒店管理公司进行管理，品牌的形象符合投资商企业形象要求，也能提升政府提升*的投资环境
10、和城市形象。配套商业建议定位为精品休闲商业，以休闲娱乐、餐饮宴请为主的市场化精品商业。针对城市发展和当地消费习惯的改变，创造全新的高档休闲活动场所，引入放松的参与性项目和高端消费商业形式，打造城市高端“精品休闲商业”综合休闲主题形象。5.3、标准五星客房体量定位标准五星定位模式：根据相关诉求，建议客房定位220间客房左右，结合1套总统套房、1套总理套房、行政套房30间，完全满足区域内“中小型会议”+“商务散客”客源的住宿接待功能，不过经营的初期几年可能会出现“吃不饱”的情况；220间客房的酒店在客源市场中的选择性会削弱，会依赖一些较低收益的客源市场（如：旅游业团体市场），进而影响项目酒店的平均
11、房价；对于希望引进管理公司管理而言，如果客房数量不足200间套，则通常难以实现高效运营，同时，绝大多数酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套数最少不得少于200间套，换言之，管理公司对于中等规模酒店才会考虑接管。第六章酒店服务功能定位策划6.1客房服务功能定位策划1、客房面积定位客房产品是消费者停留最久的地方，客房面积的大小直接决定酒店档次，在吸引商务休闲认识方面，客房最重要的特征是空间大，床品质量和舒适度、无噪音、功能完备的浴室。为进一步增强产品竞争力，达到品牌管理公司的客房标准，使客房空间更为宽敞，更为舒适2、客房的房型定位根据对一些长期在外商旅的消费客户的访谈中获知，双人房的需求比例较高，
12、考虑到商务会议为本项目的主要客源群体，因此，建议本项目的双人房型的比例占到65%以上，套房是五星级必不可缺的产品，评五星需要套房比例不少于10%，因此套房数量控制在总套数10%左右，建造时在开间和格局上可以灵活布置。3、景观房尽可能多设置景观房，提高整体客房的品质。景观房的观景阳台考虑设置水压浴缸，供客人一边放松、一边观景6.2餐饮服务功能定位策划餐饮分为四部分：1)会议餐：考虑餐饮客源多为会议客源，对组团用餐的需求量大，建议用中餐大厅解决，中餐大厅面积为500平米，可以满足200-300人的会议用餐。2)高档商务餐：兼顾少量高端客源消费讲究秘密性，设置少量包房，此类包房全部利用层包房设施，不
13、再追加额外投资，大小包房应不少于20间。3)宴会餐：考虑到宴会宴请客源，区域型消费宴会宴请需求同时与酒店中餐大厅的接待能力将得到合理利用，保障中餐大厅的运营。4)休闲餐：休闲餐饮将与酒店进行功能分区，在休闲商业区设立休闲餐饮区，根据项目休闲商业经营面积及状况，休闲餐饮区域可设置在酒店配套商业区顶层，并设置相应私密性较高的大众包间，包间数量不超过10间。餐饮的功能应包括如下几部分：中餐厅1间风味餐厅（中式或中西混搭）1间西餐厅1间酒吧1间大堂吧1处西餐厅的餐位数主要考虑到酒店在早餐高峰期餐位需求。我们假定50%的入住率，平均入住人数为1.3，那么在翻台率达到1.5的情况下需要120个餐位。为满足
14、政府和业主方在宴请方面的需求，我们建议中餐厅配备20个包厢（240个餐位）以及面向散客的含300人坐席的大厅。6.3康体服务功能定位策划康体娱乐服务功能规划设施包括:游泳池、健身房、SPA洗浴、量贩式KTV、游戏机、乒乓球、桌球、壁球、模拟高尔夫、美容美发等，方便住店客人需求，丰富酒店配套，提升酒店商业附加值，这些都是投资少，见效快，在酒店平星过程当中获取分数比重较高的项目，与SPA和保健按摩区、足疗房、按摩房、干蒸、湿蒸等形成资源共享。以上设置既要照顾休闲旅游客人的需求，同时也要兼顾会议客源的需求。重点是游泳池与SPA洗浴的结合，即要凸显特色，又要同时避免游泳池不赚钱的弊端。6.4娱乐服务功能定位策划具有豪华娱乐功能的（夜总会、酒吧）夜场，依据如下：1.项目地位于城市边，本酒店焦距地理位置优势，适宜城市夜生活，丰富并提升城市娱乐
